重庆商业银行房地产贷款风险及防范措施研究

作者简介：陈晨（1989-），女，汉，新疆乌鲁木齐人，金融学硕士，西南大学经济管理学院，金融学，研究方向：商业银行经营与管理。

摘要：房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业，其投资在我国城镇固定资产投资总占比20%，是推动GDP增长的直接力量。涉及房地产资金的来源，占据较大比重的依然是商业银行贷款。政策的出台和经济环境却影响着商业银行房地产贷款的风险。重庆市各个商业银行的房地产信贷在近年来有稳定的发展，但由于楼市房价的波动，信用评级机制的不健全，政策变动等各方面原因，商业银行的房地产贷款风险的发生和防范已成为各个商业银行必须重视的紧要问题。本文结合我国当前房市政策和商业银行贷款政策浅析了当前重庆市商业银行房地产贷款的状况和风险，并且指出政策建议。

关键词：商业银行；房地产贷款；政策；风险

据近年统计年鉴表明，从二十世纪九十年代末至今，房地产投资额与增长值的平均增长值在我国突破了15%，已经超过国民经济的平均增长。房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业。我们必须重视不同时期下的商业银行房地产贷款风险，根据楼市政策和经济环境的变化来调整房贷政策以防范房贷风险。

1.当前我国及重庆市商业银行房地产贷款现状

2014年全国楼市价格普遍下降，但购房仍属于刚性需求，所以即使在楼市价格走低的情况下，全年的房市销售，投资表现并未下行过多。从近几年重庆市房地产市场的投资额、销售量、房价和房地产企业的业绩表现等指标来看，房地产行业的发展相对较为适当，对房地产调控的应对也相对较理性。当前我国各个商业银行开展可多种多样的房地产信贷服务。根据贷款的用途，对象，担保方式，期限等标准，可以将房地产贷款分为不同种类，如住房开发贷款，商用房开发贷款，个人住房贷款；如果根据担保方式又有信用贷款，保证贷款，抵押贷款等。

然而，随着房地产贷款的确定性逐步增加，就增大了商业银行在办理个人住房按揭贷款业务时不审慎行为的发生几率。同时，房地产贷款余额的持续增长，同样也增加了商业银行的房地产信贷风险。

通过对重庆市各个商业银行的调查中了解到，重庆市银行对于首套房贷的政策仍然“按兵不动”，首套房贷款执行基准利率仍是主流，最低仍有8.5折利率优惠。同时，银行联手中介机构对于二手房按揭贷款还开起了“绿灯”，不仅放款时间有提速，而且贷款成本也有降低。

对于2014年重庆市商业银行对于房地产信贷的“淡定”态度，很大的原因在于政策层面对流动性宽松局面的营造。央行近来主要政策为适度宽松，多次使用利率、存款准备金率及逆回购工具来向市场输送资金，所以目前市场的流动性还是比较宽裕的。同时，监管层对于首套房贷利率优惠政策也是一种支持态度，目的是满足刚需购房者的住房需求。

2.商业银行房地产信贷主要风险

2.1信用风险。目前是商业银行房地产信贷的主要风险是信用风险。在房地产开发销售的过程中，土地储备部门的土地转让，房地产开发企业的以及开发和销售过程中如果任何一个环节出现了资金链的断裂，就会导致商业银行房地产信贷的回收出现损失或者潜在的危机，即信用风险。而信用风险除了企业带来的风险，还有个人偿还购房贷款时的个人信贷风险。

2.1.1房地产开发企业引发的风险。由于房地产开发贷款的独特性，房地产开发贷款也称为违约风险，成为商业银行较大的风险来源，指借款人由于信用降低或倒闭等因素导致不能按照约定偿还贷款而引起的风险。如果开发企业因为地价、施工进程、资金统筹、环境或其他国家规定等原因造成不能按时完成楼盘施工导致停止偿还银行贷款，这类善意违约行为会让商业银行被动陷入纠纷，遭受损失，增加商业银行信用风险。

