土地收储工作的市场效应与宏观调控作用分析

汪东才

摘要：随着城市建设规模的不断扩大，土地收储的工作也越来越被人们重视，土地收储工作是管理土地资产的重要措施，是防止国有资产流失的有效手段，目前，我国土地资源非法占有的现象十分严重，土地收储制度还处于不成熟的阶段，为了更好的开展土地收储工作，应该全面加强我国宏观调控土地使用权利、做好各部门之间的协调工作，以保证土地利用率最大化。本文就土地收储工作的市场效应与重要性探究其与宏观调控的作用

关键词：土地收储工作；市场效应；宏观调控

近年来，土地收储工作在我国城市建设中发挥了积极的作用。土地收储工作主要由土地收购与储备制度两方面组成。土地收储工作对我国的发展有着非常重要的作用和意义。在2007年11月9日，国土资源部、财政部以及中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》，重点强调了加强土地调整、完善土地储备制度、规范土地市场等方面内容。通过实施土地收储工作，城市基础设施建设逐步完善，但仍然需要政府根据市场经济的新环境进行有序管理和宏观调控，要在不违背市场经济规律的主体运行趋势下做好立足全局的宏观调控工作，本着客观公正的原则维护国家和公众的权益。

一、全面进行土地收储的重要性

（一）关于土地收储工作，相关部门早就有法令规定[1]，在土地收储过程中，相关部门要根据本地区经济发展的实际情况，制定合理的土地收储工作计划，只有这样才能提高土地的节约与集约利用，进而实现土地的宏观调控。

（二）随着城市的建设与发展，土地具有非常重要的价值。各级政府进行土地收储的主要职责是储备城市国有存量和城郊结合的土地，这些土地的利用率相对其他的土地比较低。政府部门要对土地进行重新整合，按照相关的法律法规，进行储备，这样既保护了国有资产又实现国家对土地的直接调控。

（三）土地收储是土地市场化经营的重要组成部分，土地收储工作能加强对闲置土地的利用，有利于防止国有资产的流失，还应避免开发商变相囤地的现象发生，最重要的是有利于加强国家宏观调控，还可以体现土地市场的公平竞争原则。

（四）随着城市基础道路设施的不断完善，土地的价值也得到了很大的提高，政府部门为了进行整合土地会依法实施收储计划，给予原用地者相应的补偿，并签订合理的收储协议，收回属于国家的土地，最后予以公告，按照有关制度进行出让。这样，国家对土地实现了直接调控，避免了不法开发商的投机之举，有效的保护了国有资产。

二、土地储备运行要彰显市场效应

政府的土地储备部门在商定土地收购价格时是按照收购建设用地计划和当地城市发展的客观要求来进行的[2]。经过合理的手段使储备部门取得建设用地，要确保在这一系列程序进行时，储备部门不得违反市场经济的客观运行体制，以免损害老百姓的利益。

土地管理部门要按照建设用地的真实需要，通过招标等方式对储备土地进行整体转让，在转让的过程中，要求新的用地者以补办土地出让手续的方式公开转让土地的使用权，使建设用地在一个整体、有序的环境下运行，这样就避免了投标人在利益的驱使下进行竞争的不良市场效应。

三、土地收储工作是对土地市场有效调控的客观需要

政府主要是通过征用、收购、置换等方式将分散的土地整合起来，使土地资源进一步优化，防止土地收益流失，从而达到规范土地市场秩序的目的。在《土地收购储备管理办法》中明确指出：各地政府要根据我国调控土地市场的需要来确定收储土地的规模和范围，进行合理规划。这充分的体现了土地收储工作对土地市场的作用。

四、土地收储工作现存的问题

1.土地储备工作相关的法律体系不完善。目前，我国所有与土地收储相关的法律条令都存在着不完善之处，使土地收储工作法律支撑不足，《土地储备管理办法》这一条令里面涉及的土地收储工作问题也过于宏观，给土地收储工作带来了致命的打击。

