不同等级城市房地产投资与经济增长关系研究

彭丹丹 彭秀丽 黄利文

一、引言

房地产投资与经济增长之间的关系一直以来是学者们探讨的热点话题。从国内来看，大都是运用国家层面或者区域层面的数据来对两者进行分析，然而，不论是从我国的城市住房制度改革，还是从1996年开始把住宅作为我国经济新的增长点与消费热点并使房地产产业成为我国国民经济的支柱产业来看，可以发现房地产与城市经济有着密切的关系。本文运用不同等级城市1995～2009年的数据，利用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验等计量方法实证分析了房地产投资与不同等级城市经济增长之间的关系。

二、数据来源与说明

（一）城市等级说明

城市的等级划分根据以下的标准进行：一线城市是指直辖市，与省、自治区统计，同属国务院管辖的城市；二线城市是指原地区一级的市，直属省管辖；三级城市是指一级的市，与县统计，属二级市管辖。根据数据的可获得性，我们得到以下三个等级城市所包含的数目：

一线城市16个，包括：北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、南京、杭州、济南、青岛、广州、深圳、上海、武汉、重庆、成都、西安。

二线城市23个，包括：石家庄、太原市、呼和浩特、长春、无锡、苏州、福州、厦门、宁波、南昌、合肥、郑州、珠海、汕头、南宁、长沙、海口、三亚、贵阳、银川、兰州、乌鲁木齐、西宁。

三线城市22个，包括：秦皇岛、唐山、南通、徐州、连云港、常州、镇江、泉州、温州、绍兴、嘉兴、金华、台州、威海、淄博、烟台、佛山、江门、湛江、桂林、北海、昆明。

（二）数据来源与变量说明

本文所采用的数据全部来源于中经网年度数据库，时间跨度为1995年至2009年。房地产投资用各城市当年完成的房地产开发投资额来表示，为剔除物价因素的影响，所有城市当年的房地产开发投资额都除以物价指数调整为以1994年为基的实际数据值，房地产投资额的单位调整为亿元。而对于经济增长指标的选取，由于反映经济增长的指标较多，本文选用各城市的生产总值来代表经济增长，同时，也为了剔除物价指数的影响，所有城市的GDP都用GDP平减指数对其进行变换，转换为以1994年为基的实际数据，其单位也为亿元。

三、实证分析

（一）单位根检验

对变量进行协整检验之前要分析变量的平稳性。检验之前，我们对变量取了对数以消除变量中存在的异方差和数据的波动性。运用LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF和Fisher-PP检验方法对不同等级城市的房地产投资与GDP进行了单位根检验，检验结果如表1所示。从表1可以看出，不同等级城市中的房地产投资与GDP差分之后在1%的显著水平上都拒绝“有单位根”的原假设，由此，可以判断房地产投资与GDP都是单整变量，即变量，符合协整检验的要求。

（二） 协整检验

在从单位根检验可以发现，不同等级城市的房地产投资与GDP都是单整变量，符合协整检验的要求。因此，为了分析不同等级城市房地产投资与经济增长之间的关系，我们运用Pedroni协整检验方法对两者之间的长期均衡关系进行了检验，检验结果如表2所示。

从表2中可以看出，在Pedroni协整检验的7个统计量中，在5%的显著水平下，一线城市中有5个拒绝“没有协整关系”的原假设；二线城市中有4个拒绝“没有协整关系”的原假设；三线城市中有5个拒绝“没有协整关系”的原假设。由此我们可以判断出三个等级城市中房地产投资与GDP之间存在着协整关系，即两者存在着长期均衡关系。

在统计分析中我们发现了三个等级城市之间存在着差异性，为了长期均衡关系的差异性，我们对不同等级城市中房地产投资与GDP的长期关系进行了面板数据中的固定效应回归分析，回归的结果如表3所示。从表3中可以看出，不同等级城市的协整方程都是显著的，但是房地产投资对GDP的长期弹性却存在差异性，一线城市、二线城市与三线城市的长期弹性分别为0.31、0.59与0.65。说明房地产投资在对GDP的长期影响中，三线城市最大，二线城市次之，一线城市最小，且房地产投资每增加1个百分点，GDP分别增加0.31、0.59和0.65个百分点，同时也表明，在长期，不同城市的房地产投资确实推动GDP的重要力量，因此，把房地产投资作为城市GDP的增长点符合城市发展的需要。

