吉林省保障性住房准入机制研究

孙娜

摘要：文章在分析吉林省保障性住房准入机制存在问题的基础之上，提出了完善吉林省保障性住房准入机制的对策。即完善保障性住房法律法规，为住房保障保驾护航；合理确定住房保障标准，使住房保障有的放矢；健全保障性住房监管机制，确保住房保障有条不紊。

关键词：保障性住房；准入机制；公平

在国家宏观政策指引下，我国各省市在保障性住房建设方面都做出了自己的努力并取得了一定成绩。吉林省更是身先士卒，目前已全面实施“八路安居”。但一方面，依然存在开豪车住保障性住房的现象、保障性住房出租出售的现象等，另一方面，却又存在着“应保者未得到保障”的现象，如大量符合条件的受保障人群由于保障性住房资源有限，在排队轮候，还有城市“夹心层”、新毕业农村大学生等；随着我国城镇化进程的加快，进城务工者也是一个不容忽略的新住房需求群体。那么，如何加强源头监管、如何完善准入机制、如何保证保障性住房的申请与受理在阳光下运作，如何实现“应保尽保”？值得深思。

一、吉林省保障性住房准入机制的问题

吉林省保障性住房经过十余年的探索与实践，已经形成了一套比较成熟的准入模式，但准入机制所存在的问题亦不容忽视。如住房保障政策的落实缺少法律支撑，准入标准不明确，监管机制不健全等，这些问题严重阻碍了吉林省住房保障目标的实现。

（一）法律依据不足，执行力度欠缺

在国家宏观政策指引下，吉林省出台了关于保障性住房准入的系列政策，但相关法律的缺位，使政策的权威性和有效性难以保障。如吉林省在各项政策中多次强调“公平分配，对骗取享受保障待遇的家庭坚决予以清退处理”。即一旦骗购骗租行为被查出，只是清退，并不承担法律和经济责任，所以诸多不符合条件的申请者对相关规定有恃无恐，使得保障性住房准入难以真正做到公平，阻碍了“应保尽保”目标的实现。

（二）准入标准不明确，阳光操作难以实现

吉林省“八路安居”，多层次住房保障体系已初步形成，但缺少与之相匹配的准入标准。目前，吉林省对申请对象的审核仅依据收入水平、居住情况、家庭成员情况等指标进行，是直观的、片面的、静态的，使得人为因素有机可乘，所调查的结果缺乏真实性、科学性。

（三）监管机制不健全，公平准入雪上加霜

保障性住房是稀缺的公共资源，住房的配置、公共住房保障政策的制定实施以及对公共住房的干预和调节，都是由相关政府职能机构执行。吉林省针对保障性住房的资格准入，设立了较为严格的申请标准和核准制度，但也仅局限于 “三审两公示”，这期间不乏弄虚作假、骗租骗购，社会监督很难保障，政府也没有明确的措施切实履行监管职责。

二、吉林省保障性住房准入机制设计

吉林省保障性住房准入机制的完善与规范，应在建立健全保障性住房法律法规的基础上，明确保障性住房准入标准，完善保障性住房监管机制，让保障性住房发挥其应有的作用。

（一）建立健全住房保障相关法律法规

就保障性住房准入机制而言，以法律为依据，既可保障公民居住权得以实现，又可制约和规范政府及其它主体行为，使住房保障制度真正惠及于民。

1. 国家主管部门尽快制定《住房保障法》

纵观发达国家和地区住房保障的发展，都是以法为律基础之上的，并且以法律为核心，形成市场、法律、政府三位一体的完备的制度体系。从我国住房保障实际情况出发，尽快建立起适用于我国的《住房保障法》，为住房保障保驾护航，势在必行。通过《住房保障法》的建立，以法律形式界定住房保障对象、保障标准、保障水平等；针对以各种手段违规操作的居民和工作人员的处罚手段应做出明确且详细的规定，提高骗租骗购违规成本，从法律层面上杜绝此类行为的发生，切实保障弱势群体住房权利；同时，可规定住房保障专门管理机构的建立和权限的划分等内容，从而做到权责分明。

2. 吉林省出台系列住房保障法规以落实《住房保障法》

由于我国各省市经济发展情况相差迥异，不同地区居民收入水平和房价差异很大，住房保障对象、保障标准、保障水平等亦应不尽相同。故在国家出台《住房保障法》的前提下，吉林省应根据本省实际情况，出台与《住房保障法》相匹配的系列法规、政策等，构建完整的吉林省保障性住房法律体系，以确保本省住房保障政策与国家住房保障政策有效接轨。在保障性住房准入方面，明确本省住房保障的保障对象、保障标准、保障水平、保障形式等，并结合本省所出现的违规现象，强化违规处罚力度，提高保障性住房准入相关政策执行力度。

（二）合理确定住房保障标准

住房保障标准的确定，应视保障对象的不同，以满足保障对象基本住房需求为目的，以保障对象的收入标准为依据，并综合考虑保障对象的家庭组成、年龄结构、健康状况等情况。

1. 科学界定住房保障对象

科学界定住房保障对象，应以居民家庭住房支付能力为核心，凡不能自己解决住房问题的家庭，均应在政府住房保障范围之内，住房保障应是全民的全面保障。因此，住房保障对象界定应以保基本、分层次为原则，即将居民家庭按收入水平进行划分，并采用不同形式来实现居民家庭的住房保障，保证保障性住房的合理、公平配置，促进社会和谐发展。

