北京商业地产爱大单

龚小锋

与住宅市场的回暖相映衬，北京商业地产呈现全面上升走势，写字楼和零售市场都出现了大单交易。根据多家机构数据显示，北京已经成为全国写字楼空置率最低的城市。而在租金方面，写字楼和零售市场也都呈现出温和上涨的态势。

商业地产大单频现

一单写字楼整售案例引发了市场的关注。4月13日，保利国际广场整售了T3总面积达2.46万平方米的写字楼，销售金额13.3亿元，其每平方米单价约在5.5万元。这笔成交是2015年以来写字楼市场的最大单。

作为该项目代理行的仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯认为，保利国际广场整售，体现了该项目自身优质和望京核心区域写字楼的需求旺盛。实际上，自2014年以来，北京写字楼市场也频现租售大单成交，其中包括诸如阿里巴巴、聚美优品等购买写字楼物业作为上市公司资金沉淀资产的交易行为。

据誉翔安渠道监测数据显示，2014年3月份至4月中旬，北京写字楼市场总计实现了9宗办公物业大单成交，总计成交金额达104.05亿元。此外，从2014年的市场情况来看，散售市场成交金额达150亿元。

此外，购物中心等业态也出现了整售大单。据第一太平戴维斯统计数据显示，第一季度，整售市场录得欧美汇购物广场、雅诗阁公寓两宗重大整售交易成交，成交额达到人民币54亿元。

其中，北京出现了首例在地产基金参与下的成熟购物中心整售交易。位于中关村的欧美汇购物中心整体出售给已在香港上市的领汇房地产投资信托基金。整售交易价格为25亿，远超以往那些处于建设前期或者建造初期项目的交易记录。这也是领汇房地产基金在北京的首次交易。

多个项目入市推新

4月26日，万科位于房山长阳的中粮万科半岛广场开业，这是万科在北京开业的第二个购物中心，也是今年第一家开业的大型购物中心。

据悉，中粮万科半岛广场地上面积8万平米、地下4万平米，开业当天整个项目的开业率高达89%。其中，开业餐饮占比为28%，而综合儿童、餐饮和娱乐三大项体验式业态来看，占比高达50%左右。

第一太平戴维斯北京物业数据显示，2015年第二季度将有三个项目入市，均系购物中心，合计为市场带来近17.5万平方米的新增供给。

在写字楼领域，望京和王府井等商圈多个写字楼项目正在入市，且近日交易量均表现良好。望京区域，除了保利国际广场风头正劲，出现整售大单之外，整栋物业和小户型办公物业销售相对较好，如望京国际中心项目，目前二期正在加推写字楼房源入市。

“我们项目是望京区域内唯一分割为小户型出售的办公楼，很多在此地办公的企业和个人投资者都会购买。”望京国际中心一名销售人员表示，新政之后，项目的到访量明显多了。2014年底，该项目开盘即“日光”，一期推出的商业、写字楼房源已售罄，销售额达3.5亿元。

据记者调查发现，由于核心区已无大量供地，望京商务区不少写字楼物业售价一直处在高位，保利国际广场写字楼均价约5.8万元/平米，商铺13.5万元—14.5万元/平米。此前望京SOHO最高曾卖到8万元∕平米、绿地中心7万元/平米。

此外，位于王府井核心商务区的利生大厦正在主推50-33平米精品写字楼。该项目销售负责人也表示，近期售楼处到访及来电量与上月相比有30%的上涨，而且到访客户的签单量也有十分明显的上升，到目前为止已经散售了近两层。

写字楼空置率全国最低

北京写字楼租赁市场也是一片火热。“现在北京写字楼空置率水平为3.6%，是全球空置率最低的城市之一。”贺睿柯告诉记者，目前全球写字楼空置率均值为12.9%，相较于其他国际中心如纽约和伦敦，北京市场更受业主的青睐。

