二手房公积金贷款的资金风险防范分析

商桂华

[摘要]近年来，随着利率调整和变化，公积金贷款政策的优势日渐突出，在满足人们住房需求等方面发挥着积极作用。但是，贷款发放过程中，尤其是二手房公积金贷款中存在诸多风险，对住房公积金中心及贷款人利益产生消极影响。本文将从二手房公积金贷款概念入手，分析和研究二手房公积金贷款面临的资金风险，并在此基础上，从外部与内部两个角度提出防范该类风险的有效对策，从而为有效防范公积金风险提供参考及建议。

[关键词]二手房；公积金贷款；资金风险；防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201547141

随着城市化进程不断深化，城市内部成熟地段新建商品房日渐减少，且住房价格持续高涨，增加了人们的购房压力，购买二手房成为多数人们的首选。一般情况下，二手房地理位置优越、产权清晰及房屋质量高，具有较为明显的优势，在一定程度上推动了二手房市场快速发展。但是，鉴于二手房的特殊性，其在公积金贷款中的会计核算风险较大，且手续流程烦琐，直接增加了公积金中心资金管理风险。因此，加强对二手房公积金贷款资金风险防范的研究，能够帮助公积金中心防范资金风险，具有现实意义。

1二手房公积金贷款概念

二手房公积金贷款主要是指各地方住房公积金管理中心利用职工及其单位所缴纳的住房公积金，针对正常缴纳公积金的在职与离退休职工，委托商业银行向其发放专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。

2二手房公积金贷款面临的风险

公积金贷款具有一定优势，为人们购买二手房等方面提供了支持和方便，但同时，其面临的风险也不容忽视。现阶段，较为常见的二手房公积金贷款面临的风险表现如下：

21购房交易价格存在虚假性

住房公积金贷款的重要前提是真实的交易及价格。而事实上，目前二手房交易主要是通过房产中介机构协助完成，由于部分机构自身资质较差、没有经过专业培训，私自提高或者降低二手房价格现象普遍存在。多数情况下，中介机构结合客户贷款需求拟定价格或者对住房进行估价，为了达成交易目的，会故意高估抵押物市值获取更多贷款资金。

公积金贷款政策中，明确规定首套房可以获取贷款为房屋总值的70%，而二套房获得贷款仅为房屋总值的40%。如果缺乏对贷款公允准确额度的限制，根据自身所需进行定价，会导致骗贷现象的发生，在一定程度上增加了资金管理的风险。此外，二手房公积金贷款还存在套贷问题，买卖双方并没有进行真实的交易获取公积金贷款，违反了公积金相关规定，直接损害了公积金存缴人的利益。

22抵押物处理较为复杂

目前，我国二手房交易客体类型较多，如商品房、经济适用房等，由于各类房型自身属性差别，使得对应的出售政策及房屋所有权证有所差别，如产权共有、已出租等情况。而多处公积金中心之间并没有形成网络，信息共享及沟通不畅，在贷款审核工作中，难以判断抵押物真假，在很大程度上增加了抵押物处理难度及贷款风险。

23贷后核算管控难度大

公积金贷款对借款人条件要求十分明确：一是具有稳定收入；二是正常缴存住房公积金；三是信用记录良好。但是，就目前很多借款人还款记录来看，存在较大风险。二手房与新建商品房存在本质上的差别，前者不具有阶段性担保，如果出现借款人恶意拖欠或者因故无法偿还贷款，只能够拍卖房屋；如果后者逾期不还款，可以扣划开发商保证金，避免公积金贷款风险，保障自身权益。相比较而言，公积金要想收回贷款，需要提起诉讼，并经过法律调查，一旦借款人家庭仅有一套房产，仍然不许对该套房屋进行拍卖，最终导致公积金中心无法及时收回贷款，增加了会计核算坏账率。

3防范二手房公积金贷款资金风险的有效对策

市场经济环境下，防范该类风险要兼顾内部与外部两方面，提高对风险防范全面性，具体对策如下：

31外部风险的防范

311完善相关审核制度，提高中介机构市场准入要求

社会各领域、各行业发展都需要制度进行规范和引导，完善的制度是确保各行业有序发展的重要前提。因此，国家相关部门应结合公积金贷款实际情况，制定并完善相关审查制度，明确公积金中心权利及义务，并积极实行责任制，增强工作人员责任心，并为工作人员具体工作提供依据。同时，为了避免二手房贷款资金风险，公积金中心应适当提高中介机构市场准入要求，加大对机构资质审核力度，特别是资信等级等方面的审查，针对一些不规范或者出现过欺诈等行为的中介机构一律不予准入，创建良好的中介市场环境。

为了提高中介机构专业化水平，还应积极构建经办人员固定制度，对工作人员进行规范化流程培训等，提高交易真实性。同时，在二手房贷款发放之前，公积金中心应与中介、委托商业银行签订三方协议，明确各自职责、权利，协调贷款工作，保障资金安全。

