黄山产权别墅：合伙买，一起用

钱雯婷

投入低的新模式，新产品，解决了度假旅游地产闲置问题。

项目简介：

2014年，互联网金融革新带来了产业的创新模式。荣盛房地产发展股份有限公司与上海禹璇信息技术有限公司共同推出黄山太平湖莲花国际度假联排别墅众筹项目：9.6万元，拥享天下别墅。给向往度假旅游地产的朋友带来了服务高、环境好、设施全而投入低的新模式，新产品，更解决了度假旅游地产闲置问题，还为产权所有人带来了购置一份，即可享受全国别墅度假旅游的高性价比服务。

华慕琛：旅游地产大家都非常向往，在一个风景秀丽地方拥有一个自己的家，特别是别墅这么大的家。但是，旅游地产的缺点也非常明显：总价高、利用率低、维护难。所以，我们推出了新的旅游地产模式：合伙买、一起享用、专业经营。我先来简单介绍一下项目概况：安徽省黄山太平湖莲花国际占地面积66700平方米，总建筑面积40000平方米，打造以“影视传媒概念”和“水上游乐活动”为主题，集旅游观光与休闲度假为一体的旅居结合的托斯卡纳风格休闲旅游度假区。项目的地理优势也非常明显：京福高铁将于2014年建成通车，黄杭高铁已完成规划，开工在即。黄山屯溪和九华山国际机场都在1个小时车程内，1小时抵达上海、武汉，2小时抵达北京、广州、香港。连接沪渝、杭瑞的京台高速穿湖而过，距离合肥、南京、杭州都在2小时左右车程，距离铜陵、芜湖在1小时左右车程。4小时内贯穿京津冀、长三角、海西三大经济圈。项目地处国家级旅游景点黄山，离黄山风景区北门17公里，最近的黄山镇生活小区10分多钟，太平湖是人工湖，是4个西湖的大小，风景极佳。所在地区同时有4家较大的房地产公司在集中开发，可望成为两三万人口的旅游及养老小镇，可对比的为千岛湖，是距离华东经济发达区较近的甲级风景点。

我来介绍一下此次的开发商——荣盛房地产发展股份有限公司。荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年，注册资金达18.82亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。经过10余年发展，荣盛已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。2007年8月8日，荣盛成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。可见，我们的开发商实力非常雄厚。

此次的众筹方案

我们首次拿出了3号楼1号联排别墅毛坯房，价值260万元；按照2000元/平方米的设计标准，硬装50万元；家电家具软装30万元；运营基金44万元，总价384万元，分为40份，每一份投资为9.6万元。

此次的项目回报

每份可获得（1）联排别墅70年产权一份，每一份投资占1/40产权；（2）每年1.5万元VIP旅游充值。1.5万元是根据我们项目周边的房价做出的预测，预测每套（3间房）夜的价格在3000元左右，5天的使用权即1.5万元；（3）旅游置换。下面，我着重介绍一下我们的置换计划：在黄山项目交房后就会开放秦皇岛、宜兴、神农架三地的五星级酒店置换旅游。接下来还会有厦门、太湖、丽江、青岛、三亚等等；（4）50%的营业分红。我们的别墅除了分给业主的200天使用权外，还有150多天可对外营业，若营业产生净收入，那净收入的50%会分给业主；（5）每年赠送黄山景区的门票；（6）每年赠送一份黄山特产礼包。

Q&A

黄璐：部分产权在国内可以写在房产证上吗？产权多少年？后期转让事宜如何处置？

华慕琛：业主拥有有法律效力的房产证、房产共有权证，购房合同合同、保险等并会予以公证。房产证是证明房产所有权的一种受到国家认可的凭证，这个大家都能理解。

房屋共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。

《房屋共有权证》一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以证明共有房屋的归属；是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。产权和住宅一样，是70年的。转让就按照国家规定的过户手续办理。如果觉得这些事情比较繁琐，也可以委托我司办理。

顾冰：为什么是每人5天的使用权呢？365天分配成40份，应该每人有9天啊？

华慕琛：每人每年5天，分配的看起来是200天使用权。但是鉴于各位业主通常的采用是周末加前后工作日的出行方式，而剩余的零星工作日难以在一个旅游景点出售，实际分配的是40周。剩余的12周对外经营，所得的费用将用于支付委托酒店经营的管理费、物业费、水电通讯费、和保险费。

