“宋教授”站台 抢顶豪先机

龚小锋

在今年北京顶豪入市的大背景下，众大佬也是够拼的，除了保利的“p”字悬念外，为了打响龙湖西宸原著的第一炮，龙湖北京公司总经理宋海林亲自上阵，主持了一场具备高科技和艺术范的高端豪宅发布会。

4月的一个晚上，钓鱼台芳华苑、360度环屏巨幕、奥斯卡红毯秀似的嘉宾手印待遇……台上的宋海林身着黑色单西、高颜值、儒雅沉静、谈吐得体，依靠强大的现场把控力，宋海林几乎演绎出了现场版的“宋布斯”演说。

于是，朋友圈里纷纷刷屏：“以后颜值不高，口才不好，不会主持，还能当地产大佬吗？”随后，在国宾馆芳华苑的一间会客室内，宋海林坐在了一众记者面前，侃侃而谈，关于战略，关于产品力。

西宸原著不会是绝版

宋海林是一个极有亲和力的职业经理人，与原万科集团高级副总裁毛大庆相似的是，二者都颇有学者气质，宋海林更是高学历的工科出身，故也被称为“宋教授”。

从台上演讲，到台下对话，儒雅而彬彬有礼的宋海林，都对答如流，很少出现说错字或停顿之处，而且条理清晰，颇有一种成竹在胸的气质。当记者问及台上演讲是不是准备了很久时，宋海林淡淡一笑，“没有，其实反复说的就是项目那些东西。”

对于西宸原著，北京龙湖几乎码足了劲儿，因为这确实是近年来少数几个具备好地块的别墅项目之一。早在2012年北京就停止了三环内住宅用地的供应，中原地产数据显示，从2013年4月到2015年4月两年间，三环和四环之间仅成交4宗住宅用地，累计可供应的新房不足2000套，算上新房库存以及可供应地块面积，四环内新房不足一万套。

北京四环内有新房的时代即将终结，处在西三环区域的西宸原著却以别墅的姿态出现，成为北京三环内唯一一个别墅项目，这或许是北京龙湖如此不遗余力渴望打响第一炮的原因。

如果说在北京的别墅市场，颐和原著、双珑原著奠定了龙湖地产“原著系”产品在别墅市场的地位，那么，龙湖显然希望西宸原著可以将龙湖“原著系”产品带到了一个新的高度。

“首期开盘是别墅产品，叠拼、双拼。户型现在都已经出来了，样板间都在做，5月份开放，销售大概是6月份入市，我们还是希望在这个市场上能够抢占一批先机。”宋海林表示，至于价格，预售证出来后自然就知道了。

当记者问及原著系会不会越来越少，西宸原著会不会是最后一个原著产品？

宋海林坦言，“绝唱谈不上，肯定会持续地做”，因为所有容积率比较低，低密度的地块龙湖都会参与。

做别墅考验“综合实力”

“从房地产整个行业来讲，别墅算是最吃力不讨好的业态，会有无穷无尽的各种的烦恼。”宋海林坦言，别墅很考验综合实力，因此很少有企业倾向于做别墅类产品。

之所以很难，他认为，打造别墅类产品经验很重要。因为客户和市场对别墅类产品要求非常高，需要团队精益求精。

此外，别墅产品非常复杂，研发、建设、营销等过程一定是专业协同的结果。

被誉为“中国别墅专家的龙湖”，经过22年潜心营造，别墅类产品项目总量逾百个，总数接近一万五千栋。在北京，从2007年首个别墅项目龙湖·滟澜山问世，北京龙湖已于2014年完成了十大别墅全品全系的产品布局。去年，龙湖·长城源著和龙湖·好望山、龙湖·双珑原著都牢牢占据北京别墅市场的各大榜单前列。

实际上，最早进到北京这个市场时，龙湖带着很深的重庆开发经验和渝派园林景观烙印，并最终在北京挣得一席之地，比如龙湖·滟澜山和香醍系产品，都有很多重庆的影子。

在此基础之上，2008年龙湖拿到颐和原著地块之后，北京龙湖团队开始第一次去突破熟悉的固有模式，成就了北京别墅市场的一个经典，龙湖也在北京真正找到了方向。

很多龙湖人至今还津津乐道颐和原著的一些细节。比如为了寻找石材资源，2006年在龙湖买断了2座法国矿山货源；颐和原著做出的车库门为实木雕花门，门板重量均超300公斤，并首创“三重安全体系”。结果是，颐和原著当年全年业绩达到35亿元，成为当年全集团销冠项目的位置。

