崛起不易

曾慧娟 徐进

一夜跻身繁华的西红门，用突然散发的浓烈商业气息，强势改变着周边的商业生态，似乎欲将这个区域乃至整个大兴的商业发展拉升到一个新层次。然而，长期以来，西红门商业发展都处于严重欠账状态，消费需求得不到满足，突然吞下如此大块的“肉骨头”，这种转变令人惊喜也令人忧。

被期待成为“新国门商圈”的西红门，在大势上依托于首都第二国际机场的长期利好，然而，南城低档次商业传统的影响、内部板块之间的竞争以及区域消费人口结构制约等各种因素，都为“西红门崛起”这个美好愿景，带来些许隐忧。

从“欠账”到“饱和”

多年以来，伴随着城市供地的外迁，以及区域内住宅房地产开发建设的高速度，西红门地区成为承接城区人口外溢的重要区域，大型居住社区不断涌现。早年前建成的社区包括九龙家园、瑞海家园、同兴园、宏福园等，2010年后“城南行动计划”的大力推动以及大兴线全线贯通，品牌开发商相继入驻西红门，带来了区域住宅建设的高速发展。目前，整个西红门区域内大大小小的新建社区十多个，并形成了保障房、普通商品房、高档别墅社区多层级立体的楼市结构。

然而，区域内生活设施及商业配套的发展，却远远滞后于人口的增长。长期以来，西红门只有由社区底商、游商小贩等组成基本的商业和生活配套供应，而且多集中于地铁站附近，对于远离地铁沿线和主干道的社区居民而言，生活采购都显得十分不方便。宜家商场开业前，区域内较大规模的购物中心是2012年开业的乐家，但是经营状况并不理想，有不少闲置柜台，即使周末人流量也并不大。

除了发展小弱、供应不足之外，以西红门为代表的南城板块面临着低端、落后产业聚集的尴尬。因为靠近新发地、花乡等生鲜批发、家居建材、花鸟市场，整体商业商务气氛偏低端。因此，北京市“将低端落后产业外迁”的规划出台之后，西红门等南城区域的商业商务市场逐渐获得重视和培育。

“住宅先行，商业后发”是不少郊区楼市板块的发展路径，西红门商业发展缓慢步伐，成为掣肘区域品质提升的关键因素。因为规模偏小、业态陈旧、商业发展层次不高，西红门的商业“欠账”状态，被认为是典型的“郊区空白”。

自身的竞争

正是长期以来的“空白”状态，让不少商业地产的开发商看到了商机。

与宜家荟聚购物中心前后脚开业的鸿坤广场，距离荟聚购物中心步行距离约15分钟，两者之间存在很大的竞争性。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司北京区域商业设计总监邓禧向记者坦言，鸿坤集团在西红门区域长期发展，也是遵循住宅先行、商业后发的原则，最近几年正是区域商业发展的黄金时期，也是收获的时期。“长期以来，西红门的商业是太匮乏了，居民需求长期得不到有效释放。这种巨大的供需缺口是区域商业地产开发的充分空间。”

据了解，鸿坤广场购物中心总建筑面积14万平米，共有八层，拥有三个中空广场。地下一层主营生鲜超市，楼层往上依次包括休闲、时尚、儿童、美食、娱乐等。业态具体分布为32%的餐饮、 20%的超市、18%的儿童业态，其余30%为娱乐和购物，以周边社区型的消费为主。鸿坤在这个购物中心上的投资已超过12亿元。

2014年12月份西红门增加了30多万平米的商业供应量，另外，西红门区域内还有乐家购物中心和物美大卖场。乐家购物中心面积为8万平方米，以名不见经传的中小品牌为主。“从目前开业情况看，新开的两个购物中心填补了西红门商业的空白。”高力国际华北区零售房地产服务部董事王晓兵说，这两个购物中心在开业当天人流都不错，人们的新鲜劲过后，接下来就是2-3年的养商期。

