高校学生公寓园区物业管理之我见

韩举汉

摘要高校学生公寓园区物业管理作为一个新型的物业管理领域，现阶段仍未制度化、规范化。针对我国高校学生公寓园区物业管理的特殊性，笔者认为创造适宜的保障机制，并遵循相应的原则，才能在真正意义上管好学校、管好学生。

关键词高校学生公寓园区物业管理

在高校后勤深入改革的影响下，高校后勤社会化改革已成为我国高等教育改革的必然趋势，学生公寓园区的社会化物业管理不仅是高校后勤改革的一部分，更是改革的重点和难点。构建和谐学生公寓园区是高校发展的重要保证，是遵循教育规律的客观要求，也是顺应时代潮流的必然要求。伴随着高校人事制度改革的不断深化，高校学生公寓园区物业管理也将迎来良好的发展契机。

一、高校学生公寓园区物业管理的背景及内涵

随着高校后勤改革的深入，高校对学生公寓管理提出了新的要求，对其问题的认识及应对措施已经不能简单的从物质层面来思考，而应从运行机制、组织结构、方法途径、人文关怀等层面进行系统规划。由此，新型有效学生公寓园区物业管理模式也就被提上议事日程，许多高校纷纷开展了各具特色的学生公寓园区物业管理。换言之，学生公寓园区物业管理大众化，既不是主观想象的结果，也不是一种权宜之计，而是高校管理化改革的客观要求和必然产物。

基于不同高校对公寓园区物业管理不同层面和不同方式的实践探索和理论思考不同，高校学生公寓园区物业管理的内涵也没有统一的界定。从学生公寓园区本着“服务育人、管理育人”的宗旨，承担着满足学生日益增长的物质和文化需求的任务，以培养学生综合素质、应用能力为重点，着力提高学生服务国家、服务社会的责任感，用于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力为目标。本文试将学生公寓社区化管理内涵界定为：通过一流管理，综合服务的原则为大学生提供服务，创造一个优美和谐的校园环境，营造安全、方便的人居空间。

二、高校学生公寓园区物业管理的特点及现状

高校学生公寓园区作为特殊的物业有其自身的特点，是大学生学习、读书、自习、休息、娱乐等场所的综合体系。而高校学生公寓园区的物业管理是包括房屋、设备与设施维修和保养，物业区域内负责环保、绿化、清洁和车辆管理等。所以高校学生公寓园区物业管理应是集管理、经营、服务于一体，以达到为大学生提供良好服务的目的；但现在高校学生公寓管理通常在学生公寓具体事务的管理上受到学校经费管理的各个行政部门的制约。只能做单一基本的服务工作。如：环境卫生服务、公共设施设备的维修和维护、学生公寓管理及公共秩序维护。这种单一基本的服务很难满足当代大学生多样性的需求，这都对高校学生公寓物业管理提出了新的挑战和要求。对高校学生公寓园区的特点可概括为以下四点：

（一）综合性。即遵行学生公寓园区物业管理的社会属性和自然规律办事。要按照“一流管理，综合服务”的物业管理原则实施，它要求物业单位员工通过大管家式的综合服务，造就一个以物业为中心的有利于大学生生活与学习的“微型”社会，以多样化、全方位、针对性的服务项目和高效优质的劳务供给，创造出安全、整洁、优美、舒适、方便的居住和学习环境，成为综合服务最显著的特点。

（二）代办性。高校学生公寓园区的物业管理的一切管理服务项目都是一种代替学生办理的事务，如代为管理物业区域的各种商务服务的代付、代办事项等等。

（三）委托性。委托服务型是指高校将建成的学生公寓委托给物业管理企业进行日常管理，物业管理企业为广大学生提供各种公共服务、专项服务和特约服务。这是综合服务中具有委托代理性质的服务方式，委托服务型物业管理企业只有经营管理权，为学生服务为主，兼营一些方便学生学习生活的经营性项目，这种服务是有偿的，不以赢利为唯一目的。目前，这种委托型物业管理在众多高校不断发展，是现阶段高校学生公寓物业管理的发展主流。

（四）公益性。高校学生公寓园区委托的物业管理企业大部分是高校后勤部门改制设立的物业管理企业。名义上虽然已与校方“脱钩”，实则还存在“割不断、理还乱”的历史渊源，不同于市场化物业管理公司从形成之时就是一个完全独立的法人经营实体，没有任何历史包袱。高校改制形成的物业管理企业有历史遗留的种种问题，需要得到校方全方位的扶持，高校学生公寓物业管理在服务价格制定上还必须考虑学生的经济承受能力。高校物业管理企业不能片面追逐利润最大化，这也带有公益性因素。

三、校学生公寓园区物业管理遵循原则

如何建立高校学生公寓园区物业管理？如何把学生公寓物业管理的基本要求和理顺物业管理的关系尤为重要。

（一）高校学生公寓园区的物业专业化管理的基本原则

（1）有精干、高效的机构能实施各种服务项目。（2）有精干的专业管理人员和工程技术人员，这些人员需经过规范化的培訓和考核，取得岗位资格或等级证书。（3）有现代化的常用专用设备，这是专业管理的物质保证。（4）有科学的、规范化的、齐全的管理制度和工作程序、流程图、保证专业化管理的正确实施。