到了2011年，楼市宏观调控收紧之后，北京龙湖在思路上又有了新的转变，在开发滟澜新宸和双珑原著“中央墅”新品时，龙湖已经开始更关注业主的需求、承受力和购买力，也更关注北京现在豪宅市场的发展走向。

在宋海林看来，未来豪宅市场竞争会越来越激烈，仅从客户层面来讲，客户结构发生了根本性的变化，比如一些高端的业主受经济和环境形势影响，从市场上消失了，很多高端的业主选择去海外置业。

2015年，北京顶级豪宅纷纷入市，他强调，北京龙湖有多年的别墅打造经验和改善积累，加之全产品线布局，对未来的发展有勇气和信心。“去年交付的龙湖·好望山和龙湖·双珑原著，两个项目业主的客户满意度都超过90%，这不仅在集团内部是领先的，甚至以前在北京公司是不可想象的。”

在销售和持有上做平衡

龙湖向来强调稳健，自2010年以后，北京龙湖一直销售额稳定在80亿元上下。宋海林表示，北京龙湖一直以来坚持有自身特色的差异化稳健发展，并没有一味追求总体规模的快速扩张，“在北京这个市场单纯追求规模上的扩张并不科学，会伴随高点拿地、存货量提升等风险。”

“你卖1000亿元，需要2000亿元的存货，遇到市场冰冷的时候，剩下的1000亿元就很快变成库存，而这些存货未来压力会比较大。”宋海林说，龙湖追求稳健，希望对资金成本和存货进行高效控制，所以必须做平衡。

商业地产是近年龙湖寄予厚望的板块。按照龙湖的规划，要努力从开发商向综合性运营商转变，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产。至2017年，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。

龙湖旗下三大商业产品系列——天街、星悦荟、家悦荟也多处布局，去年，北京长楹天街的开业是龙湖商业地产进驻一线城市的标志，而北京龙湖对于持有物业的兴趣越来越浓厚。

“我们还是会在北京持续做一些做持有的物业，希望租金收入可以稳步提升。”宋海林说，因为持有性物业才是未来持续的利润贡献，尤其是北京这样的超级城市。现在回头看像纽约，真正有实力的开发企业，可怕之处在于它有大量的持有性物业。

但这并不意味着在战略转型之际，北京龙湖放弃对规模的追求，“如果有合适的机会，我们不排斥”，在未来，龙湖在住宅领域扩张的一个利器是合作，而这也恰恰符合集团“扩合作”的思路。

在宋海林看来，在项目合作上北京龙湖走在了前面，如在2014年龙湖与中青旅合作开发的龙湖·长城源著，今年年初拿到的东坝地块则是和首开合作。而西宸原著，是和葛洲坝联手。

“葛洲坝是有追求的企业，他们对于品质是非常看重的。”宋海林说，选择合作伙伴最重要的考量，是会和核心价值逻辑相近的企业合作，如果偏差比较大，很难在一起合作。

希望有新尝试

作为北京地产行业的明星职业经理人，宋海林有让人颇为惊艳的简历。在2011年加入龙湖前，宋海林在清华获得过建筑设计的博士学位，曾任清华大学建筑设计研究院所长，还作为访问学者赴美国麻省理工学院（MIT）城市与区域研究中心（SPURS）访问、交流，并曾挂职山东省烟台市福山区副区长。

在沉静的外表之下，宋海林是一个敢于打开思维的人，“对于互联网等很多新鲜的机会，或者一些更有创意和未来的可能性，我们会积极去尝试。”宋海林说，自己也在思考，怎么能够通过大数据方式，在未来做出一些新的可能性。

据其介绍，龙湖跟一些互联网企业巨头都有很深度的交流，但由于还没有具体的成果落地，所以现在并没有去推这样的产品。不过，随着持有型商业的不断增加，龙湖已经开始在此基础上做一些尝试性动作。

但宋海林也坦言，所有这些新尝试的前提是，北京龙湖要专心的把自己的地产核心业务做好。思路是，在秉承集团“扩纵深、近城区、控规模、持商业”战略的基础上，一方面持续做精品开发，另一方面把部分资金沉淀到持有型物业的发展，做到有质量的增长。

对于今年北京房地产市场，他用了一个耳熟能详的字眼“谨慎乐观”，在其看来，从今年一季度情况来看，市场反应也不算很好，但下半年的市场可能会有所好转。

记者另从龙湖北京公司了解到，龙湖在北京地区共有5个老项目和4个待入市的新项目。除了龙湖·西宸原著可能年中入市，其余3个地块的项目预计将在下半年入市。