312坚持规范化原则，加大对借款人贷前审查

第一，资料方面。贷款经办人应采取查询资料、面谈等多种手段，了解借款人家庭状况、经济收入等基本情况，并查验申请贷款二手房产权、抵押物是否清晰、收付款真实性与即将购买的二手房协议是否一致。在此过程中，工作人员应加大对二手房交易真实性的审查力度，以防止套贷与骗贷问题的出现，从源头上避免资金风险。

第二，还款能力方面。还款能力是决定借款人日后是否能够按时还款的基本衡量标准。应根据借款人提交的经济收入、公积金缴存等相关证明，并结合借款人年龄、学历等信息，合理判断其收入合理性。同时，根据借款人家庭收入等状况，且在偿还贷款后，是否具备基本生活条件及能力，判断借款人偿还能力。通过对还款能力的有效判断，能够适当降低资金管理风险，及时收回贷款。

第三，其他方面。套贷情况作为公积金资金风险防范的重难点，为了避免该问题的出现，还应对借款人虚假公积金缴存、住房价格及收入证明真假等方面的验证，避免由于贷前审核不到位引发的资金风险。

313严格执行法律规定，重视会计管理工作

公积金管理中心在实际审查工作中，应严格按照国家相关法律制度规定执行工作，提高工作严谨性，明确二手房抵押物是否与《担保法》中的规范相符合，对于需要评估的抵押物，应当交由专业性部门进行价值评估，避免中介机构估价随意性现象的发生，最终抵押物价值将以成交价或者评估价中较低的为准。

公积金管理中心还应积极跟踪借款合同，定期检查逾期还款清单，掌握借款人还款情况，提高对未及时还款的借款人警惕性，并进行催款通知，一旦发现逾期时间较长或者恶意拖欠借款人，可以结合实际情况冻结其住房公积金账户余额，以降低资金风险，同时，按照相应流程，采取合理手段，收回贷款资金。此外，为了减少信息滞后性产生的消极影响，国家相关部门应发挥统筹作用，建立公积金中心网络，将全国公积金中心纳入其中，实现信息共享，提高信息利用率。

32内部风险的防范

加强对外部风险防范的同时，公积金管理中心内部风险同样不可忽视，应加强贷款业务风险控制，完善业务流程，构建风险防范机制，提高自身风险抵抗力。

321完善信用风险机制，规范贷款业务流程

公积金管理中心负责人应明确认识到外部环境复杂性，并积极应对挑战，树立现代管理理念，实行对贷款的统一管理，将管理工作渗透至贷款工作各个环节中，完善借款人信用风险机制，结合相关资料，预测潜在风险，并制定针对性防范措施，最大限度上避免资金风险对公积金中心产生的消极影响。另外，管理人员还应结合以往工作失误，健全并规范贷款业务流程，使有效的审批与严格的决策有机整合，及时规避违反相关原则发放的人情贷款，避免公积金贷款资金外流，保障公积金缴纳人的合法权益，从而使公积金在缓解人们住房压力方面的积极意义得到最大程度发挥。

322合理划分岗位，并明确岗位职责

公积金中心贷款部门应结合二手房贷款实际情况，设置专门审核部门，避免由于分工不够明确，造成审核责任落实不到位情况的发生，岗位人员应选择具有丰富经验、且具备专业知识的人员任职，严格把关贷前调查、贷中审查等工作，消除每一环节存在的风险隐患。定期组织工作人员开展经验交流会，针对各阶段工作开展实际情况，提出重点审查项目、解决薄弱点措施等，防范借款人寻找漏洞、编造虚假理由、使用虚假购房合同等方式获取公积金贷款情况的发生，影响公积金贷款真实目标的实现。

323增强与商业银行之间的交流，完善贷款档案管理工作

公积金中心还应增强与商业银行之间的沟通和交流，避免由于沟通不畅引发的资金风险。银行应从自身利益角度出发，建立贷款质量风险预警体系，监测二手房市场发展情况及其贷款质量变化，分析和研究不良贷款形成原因，并及时制定防范及化解风险的相关对策，保障自身权益不受损害。

4结论

根据上文所述，随着人们生活水平日渐提升，二手房市场随之快速发展，且凭借二手房公积金贷款具备的多项优势，将会受到人们的广泛关注，其风险性也日渐暴露，对公积金管理中心工作提出了更大挑战。因此，公积金中心日常管理工作中，应明确认识到外部环境变化，并调整自身传统观念，采取多样化方式和手段，加强对每笔二手房交易等相关资料的审查，为公积金缴纳者提供优质服务，满足其在购房方面的资金需求，同时，降低资金风险，从而推动公积金中心可持续发展。

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