城市综合体项目风险识别及防范

武莹

摘 要：现在的项目风险管理的理论与实践方面都相当成熟，现在根据这些方法并且考虑到城市综合体的实际发展现实，以风险管理程序为脉络，对城市综合体项目从风险识别、风险评估、风险防范等方面进行研究和论述，旨在为城市综合体项目的风险管理提供可行的操作指引。

关键词：城市综综合体项目；战略思维；识别与防范

城市综合体，是能够在城市中组合三种或三种以上的城市生活空间，其中包括商业、办公、住宅、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活生活空间，在各个空间中关系都非常紧密，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体项目被世人成为“城中之城”，因为它融合了现代元素，承载了相当完备的设施和功能。城市综合体通过各种功能的有机组合，时间空间和交通的多维排布，能够实现创造城市价值、完善城市功能、丰富城市生活、提升城市品位的作用，其价值和内涵是难以通过单一业态的房地产产品来实现的。十多年来，一些成功的城市综合体案例，如北京的华贸中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目的建设都相当成功。

同时，城市价值系统拥有相当复杂的运营模式，因为房地产或者房产的开发模式相对简单，但是大型城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策就显得格外复杂，所以城市综合体的开发风险相当大。现在有很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素。城市综合体开发失败会给企业带来巨大的经济损失，同时整个区域系统的发展都会受到影响，现在很多的城市也为此付出了惨痛的代价。因此，对于城市综合体项目来说，系统性的应用风险管理技术，准确识别、评估风险并采取恰当的风险防范措施，成为项目决策、投资开发和运营管理的关键成功因素。

1.城市综合体项目的风险识别

1.1风险识别的主要方法

多种多样的项目风险识别的方法，应根据不同项目的具体情况运用，多种方法相互结合是合适的选择。专家调查法、故障树分析法、敏感性分析法、情景分析法、核对表法等都是现在常用的风险识别方法。对于现在的经济发展情况，人们最常用的就是专家调查法和核对表法。

1.2城市综合体的主要风险

有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项目中：

1.2.1项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题，写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。

1.2.2项目规划业态设计风险。有时候没有进行前期的市场调查，就会找到不合适的经济和人文环境，项目的规划不根据市场方向走，在产品的设计方面又有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。

1.2.3市场竞争风险。时常的竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。

1.2.4招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。

2.城市综合体项目的风险评估方法及选用

风险评估是在定性识别风险因素的基础上，对项目管理过程中存在的风险进行量化，得到更准确的判断，以便对风险进行决策，正确防范风险。风险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项目风险概率估算方法、项目风险损失估算方法、项目风险模拟仿真法、层次分析法（AHP）等。

对于城市综合体项目来说，有大量的不确切因素，一般情况下决策树、专家决策法及层次分析法是现在多数企业的不二之选。

3.对于城市综合体防范风险分析

3.1风险防范策略

风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，它包括风险识别、风险评估的定性及定量分析结果。想要降低风险因发生的概率就要减少风险因素能降低损失后果的严重程度和改变风险因素的性质三个方面着手，根据风险因素的可缓解性、可规避性、可转移性、可接受性，采取相应措施。

风险防范措施分为两个类型，分别是预防性应对策略和非预防性应对策略通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失的情况是预防性防范措施，比如将风险进行缓解、尽力的回避风险、把风险巧妙的转移等。非预防型应对策略是真正发生为了风险事故，积极找出各种应对方法来进行预防，尽量减少项目实施过程中造成的损失，如风险自留和后备措施等。

3.2城市综合体项目主要风险防范

3.2.1项目财务与融资风险防范策略

现在酒店和写字楼的投资风险方面的财务风险最为严重；但是如今的融资费用过于高昂、销售回款难以要回。针对此，可采取的风险防范策略如下：

（1）管理工作上要进行现金流的计算和成本的核算；当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，可以在融资上寻找更多地渠道，把融资的成本尽量降到最低。（2）物业的比例和户型的比例要安排得当，物业商品的销售方面要多加思考和探析。（3）尽量将进击流量缩小化，科学的进行计划销售，度考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。

3.2.2项目规划业态设计风险防范策略

业态组合设计想要实施的更好需要给项目制定一个合理的计划，想要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：

（1）战略取胜的新思维方式。（2）通过“设计方案的市场化”以避免建筑设计与商业规划割裂。

3.2.3市场竞争风险防范策略

现在的目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，通过分析和判断了解他们的内心想法，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在服务方面也有所还早呢队形，在有限的经济条件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和运营风险防范策略

（1）自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率。（2）顾问公司和招商代理公司是现今比较兴盛的公司，要适当的引进。运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，并有效的推动招商工作的进行。

4.小结

本文应用系统的风险管理程序和方法，分析了城市综合体项目开发过程中的风险识别及防范要点，有利于项目开发建设过程中风险管理机制的建立和改进，消除或减少决策失误，避免项目失败带来巨大损失。

（作者单位：中核房地产开发有限公司）

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