招商地产停牌猜想

张佳竹

4月3日至今一个月，招商局旗下两家上公司——招商银行、招商地产双双仍因“正在筹划重大事项”停牌，引发了市场对两者“地产+金融”大合作的无限猜想。

坊间传闻称，招商局拟进一步推动集团产融结合，并将有大量土地并入招商银行。如果猜测属实，整合后招商地产资产规模或将超过万科，成为又一家巨无霸地产公司。

与国企改革有关？

4月7日，接受《证券日报》记者采访的招商地产董秘刘宁表示，作为董秘，其并未听说两家公司将有重大的协同行动，故“两家公司双双停牌，目前看只是一种巧合。”她还进一步向记者介绍，“虽然方案尚未明确，但其确实属于重大事项，根据深交所有关规定，股票的停牌期起码会有3个月”。

记者就此事致电招商地产，但对方表示目前正在停牌，不便接受采访。

虽然刘宁否认招商地产与招商银行的双双停牌存在关联性，但几乎可以肯定的是此次停牌涉及到招商局的改革。

作为国资委下属的龙头央企，近几年关于招商局改革的消息时有传出。尤其是国资委改革重头戏之一的国有资本投资运营公司的改建。早在2013年底，国务院国资委副主任黄淑和就公开表示，国资委下一步将先从中央企业集团中选取“试点”来进行改组国有资本运营公司。据《华夏时报》报道，国家开发投资公司（简称国投公司）、中国诚通控股集团有限公司（简称诚通公司）、招商局集团均被列入上述改革范畴。

招商局集团董事长李建红在2015年高层发展论坛上表示，招商局集团是最有条件，也最可能成为中央政府所提到的国有资本的投资运营公司。据他介绍，当前招商局管理超过53000亿的人民币资产。

有分析认为，国投、诚通公司本身就属于资产经营公司，改组成国有资本投资公司相对容易，而招商局要想成为资本投资公司，需要先整合旗下的若干多元化业务。

梳理招商局旗下两大公司的动作不难发现，自2014年下半年以来，招商银行和招商地产之间互动频繁，不仅携手开展招行信用卡消费积分抵扣购房款的跨界营销活动，双方还签署战略合作协议，招行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，以及多渠道资金支持。双方达成全面战略合作，在授信、融资服务、国际结算和其他金融服务方面展开合作。

为招商地产注入土地？

今年3月23日，招商地产董秘刘宁在投资者互动平台上表示，招商地产将伺机参与招商局集团在深圳前海的开发建设，具体方式确定后公司会按规定披露相关信息。

随后，招商地产、招商银行双双停牌，业内猜测，招商局将借此整合之机，将前海的部分土地注入到招商地产中。

“这种猜测并非空穴来风。”中原地产首席分析师张大伟指出，前海开发之前，招商局已拥有3.9平方公里土地，堪称最大“地主”，占前海土地总量（18平方公里）两成多。不过，这些土地均为仓储、物流用地，并且由招商局旗下数个子公司持有，由于这些土地并非商业类或者居住类地块，所以价值相对较低。随着前海规划的调整，上述土地或改变用途建设成为商业、住宅。这样一来，土地价值将大幅提升，并为招商地产向千亿销售规模打开空间。

有分析认为，最有可能注入招商地产的或许是深圳蛇口工业区地块。

招商局官网的信息显示，蛇口工业区成立30多年来，开发和建设了整个蛇口片区约11平方公里的土地，这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。在招商局提出“600亿再造新蛇口”之后，蛇口工业区中很多工业用地转为住宅、商业用地，这就与招商地产的业务有所重叠，整合势在必行。

事实上，近年来，蛇口工业区也一直陆续地将资产注入招商地产，注入方式包括定向增发、现金出售。

2008年，招商地产定向增发4.5亿股，其中蛇口工业区和漳州开发区认购2.8亿股，募集资金总额57.77亿元。招商地产拿出其中的20.8亿元购买蛇口工业区拥有的花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目和雍景湾项目6宗土地使用权。

蛇口工业区于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入到招商地产，这些土地包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，蛇口被归入自贸区后，身价倍增，如果招商地产此次停牌与定增有关，不论是置入前海还是蛇口的土地，都将对招商地产产生利好。

