不容错失的澳洲房产“折扣季”

新浪海外地产专家点评：

·外国人限购条例趋于严厉

·汇率、利息处于双低，前所未有的澳大利亚房产“折扣季”

·量价齐升，2015全球最值得关注的房地产市场

【天时】

限购令出台前抢占先机

澳大利亚政府考虑出台相关限制政策，限制令内容大致为“在未来时间里，针对非澳大利亚购房者，购买超过100万澳元以下的房产须向澳洲FIRB（外国投资审查委员会）缴纳5000澳元费用；对购买100万澳元以上的房产，其总价格每增加100万澳元，须多缴1万澳元费用。”目前，澳大利亚政府在公布限购令相关缴费细节的同时，正在积极寻找反馈信息并将于3月20日以后作出相关决定。根据政府一般性决策周期来看，在政策推出之前，政府除了征求民众的建议外，政策各项条款也会在参众两院进行审核与投票决议。所以，从限购令的提出到最后的出台及实施，至少需要一年左右的时间。按照如此预期，建议对于澳大利亚置业有意向的客户应尽早进入实际购房环节，以避免支出额外资金。

汇率利率双双走低

2014年11月至2015年1月，澳元对人民币汇率已经骤跌8个百分点，短期内市场普遍对澳元走势看空。目前汇率水平大大提振了中国买家的购买力：按照2014年5月汇率5.8计算，假如在澳大利亚投资一套300万的房产，当时投人民币为1740万元，而当前汇率仅4.8，即投入人民币1440万元，一年不到的时间内，相当于打了8.3折不到，如此“优惠”的房地产“折扣季”，可遇不可求。

与此同时，虽然澳大利亚央行保持官方现金利率不变，但各个商业银行纷纷调低了各自的利率。利率比较网站Rate City进行的研究显示，平均浮动贷款利率从去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。上个月，澳大利亚央行宣布将现金利率下调25个基点至2.25%的历史低点，而在此前18个月利率一直维持不变。澳大利亚各银行纷纷跟随降息。很多经济学家担心利率下调会进一步刺激亢奋的房地产市场。自2011年末降息周期开始以来，澳大利亚的整体房价已经暴涨了近20%。这对购房者来说肯定是利好消息，因为每月30万澳元的平均房贷就能省下借款人47澳元。

澳大利亚央行降息对于投资者来说可以说是莫大的惊喜，此举将很大程度上推动澳大利亚房地产的增长。精明的投资者也早已经伺机而动，降息消息一出，他们将出手投资更多房产。

【地利】

澳大利亚房地产市场突显“恒温功能”

澳大利亚房地产市场不仅在国际市场上表现出众，历来是最具稳定性、持续增长的“优质股”，而在货币疲软的情况下，同样表现出优越的调整和平衡资产价值的功能。即便汇率处于下行通道，澳大利亚房地产市场仍然持续增值，以悉尼来看，悉尼市2013年平均房价比2012年增幅为18.8%，2014年比2013年涨了17.6%，房地产市场始终抗衡汇率下跌、通货膨胀的问题，稳健了全球投资人士的信心。

·悉尼：72.3万元；每月+1.4%；每年+13%

·墨尔本：56.1万元；每月+2.7%；每年+7%

·布里斯班：45.8万元；每月+0.6%；每年+4.6%

·阿德莱德：41万元；每月-1.2%；每年+3.1%

澳大利亚主要房地产市场点评：

·悉尼在2014年4月创下了16.7%的涨幅高峰之后，未来全年，悉尼的房价涨幅可能达到12.5%。考虑到可负担性的限制、银行投资性贷款审批的限制和房屋租金收益保持较低水平的情况，2015年的悉尼房产市场的涨幅将会更加具有可持续性。

·墨尔本年涨幅在2014年1月达到11.5%的峰值，而2014年全年，墨尔本房价的涨幅可能会放缓至8%。预计2015年，墨尔本的房价涨幅会更加放缓，而墨尔本内城区和外缘区域新增住房供应的增多也会抑制房价上涨的势头。

·布里斯班2014年底房价增长势头持续稳定，这反映了其可负担性压力小、租金收益高的情况。因此，预计布里斯班的2015年房产市场表现将会超过墨尔本的平均水平。

·阿德莱德2014年阿德莱德的房产市场资本利得预计会从2013年的2.8%提升至3.5%。住房交易数量上升表明市场需求大、购房压力较小和租赁收益高。而在2015年，阿德莱德房价预计将温和上涨。

【人和】

华人春节高调涌入去化库存

据澳大利亚《澳洲日报》报道，新年伊始就有中国客直奔墨尔本各个地区的房产拍卖会，抢购优质房源，中国猎房族纷纷趁机出动。墨尔本共有704场拍卖会，周末的清盘率为77%。悉尼房产市场同样遭遇疯狂竞购，根据Domain集团的数据，悉尼各地预定拍卖的房子超过600处，清盘率达到惊人的84.6%。在中国农历新年前后买房被视为是吉祥的事情，而且悉尼火热的房地产市场在历史低利率和澳元贬值的催化下更能吸引更多中国买家。

学区房持续高热

来自我国教育部的最新数据显示，自1978年以来，有超过260万中国学生赴海外留学，而到了2014年，中国依然是在澳留学生的最大来源国，共有15.3万人，约占澳留学生总人数的三分之一。除了持续火爆的留学需求驱动，澳大利亚上中学如果居住在学校划定的区域里，就可以基本免费上顶级中学，此项规则加上公寓出租按照市场估计一般每年的投资回报率在5%，澳大利亚学区房可以轻松实现以房养学，这些保证了学区房市场的“长盛不衰”。

希望岛

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