（二）统一管理的原则

（1）管理一体。物业区域内的建筑物、附属设备、设施、区域环境等都同一个单位统一管理。（2）服务一体化。对大学生的各种服务事项、包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。（3）协调一体化。对大学生有关物业事务的协调、联系由一个单位统一负责处理。（4）经济管理一体化。有关物业管理的经济来往，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。

（三）综合服务的原则

（1）高效优质和综合服务的基本要求是讲究服务的效用。主动为大学生提供方便、舒适、满意的服务。（2）以大学生为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务。（3）综合服务提供了个性化的周到服务，就能赢得大学生的欢迎。

（四）学校领导的原则

学生公寓园区的管理不是纯粹社会上的物业管理，同时还担负着学校管理育人的责任。学生公寓园区的管理也不是一个社会化的管理，是一个系统化的管理。因此，必须是在学校领导之下的内设机构。在岗位、机构设置中随时注意横向、纵向关系的协调，始终在考虑搞好学生公寓园区的物业管理的同时，妥善处理各个职能部门、大学生方方面面的关系。

（五）契约化的原则

学生公寓园区的物业管理的全部运作过程都应建立在契约的基础上，以建立大学生公寓管理委员会，委托管理到具体地每一经营、服务项目的确定和操作，都以一系列的契约为准则。

高校学生公寓园区是大学生的集中地，他们相对来说对物质生活与精神生活的要求比较高。学生公寓园区物业管理是学生管理体系的重要组成部分，其工作质量直接影响高校的稳定和校园精神文明建设。抓住学生公寓园区安全等方面的重点和难点，制定出符合现代学生公寓园区管理的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现学生公寓园区管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以大学生公寓园区为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

四、高校学生公寓物业管理运行机制实施的保障条件

根据高校学生公寓物业管理所具有的特点，为保证其运行机制能良好的实施并取得预期的效果，在实施过程中应注意满足以下几方面的条件。

（一）具有高素質的物业管理人员

要做好高校学生公寓园区物业管理工作，前提是要有一支高素质的员工队伍。由于高校学生公寓物业管理服务对象和服务内容的特殊性，要做好这项工作，必须要求员工具有丰富的管理经验、业务能力强、头脑灵活，能运用现代化的管理手段如计算机操作、电脑智能化等提高物业管理的服务质量和效率，同时能热爱本职工作，具有良好的思想品德和优秀的职业道德。企业要对职工定期或不定期的培训，不断提高员工的专业知识和业务素质，才能满足高校学生公寓园区物业管理的需要。

（二）树立“以学生为中心”的服务理念

高校学生公寓园区物业管理工作是围绕大学生的学习、生活、思想、身体等各方面展开全方位、高水平的服务的一项综合性的系统工程。因此，必须树立“以学生为中心”的服务理念，为大学生提供全面、及时、周到、安全、优秀的服务，力求达到服务的最佳效果。在学习方面，可以为学生创造一良好的学习环境，并可以为学生提供图书、资料搜索、等方面的综合服务；在生活方面，针对大学生的成长期，推出有利于青年学生健康成长的营养、卫生的食物，并创造一个干净、整洁的居住环境；在思想方面积极配合学校工作，以自己的实际行为感染学生，使之成为新时代身心健康的合格学生。

（三）服务与经营互相渗透

高校学生公寓园区物业管理工作的开展与高校之间是不可分离的，两者应互相促进、互相扶持。高校需要物业管理在学生的各方面加以配合，如思想品质、学习习惯、行为习惯等的养成，协助辅导员开展工作，及时与学校沟通有关信息，共同研究解决学生出现的各种问题。因此，服务与经营相结合，互相渗透，有利于高校学生公寓物业管理高质量的开展，发挥出更多、更好的社会效用。

（四）培养公寓学生的自我参与意识

高校学生公寓园区物业管理工作的开展，单凭物业管理企业力量是不够的，还要发挥学生的参与作用，使大学生在物业管理制度的制订与监督、各项物业管理服务质量的检查、公寓文化建设、公寓设施完善等多方面都参与进来，不断完善服务质量。并在条件许可的情况下，提供部分岗位或工作给品学兼优的贫困学生，帮助这些学生勤工俭学，解决学生的实际困难。通过创新高校学生公寓物业管理运行机制，使物业管理和学生管理相结合，使物业服务和物业经营相结合，使学生的生活和学习相结合，使学生自我教育和自我管理相结合，从而寻求出一套适合我国高校学生公寓的系统、科学、切实可行的管理模式。学生公寓不仅仅是学生休憩的一个场所，更是学生陶冶情操、学习知识的一个重要场所，将现代物业管理理念和模式运用于学生公寓的管理中，充分发挥学生公寓管理对学生的服务、引导、教育作用，既是高校后勤社会化的要求，同时也是现代物业管理发展的结果。

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（作者单位：武汉大学后勤服务集团）