比如去年11月刚开业的通州万达广场，开业当天有40万人次的客流量，但目前的客流量与开业当天简直天壤之别，如何持续吸引客流，需要花费很大的工夫。宜家的体量确实有点大。“大于10万平米的购物中心可以打出如‘逛一天不必出门、‘一站式的购物中心的招牌，但是过大会感觉逛不完，特别是有小孩的家庭，半天就要回家。”王晓兵如是说。

“同门之争”

记者走访发现，从地铁西红门站到天宫院站，10站距离就分布了大大小小近20个商业项目。

黄村，属于大兴的老城区，人口最密集，是大兴区委、区政府所在地。因此商业配套更足。2009年开业的火神庙国际商业中心靠近地铁黄村西大街站，总建筑面积约34万平米，是目前大兴线沿线已开业购物中心中体量排第二的项目。该购物中心吸引了王府井百货、乐购等品牌进驻，目前商场客流不旺，多数品牌门庭冷落，仅几家餐馆有顾客光顾。区域内还有华堂商场，面积约1.2万平米，品牌相对较少，针对年轻人的仅有真维斯、ONLY、百图等中低端品牌。

位于高米店南站的绿地缤纷城则热闹很多。据记者观察，绿地缤纷城涵盖的产品和品牌都更为丰富，除服饰、餐饮、化妆、娱乐等业态，还加入了儿童、教育服务等，商铺进驻率较高。据当地居民介绍，在宜家尚未开业前，逛街首选绿地缤纷城，或者往北去西单。

在枣园地铁站附近还分布着物美大卖场、吉星德亿商业中心、中建国际港配建商业。另一个商业供应集中地属天宫院，因为其距离第二机场更近，包括龙湖、保利、金融街都有在此开发住宅、商业，预计2015年将开业的商业项目包括龙湖时代天街和保利的商业，两者体量分别为30万平米、13万平米。其中龙湖时代天街包含超市、幼儿教育、健身等项目。

“招商会成为很多新购物中心的难题。” 中国商业地产联盟秘书长王永平表示，大兴很多商场仅隔几站地，虽然还不能说商业饱和但缺乏特色，都面临同质化现象，项目之间更多是取决于运营商的管理水平和招商能力。

交通压力

据了解，选址榆垡的首都第二机场2018年首期年旅客吞吐量为4500万人次，2040年将形成1.2亿吞吐量，根据以往经验分析，新机场可以吸引来自航空产业、汽车制造、进出口加工、现代物流业等临空代表性企业，形成以国际贸易、国际交往为重点的新型商圈。

而在北京，首都第一机场的带动效应更加明显和具象。尤其是三元桥，其深厚的经济优势源于其绝佳的位置。

借助首都第二机场，能否诞生第二个三元桥？业内对此判断不一，目前备选商圈最起码有三个。首先是距离第二机场最近的天宫院板块，其次是大兴区原有的核心区黄村，最后就是距离市区最近的西红门板块。

“判断能否成为新国门商业核心区的关键就在于位置，西红门区域尽管与第二机场距离较远，但是紧邻市区，成为新国门商圈更具优势。”王晓兵向记者表示，目前看来，区域交通是西红门最大的发展瓶颈。该地区迁移人口增长幅度明显加快，布洛城、鸿坤理想城等新小区的落成入住，不断考验着交通承载力。除了一到高峰期就挤不上去的地铁大兴线外，京良路和京开高速的压力也与日俱增；再加上西红门北侧就是“京城知名堵点”新发地，紧张的交通状况直接影响宜居指数。

从公共交通的角度来说，地铁的开通无疑为西红门带来了极大利好，但大兴南部地区发速兴起，早高峰时段大兴线从天宫院起就人满为患，而区间车又是从西红门北侧的新宫站始发，让西红门居民每天都要为挤地铁烦恼。有消息称，大兴线南端有望南延至第二机场，这无疑还将增加大兴线和4号线的承载压力。