2.收购资金匮乏。众所周知，土地收储工作需要大量的资金，不解决土地收储资金问题就没有办法进行土地收购的工作，如果收购与卖出的价格存在较大的差距，会造成严重的社会不稳定现象。

3.各部门之间缺乏有效的协调配合。土地收储工作涉及的范围比较广泛，因此，在土地收储工作中，是需要各个部门职员进行协调配合的，如果各部门之间不能达到意见统一，就会造成土地收储工作在时间上的浪费，达不到土地收储工作的预期效果。只有依法科学、稳定的开展各项工作，才能做好城市的规划，同时，要及时向社会公示土地利用情况，另外，国家要依法对土地资产进行处置，要由土地管理部门严格审查，有效防止国有土地资产流失。

4.土地收储补偿制度不健全。在土地收储工作中，土地收储机构在购买土地时会以新建商品房交换或现金等形式补偿被收购方，由于各地政府缺少自有资金，使得土地收储基金的作用不能发挥出来，从而导致土地收益无法得到良好的分配。

五、有效进行土地收储工作的策略

1.做好土地收储的准备工作。目前，我国很多企业都会牵扯到经济责任纠纷的案例[3]，为了避免这一情况的发生，我们就应该在土地收储工作之前做好准备，首先，要根据《城镇土地调查规程》的要求调查好权属关系，其次，要对企业的规模、资产以及信用度等情况进行详细的调查，最后，要将调查情况刊登在报纸上或者是公布到网络上，避免出现不必要的损失。

2.建立完善的土地收购储备制度。我随着国社会经济的高效发展，土地收储制度也在随之变化，它的范围在不断的加大，从以往的资金筹备与住宅问题到现在的森林用地、水用地等。土地收储制度逐渐倾向于人类的生存环境，在土地收储工作中，各级政府可以将其分为纵向潜力储备与横向潜力储备两大方面，并且通过转变土地性质和调整土地结构的方式挖掘土地利用的深层作用。还可以将部分用于商业性储备的土地转化到公益事业的储备上，这样更有利于社会经济的稳定与平衡。

3.加强土地收储制度的宣传工作。政府应该大力开展对土地相关制度的宣传工作，还要通过文艺汇演、广播电视、发放宣传单等形式加强宣传，提高土地收储制度的影响力，使公众参与到土地收储制度的实施与执行中，认识到土地收储工作的重要性。

六、强化国家对土地使用情况进行宏观调控的绝对权力

当前我国属于国家权力驾驭土地市场的范畴，对城市建设规划范围内的土地征用采取的是政府主导型的强制政策，也就是说不管用地者同不同意土地的征用都会被政府土地收储机构征用。虽然国家会给予用地者合理的补偿，但这种行为具有强制性，必须要从源头上彻底解决政府操控城市土地的行为。

土地收储工作要依据市场经济运行原则进行，要把市场运行观念与政府宏观调控意识相互融合，在土地收储拍卖的过程中要贯彻落实国家收购土地的政策。在交易中最重要的就是资金周转的问题，因为在运行的过程中，必须要依靠大额度的资金流支撑，只有这样才能顺利的完成整体计划。

结束语

土地收储是政府调控土地市场的重要方式和手段。在土地收储工作中，一定要依照法律法规行事、搞好部门协调、提高土地收储服务水平、增加土地收储工作的宣传力度，完善土地收储的相关法律法规，维护人民的利益，保障土地收储工作顺利进行、推动土地收储工作迈上新台阶。（作者单位：龙岩高新技术产业开发区企业服务中心）

参考文献：

[1]尚子恒.土地收储工作的市场效应与宏观调控作用[J].现代商业，2011（14）：86.

[2]马林，王增彬.土地收储工作的市场效应与宏观调控作用[J].城市建设理论研究，2015（16）：3954-3954.

[3]梁丽华，农晓春.论土地收储工作的必要性及策略[J].现代商业，2011（23）：181-181.