整合旗下地产业务板块？

此前，业内纷纷猜测招商地产和招商银行停牌将设计以“金融+地产”为模式的资源大整合。然而，招商银行股权激励计划的披露以及4月13日的复盘，给“招商地产将与兄弟公司招商银行整合”的利好猜测泼了一盆冷水。

“涉及招商局集团对旗下地产业务板块的整合”，成为业内普遍认同的停牌原因。

“招商局集团旗下的蛇口工业区地产业务与招商地产整合最有可能。”一位不愿具名的业内人士表示，作为招商局集团旗下的一级子公司，蛇口工业区和招商地产的地产业务一直存在交叉重叠，整合势在必行。

《经济观察报》4月12日报道称，2015年春节前后，蛇口工业区和招商地产的人事关系就已冻结，目的就是为整合作准备。

“从招商地产近几年在招商局集团内部的地位变化来看，可以窥见整合的端倪。”亿翰中国分析师魏峰告诉记者，在2012年前后，招商地产还是招商局旗下的二级子公司，级别在蛇口工业区之下（一级）。招商局这样的央企是不可能由下级公司整合上级公司的，这几年招商地产在集团内部的地位逐步上升，目的之一就是为地产业务板块的整合做准备。

在中银国际地产分析师田世欣看来，招商局集团的内部资源整合，一是招商局集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造；二是招商局集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资，未来将进行港口升级打造综合体，部分项目将交由公司开发；三是招商局集团有望凭借招商局品牌提前布局区域项目，而招商地产二次拿地开发住宅产品具有成本和效率等优势。

易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，如果此次整合顺利进行，招商地产土地规模将超过2000万平方米，市值将从800多亿元增加到1800多亿元，直接超过万科的1500亿元，直逼将来完成借壳金丰上市完成后的绿地，有望成为房企市值的“老大”。其中由于大股东招商局仅在蛇口工业区就有巨量土地储备，划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。

打通资金流，图谋千亿规模？

“其实，无论资产整合的方案是怎么样的，此次停牌的调整对于招商地产及其股东而言肯定是利好的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

这几年，招商地产一直试图缩小其与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模，在同行谨慎的时候，招商地产依旧在土地市场叱咤。来自年报数据显示，2010年、2011年、2012年、2013年和2014年，招商地产新增土地储备分别为87万、232万、390万、666万和610万平方米。招商地产2014年报显示，其土地储备达1600万平方米。

今年3月，招商地产董事会秘书刘宁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来净负债率会适时提高，为收购做准备。数据显示，招商地产去年土地投资金额累计达334亿元，占当年销售金额的65%。

对于招商地产而言，谋求千亿规模的关键就是资金周转。

随着规模的报复性增长，企业内控、资金链等也成为招商地产面临的压力和考验。

公开资料显示，招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置，2011年、2012年和2013年，其存货货值分别为514亿元、730亿元和784亿元。而截至2014年底，该数据则超过千亿规模，占到总资产的67%。

而不断下滑的利润率也为外界所诟病， 2011-2014年，招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趋势。受此影响，公司2014年全年销售均价同比上年下降了11.12%，公司利润空间整体收窄。同时，现金流数据也不好看，2014年，招商地产因经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元，按年下降了14倍之多。

首创证券研究员王剑辉认为，除了大环境因素外，招商地产在加速全国战略布局的过程中，逐步增加二、三、四线城市项目的比重，也在一定程度上削弱了整体盈利能力。

今年一季度，招商地产累计实现签约销售面积58.96万平方米，同比减少14.59%；签约销售金额70.49亿元，同比减少26.57%，让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。

“如果招商银行和招商地产两家公司的同时停牌，与两家企业未来共同合作有关，那么招商地产的雄心有可能将获得招商银行来支撑，而这对招商地产的未来将十分关键。”严跃进认为，虽然招商银行方面在接受媒体采访时称同时停牌只是偶然，但是，金融+地产是目前的主流趋势，以前也早有案例，如平安持股碧桂园、万科携手徽商银行等。