房地产市场供需结构调整的必要性分析

杨云霞 刘宝 宋艳杰

摘要：房地产业作为我国经济发展的一个重要支柱，有必要对它进行认真研究。本文从我国现存住房结构状况和人口状况的角度分析房地产市场的供求结构，又借鉴外国城市化发展情况，为我国房地产市场的供需结构调整提供经验。

关键词：住房结构；人口状况

1.引言

房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，在国民经济中占有非常重要的地位。从本世纪初至今，我国的房地产业总体呈现快速甚至火热发展的局势，并受到业内外人士广泛关注。但过热发展的结果就是全國多地陷入“空城”状态。与此同时，城市中仍有大量的“刚需族”没有自需住宅。因此政府和房产企业当务之急是如何促进房地产市场的持续发展。

2.文献回顾

学者夏大慰主编的《产业组织学》中指出：所谓结构，通常是指构成某一系统的诸要素之间的内在联系方式及其特征。而市场结构往往是概括为：在特定市场中，厂商或产品在数量、份额、规模上的关系，以及由此决定的竞争形式。所以，在本文中笔者认为，房地产市场的供需结构是指：在房地产的供应市场中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面积划分的住宅与需求类型在数量、份额和规模上的比例状况。

在对房地产的研究中，国外理论集中于对房地产周期的研究，他们认为：房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。

在供求关系上，国内学者刘祥锟等认为现阶段刚需族逐渐成为楼市的主力军，地产商应该聚焦于刚需族，分析“刚需族”当前的购房境况，并找出有效措施解决问题。

在房地产结构影响因素的研究中，国内学者张友志等认为人口、家庭收入及消费是影响城镇住房供应结构的重要因素。学者孙明哲认为人口状况是影响房地产需求的重要因素，他基于第六次人口普查数据构建出历史数据，同时预测出未来人口规模，发现：2020 年以后，中国人口规模均呈快速衰减趋势。

3.对房地产业结构调整的原因分析

根据中国统计年鉴的数据表明：目前住宅市场的供应，无论是存量还是增量都已经远远超过需求，但是城市中还是有大量的人群没有自己的住宅，除了房价的因素外，合理的住宅供需结构也是一个非常重要的因素。

对目前的市场现象进行分析：

3.1现有住房结构状况及其影响

城镇住房供应结构的分类和现状分析：

我国城镇住房结构按市场化程度划分：由高到低可分为商品房、经济适用房和保障房。但是这些住房供应的群体和现状都不同，主要表现为：经适房和保障房面向中低收入群体，但是它们的建设持续萎缩，而且位置偏僻且基础设施建设不完善，不能满足消费者需求，同时它们的分配更是受到严格的控制和限制；商品房面向中高收入群体，由于开发商的趋利行为，住宅市场的大户型和豪华型占据较大比例，小户型住宅开发量较少。所以整体来看，商品房价格持续偏高，即使存在的普通小户型住房，单价价依然是普通消费群体难以承受的。所以相对整个住房需求市场来说，住宅供应市场的户型结构和价格并不合理。所以，我国城镇住房建设虽取得斐然成绩，但是供应结构并不均衡。

3.2人口状况及其影响

中国人口状况，主要是指现阶段中国人口年龄的结构状况。从中国房地产发展的30多年来看，能够构成房产市场的有效需求者就是：有劳动能力的、具有较强住房需求的人。通常表现为20岁到50岁的消费人群。但是，中国现行的年龄结构正在发生变化，中国的人口红利即将消失，“刘易斯拐点”已经到来。在此，我们借鉴来自《中国统计年鉴》的2006年—2013年的人口统计数据和来源于马忠东、吕智浩、叶孔嘉的数据来做定量和定性分析：

定量分析：

从表中我们可以看出：中国的65岁以上人口在不断增加，而且增速都在3.5%左右，说明中国的老年人口不断增多，老年抚养比不断增加，总抚养比也不断增加。由上图可以看出2010—2050年，中国65岁以上人口在不断上升，25—34岁人口在不断下降，35—44岁人口总体呈现下降趋势。总之，上述表和图意味着，中国房地产市场的总体需求和未来需求在不断减少。

定性分析：

笔者对以上图表分析得出房地产市场总体需求和未来长期需求在减少。原因在于：人口老龄化使得社会消费结构发生变化，对房地产的消费需求降低。同时，青壮年人口规模降低使得刚性需求总体减少。

3.3借鉴欧美发达国家预测我国房地产发展趋势——郊区城市化

从我国房地产发展的主要集中地—城市—来看，商品房需求的对象主要是城镇居民，所以我国房地产业的发展必然要受到城镇化水平的影响。对城市化的发展，欧美发达国家先于中国几百年，基于城市化发展的相似性，中国可以借鉴欧美城市化的发展的经验。对西方发达国家的城市化进程，大致分三个阶段： 一，城市化兴起的准备阶段：大量的农村劳动力开始涌入城市； 二，城市化的快速发展阶段：工业发展推动农村劳动力的就业，开始出现密集的城镇；三，城市化的快速发展时期：城市中大量的产业和人口向外转移，出现了大城市边缘的郊区城市，也就是逆城市化现象。[8]

对比欧美城市化进程的三阶段，我们可以发现我国的城市化进程正处于第二阶段的后期，准备向第三阶段发展，所以我国政府和房地产上应该充分注意城市化的发展趋势：逆城市化。所以，我国房产企业要预先根据这个趋势，在住宅建设的位置和户型方面做出调整，以适应市场的需求，推动房地产业的健康发展。

4.结论与建议

房地产业我国国民经济中重要产业之一，对我国社会发展非常重要，本文通过研究，发现房地产市场供应结构的现状的不合理性，分析得出市场供给超过市场需求，而且总体需求和长远需求还在不断减少，所以面对目前已有的大量的存量房和增量房以及未来增量房，我国的政府和房地产商应该积极采取有效措施消化存量和调整未来供应。（作者单位：河南财经政法大学工商管理学院）

参考文献：

[1]杜好晨，房地产业市场结构与价格竞争行为研究[D]，西安建筑科大学，2010：24

[2]刘祥锟，汪 洋，曹 锐，王子豪，房价下行趋势下“刚需族”购房境况分析[J]，时代金融，2012（7）：285

[3]张友志，顾红春，我国城镇住房供应结构问题的初步研究[J]，基建优化，2007（1）：85-87

[4]孙明哲，使用六普数据对中国未来人口规模趋势的预测——兼论未来 50年中国人口规模衰减的程度[J]，北京社会科学，2014（5）：85

[5]中国城市年鉴社，《2014年中国城市年鉴》，郑州：中国城市年鉴，2014

[6]马忠东，吕志浩，叶孔嘉，劳动参与率与劳动增长：1982—2050年[J].中国人口科学，2010，（1）

[7]孟祥林，郊区城市化： 从发达国家的发展模式论中国的发展选择[J]，中国发展，2014（4）：69