（三）格兰杰因果关系检验

对房地产投资与GDP之间进行格兰杰因果关系检验先要判断变量的滞后期数，而一般来说，房地产投资对经济的影响期为两年，故滞后期也一般选择1年和2年来进行判断。因此，我们也选用滞后1年和2年分别对其进行格兰杰因果关系检验，检验结果如表4所示。滞后1年时，三个不同等级城市都在5%的显著水平下拒绝没有因果关系的假设，即表明，不同等级城市中房地产投资与GDP存在双向格兰杰因果关系。而在滞后2年时，结果有所变化，在5%的显著水平下，除了一线城市不存在双向关系外，其他两个等级城市都存在双向关系。而根据Schwarz信息判别标准，滞后期数应该选择1年，因此，我们可以得出不同等级城市中房地产投资与GDP存在双向格兰杰因果关系，也即是说在不同等级城市中房地产投资都能引起经济增长，同时经济增长也带动了房地产投资的增加。

四、结论与建议

本文运用面板单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验和误差修正模型等计量方法从不同等级城市的角度实证分析了房地产投资与经济增长之间的关系，研究结果表明：

1. 房地产投资与经济增长之间存在着长期稳定的均衡关系，但房地产投资对经济增长的影响因不同等级城市而存在差异性。在长期，一、二、三线城市房地产投资对经济增长的长期弹性系数分别为0.31、0.59与0.65，表明长期中，房地产投资每增加1个百分點，不同等级城市经济增长分别增加0.31、0.59和0.65个百分点，且三线城市房地产投资对经济增长的影响最大，二线城市次之，一线城市最小。

2. 格兰杰因果关系检验显示不同等级城市房地产投资与经济增长存在着双向格兰杰原因，即房地产投资是一、二、三线城市经济增长的原因，同时经济增长也是一、二、三线城市房地产投资增加的原因。表明房地产开发投资对不同等级城市经济增长起到了促进作用，同时经济增长也促进了房地产投资的增加。因此，我国不同等级城市房地产投资与经济增长之间存在着相互反馈的作用。

3. 不同等级城市对偏离长期均衡的调整大小存在差异性。研究表明一、二、三线城市的调整系数分别为-0.07、-0.06、-0.13。表明我国不同等级城市恢复均衡的速度不一致。其中三线城市调整的速度最快，一线城市次之、二线城市最小。

从上面的结论可以看出，房地产投资对不同等级城市的经济增长起着非常重要的作用。因此，政府在出台宏观调控政策时，除了要考虑到不同等级城市房地产市场发展的差异性之而制定差异化调控政策之外，还要充分考虑宏观调控政策对房地产投资的影响，采取长期和短期相结合的政策合理控制我国不同等级城市房地产开发投资的增长速度和规模，以免由房地产投资的大幅波动而引起不同等级城市经济增长的大幅波动。此外，要合理发挥房地产投资对经济增长的拉动作用和经济增长对房地产投资的推动作用，处理好两者之间的关系，把握好房地产投资与经济增长之间的正反馈作用，进而推动国民经济与房地产市场协调发展。

参考文献：

[1]Harris，W. D. and Gillies， J.（Eds）（1963）Capital Formation and Housing in Latin America.Washington，DC：Pan American Union.

[2]梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006（03）.

[3]黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长—全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.

[4]罗国银.房地产投资对地区经济增长的贡献差异[J].求索，2010（09）.

[5]张清勇，郑环环.中国住宅投资引领经济增长吗？[J].经济研究，2012（02）.

*基金项目：国家社科一般项目（12BJY027）教育部人文社科课题（12YJC850006）、湖南省社科课题（14YBX050）阶段性成果。

（作者單位：吉首大学商学院）