2. 基本住房需求的确定

完善吉林省住房保障准入机制，首先要保证保障对象的基本住房需求。在确定过程中应把握好两个标准：其一，以“住得下、分得开”为原则，在考虑居民家庭结构的前提下，充分利用既有空间；其二，“麻雀虽小，五脏俱全”，不仅要在面积上保障基本需求，还要在功能上下功夫，以人为本，尽最大可能提升住房保障家庭生活质量。

3. 保障对象收入标准的划分

住房保障制度应以透明的收入水平和完善的信用制度为基础，并对住房保障家庭实施严格的审核和筛选，使得保障性住房真正惠及需要的家庭，而避免被不符合要求的家庭所套取。更重要的是，保障对象收入标准的划分不应仅将低收入家庭收入线作为保障标准线。吉林省近10年房价涨幅非常大，省会城市长春市商品房价格平均涨幅近几年基本都在20%左右，2014年商品房成交均价6682元/m2，但吉林省居民工资水平确相对较低，如2014年吉林省城镇居民人均可支配收入仅为23218元。可见，中低收入甚至中等收入家庭只靠自己解决住房问题是有一定难度的。换言之，在住房保障对象界定过程中，“夹心层”不容忽视，刚毕业的大学生、进城务工者等也应予以考虑。有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围。然而，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，应以居民家庭尽了自己最大的努力为前提。

4. 构建多层次住房保障体系

在以市场为基础的住房分配和供应体系之中，住房的价格和住户的支付能力之间的差距问题始终是住房问题的核心。如前所述，住房保障对象是多层次的，应使不同收入层次的保障对象享受不同层次的保障，以体现住房保障政策的公平性、合理性。具体方案为：特别困难者配以廉租房；较困难者配以公共租赁住房；收入较好者配以经济适用房或“两限房”；条件更好者可通过住房公积金的相关政策予以保障。同时，应鼓励住房保障对象量力而行，在政府的帮助下，通过自己的努力实现住房环境的逐步改善。

（三）健全保障性住房监管机制

保障性住房监管机制的健全，有利于促进保障性住房准入管理的顺利实施，有利于实现保障性住房的高效配置。

1. 设立住房保障监管机构

住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理。同时，住房保障监管机构应该配备充足的工作人员和经费，而且各级住房保障机构的职责和权力需明确界定：中央政府住房保障机构应以监督管理工作为重点；省级政府住房保障机构应以规划布局、协调工作为重点；市、县政府亦须设立专门机构，负责住房保障实施和运营管理工作。

2. 高度重视监督考核工作

监督考核工作包括对住房保障机构及相关人员的监督与考核。具体措施包括：其一，各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向主管部门进行报告，接受监督；其二，开设网络、电话、信箱等沟通平台，及时向社会公示住房保障相关信息，接受社会监督，对群众所反馈的问题，要迅速反映、迅速处理、记录在案，并及时向社会公布处理意见。其三，设计先进适用的住房保障工作的考核体系，并细化指标，强化对相关机构及人员的考核力度，以评促改，使住房保障工作有条不紊的进行。

3. 住房保障信息全面公开，接受社会监督

住房保障信息的全面公开，既是对人民群众负责，也是政府廉洁高效的体现。

（1）保障对象信息的公开。对住房保障对象家庭住房和经济状况实行动态监测，可实行保障对象主动定期申报与监管机构不定期抽查的方式，及时掌握相关状况的变化，严格核查申请信息和现实状况，实现源头监管，使政府有限的资源能公平地分配给最需要保障的人。

（2）分配信息的公开。住房保障标准、准入标准、房源信息、审核结论、分配程序等均应全面公开，各年度建设及分配情况应及时的通过网络、电视、报纸等途径进行公开，主动接受社会监督，以保证分配过程透明性和分配结果公正性，实现保障性住房分配全方位、全过程、全社会的监督。

（3）相关部门信息的共享。与住房保障相关的部门，包括民政、公安、金融等，应尽快建立信息共享机制，为审核、监管工作创造便利条件，以提高监管工作的准确性和效率性。

三、结论

完善吉林省保障性住房准入机制，关系政府民生政策公平与公正，关系公共资源高效配置，更关系社会和谐稳定。为此，要积极完善保障性住房的准入机制，加强源头管理，使保障性住房准入法制化、规范化、公开化。本文以国家出台《住房保障法》及吉林省系列配套法规为支撑，以明确保障性住房准入标准为切入点，以完善保障性住房准入监管机制为保障，设计了吉林省保障性住房准入机制，以促进吉林省“应保尽保”目标的早日实现。

参考文献：

[1]王苹.建立住房保障体系《住宅法》不能缺位[N].上海证券报，2008-03-14.

[2]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海财经大学出版社，2003.

[3]秦虹.廉租房是住房保障政策体系的基础[J].中国金融，2007（18）.

*本文系吉林省教育厅科研项目《吉林省保障性住房准入与退出机制研究》（批准号：吉教科文合[2014第523号]）阶段性成果。

（作者单位：吉林建筑大学城建学院）