供不应求的市场现状和较快的出租速率使得业主对于整体市场始终保持乐观。在租户方面，大面积租赁多来自电子、互联网以及金融类企业。汽车行业以及汽车金融类公司也在市场中保持活跃。

与上海、香港不同，北京市场的需求来源于中国跨国企业的扩张。这些企业在加速全球业务扩张的同时，其决策中心多设立于北京。这导致了北京办公楼租金变化周期与亚洲其他需求来源于非本土跨国公司的城市截然不同。自2009年以来，供不应求的市场环境使得北京办公楼市场的租金持续加速增长。

2008年中期，北京全市写字楼市场的空置率为23%，到2014年年底时则降至4.8%，为全国最低。这意味着，在5年时间内，北京全市写字楼市场空置率下降了逾18个百分点。

第一太平戴维斯发布2015年北京第一季度报告显示，得益于相对有限的供给，甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长，环比上涨0.6%，至每平方米每月320.7元。

尽管截至2015年末，将有4个新办公楼项目建成，且总面积达36.25万平方米，但是它们并不会对租金市场带来冲击。因为这些项目的很大比例将为业主自用或已成功预租，如开元国际广场以及融科资讯中心。

“在这种情况下，业主将继续提高租金并在选择租户方面占据主动；他们会使用自己在市场中的有利地位来挑选更为稳健更为优质的租户。”贺睿柯表示，一些知名并拥有良好背景的公司将成为业主的首要选择。

零售市场租金也一路向好。世邦魏理仕的报告显示，由于国际一线品牌不断扩张，目前北京零售市场租金呈现出稳中有升的态势，租金达到35.3元/天/平米的水平。预计未来，北京将会有多个商业供应进入市场，供应区域主要集中在北京南部地区，入市体量将会超过45万平米。

洗牌趋势仍显现

多家机构和代理行数据显示，虽然市场回暖，但是洗牌态势已经渐趋明显，变化主要体现在写字楼和商业物业格局的分化。

盈石集团研究中心数据显示，在写字楼方面，未来3年甲级和顶级写字楼新增供应89%仍集中在传统核心商圈。在商业物业方面，非核心商圈未来3年的商业物业新增量占总供应的55%，郊区发展趋势日益明显。

值得一提的是，在接下来3年商办市场洗牌的过程中，望京和通州运河颇具亮点。望京入驻了多家国际国内知名电子、电器、汽车等制造企业，2015年望京区域写字楼平均售价也水涨船高。继年初通州运河核心区的保利大都汇亮相之后，通州未来将有超360万平方米的各类商办物业入市。

以商铺为主的零售市场竞争也更加激烈。据戴德梁行监测，北京商铺市场总存量达718万平方米。由于三里屯MALL多个商铺都处于装修阶段未开业，北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。

此外，仲量联行相关负责人也认为，包括一线城市在内，购物中心都存在过剩风险，优质购物中心供应严重匮乏，仅有10%-15%的现有存量符合国际标准，很多规划和管理不好的购物中心将逐步被淘汰。

为应对挑战，房企和商业运营商将核心放在了打造核心竞争力以及如何提高项目的回报率上。如万达、万科及龙湖等大型房企在商业地产上开始尝试“轻资产”运营模式。

在战略层面，关于产品业态创新和服务体系升级也层出不穷。近日，北京万科于发布了V-LINK客户真实体验的移动互联社区，在发布后的第六日，中粮万科半岛广场与万科三联书社于长阳片区双双正式对外开放。而北京保利选择了搭建商办平台，通过资产运营、商业管理、政企合作、金融服务、客户互通共5条通道为客户实现资产保值增值。

绿地成立了产业发展促进中心，旨在为中小企业资金链进行“输血”。卓越集团也推出了“E+商务”举措，为旗下商用物业提供金融、资产管理、物业和商务配套服务。业内人士认为，从短期市场表现来看，类似战略调整较企业资本运营模式的转变将更为务实。