顾冰：使用权如何预定呢？在国定假日大家都想这个时间去，要怎么处理？

华慕琛：我们与荣盛在太平湖莲花国际合作一共是55套别墅。换句话说，有54套作为后备，形成一个别墅池，解决集中预定的问题。

其次，所有的别墅会委托荣盛的酒店管理公司经营，形成一个"别墅酒店”，所有的业主有5天的免费居住权。居住权的分配形式是货币化的，用消费券的方式发放，入住需要向酒店预订，按照先到先得原则办理。需要热门假期时段的业主可以提早预约。

黄璐：这个跟购买有产权抵押但使用权集中管理的俱乐部会籍的区别在什么地方？

顾冰：国内类似你说的这样的有一种分时度假模式，但是很快就淘汰了。国外的俱乐部不太了解，我们就简单谈谈自己的认识吧。首先，俱乐部一般是小范围单一内容的，比如游艇俱乐部，高尔夫俱乐部。而我们的模式提供了更广泛的服务。其次，会籍、使用权是一种服务，很难界定它的权益归属；不属于资产类，变现也比较难，转让价格也难以界定。相比之下产权是一种确定的，可以转让、定价的资产，和会籍、使用权相比，有着明显的优势。第三，使用权集中管理，会员分配经营红利，听上去很不错。但是酒店经营策略是否合理，财务是否透明，是否存在费用虚高挤占利润现象，会员是否可以决定分红与否，这些问题难以解决。但是不解决，对购买者来说又何来的收益呢？相比我们的模式，酒店是为了自己的服务费用在经营，经营不善意味着他们的管理费没有着落，这样的压力也会迫使酒店方提供优质的服务。

俞泽臻：别墅的面积是多少？每幢别墅可以住几个人呢？

华慕琛：一套别墅有3个双人卧室，2个活动室，3个客厅。住几个人，可以自行决定。

这里也提供一些旅游方案给大家参考：

（1）如果3个关系比较密切的家庭，每个家庭各持有一份的话，除了最简单的各自选择一个周末，携带双方父母和孩子到太平湖度假，还有很多的组合方式；

（2）可以3个小家庭在某一年约定，利用一年的3个小长假，加上前后各一个工作日出游，清明到黄山宏村观赏徽州村落、油菜花田；端午去秦皇岛玩南戴河海滨水上乐园，吃海鲜，爬野长城；中秋到神农架原始森林，带着孩子探险寻找野人踪迹；

（3）3个家庭的外公外婆或者爷爷奶奶，暑假带着孩子，一起到一个避暑胜地（事实上黄山、秦皇岛、神农架、宜兴等地都适合避暑），度过15天的清凉时光，不仅避开40摄氏度高温对老人孩子的伤害，还可以给独生子女的孩子一种不同的集体生活体验，让他们学会和同龄孩子分享；让独居的退休父母找到年龄相仿的朋友，一起聊聊养生娱乐、谈谈喝茶种花。

当然以上只是抛砖引玉，有更多的旅游组合，大家可以自己设计。

顾冰：权益收益还是不够明确。

华慕琛：简单点说，9.6万元=产权+房产升值带来的收益+使用权+置换旅游+对外经营盈利-管理费用。权益方面，每个人都有对应的房产证，这是国家颁布的一种权益证明。可以说是最明确的一种确权证书了。收益方面，居住权、置换度假旅游体验这些是不能用货币衡量的；而房产本身的升值、经营分红本来就是不确定的，这个需要投资人的判断。根据相关规定，能明确保证收益的只有银行储蓄存款，其他的所谓保证收益都是不靠谱的哦。

顾冰：产权会不会被“代表”抵押？部分产权会不会能接受这样转让方式的人比较少呢？

华慕琛：我们的产权并没有一个所谓的代持人、代持公司，而是落实到每个所有人的。因此，没有房产证上的权利人，也就是业主本人的同意，是不能办理抵押的。当大部分业主同意的时候，可以整套出售。单份的出售只要买卖双方同意并协商好价格就可以办理过户手续，不需要其他业主同意。