2.1.2个人购房贷款中存在的信用风险。对于个人购房贷款，借款人的家庭、健康状况、工作收入等因素如果出现了突变很可能导致借款人不能按期偿还贷款甚至失去偿还能力，借款人在这种情况下不得不被迫放弃按揭所购房，这样就会使银行遭受损失。除此之外，目前我国的个人购房贷款基本属于不动产抵押贷款，于是，抵押品市场价格下降也会增加银行房贷的信用风险。

2.2商业银行操作或管理风险。贷前审查和批准过程中出现的操作风险，主要是由于各级信贷人员主观上的忽视，没有具备较高的风险意识。在各级审查，评估，批准过程中，并没有深入考察，评定，而是做形式上的工作。

贷后的管理风险主要是由于商业银行在贷后没有进行贷款跟踪管理，贷款后，对于房地产开发商的销售、经营状况不够了解，不能根据借款人还款来源的变化而及时作出防范风险的工作。贷后对于抵押品的管理也不够规范，不能按照商业银行的相关规定严格跟进抵押品的市场走向，及时应对抵押物跌价风险。

2.3市场风险。房地产行业市场决定其具有投机因素。房价的波动直接影响着银行房地产贷款的风险，导致房贷市场风险加大。

3.政策对重庆房地产信贷状况的影响

目前国内的房贷政策变化对房地产市场的走向有很大的影响。近几年来国家出台了一系列房地产政策，其中均有涉及商业银行房地产贷款的内容。2008年，为应对金融危机，国务院开始出台政策来拯救楼市。当然，通过政策的实施，房价便有相应的上涨，由此，国家调控楼市的政策又连续多次转为收紧。2010年1月，国家出台“国十一条”， 2010年4月出台“国十条”， 2010年出台“九月新政”， 2011年1月“新国八条”。 在2013年2月20日国务院常务会议上，又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施通，称“新国五条”。要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

从近几年来的几次调控力度升级，都体现出了差异化住房信贷的政策。由于楼市关系到国民的日常生活，不仅是房地产市场的单纯买卖，甚至能够影响社会稳定。因此，防范房地产贷款风险，更好推进房地产贷款至关重要。

4.防范和控制房地产贷款风险的建议与措施

4.1提高防范风险意识并认真做好房地产贷款贷前审查工作。贷前的审查是房地产贷款的第一步，也是防范房贷风险的重要环节。做好贷款前的审查工作，源头上是要提高防范房贷风险的意识。商业银行的信贷工作人员应对房地产贷款的风险和危害高度重视，努力找到盈利与安全的平衡点，从思想上理解防范风险的必要性，从而正确引导各项审查工作的完成。

4.2加强贷后管理和信用风险管理。房地产贷款风险控制的另一个方面即要加强贷后的管理和跟进工作，银行信贷人员必须杜绝“一贷了之”的错误思想，对已经申请到贷款的房地产开发企业或者个人借款人进行跟踪了解。对于房地产开发企业的开发贷款，要对房地产开发项目贷款的用途、项目开发进程、财务状况、项目运作情况及相关政策变动进行调查，保证贷款用于应用之处，确保贷款企业具有一定的偿还能力。对于个人购房贷款者，要定期了解其收入情况、家庭现状、抵押房产市场走向，及时规避由于个人收入变化引起的偿还危机和由于抵押房产跌价引起的市场风险。与此同时，建立完善的征信体系是商业银行防范房地产贷款信用风险的重要措施和贷款审核发放的有力依据。

4.3制定和落实适当的房地产贷款政策。房地产市场与国民生活息息相关，同时房地产贷款的安全性和稳定性对于国家的宏观经济形式也是至关重要。近几年来国家为了调控楼市，稳定房价，出台了一系列的政策。同时，稳定房贷市场，降低风险，房地产贷款政策也在不断变化。国家应该在不同时期，根据房地产市场的变化及时制定和更新新的房地产贷款政策，并且要求商业银行严格执行和落实，预防房地产贷款风险的发生。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献：

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[2]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J]，经济理论与经济管，2011（1）

[3]钟璐琳，樊犇.商业银行房地产贷款业务的风险研究[J]，经济研究导刊，2009{19}