“绿巨人”驾到

龚小锋

绿地集团董事长张玉良，这位曾被易居中国董事局主席周忻誉为“看上去文质彬彬，实际上胆比天大”的上海企业家，在政商关系与资本中长袖善舞，走出了一条与众不同的路，步入2015年的绿地，迎来了新的巅峰，不但去年在销售额上压倒万科，还即将在A股上市，成为市值最大的房地产企业之一，市场称之为“绿巨人”。

绿地向来擅长战略布局，被北京某业内人士赞为“在战略上，甩开万科好几条街”。如今，除了主业房地产之外，绿地的大战略再度微调，从“上天入地下海”到构建 “三大”战略——大基建、大金融、大消费，绿地的布局正在轰轰烈烈地展开。

造就A股“最牛”房企

中国证监会的意见是绿地资产重组最大的不确定因素。就在一年前，此次总金额超过600亿人民币的资产重组还存在着太多不确定性。2014年3月18日，金丰投资公布了《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》，但因为中国证券市场对房企紧闭大门多年，当时绿地整体上市仍然面临不确定性。

自4月23日，绿地借壳上市经过证监会审核获得有条件通过之后，绿地整体上市已经是临门一脚，因为一般一两个月即可走完所有流程。绿地方面在5月时对外表示，目前集团正在走为金丰投资更名、商讨盈利承诺等后续程序，预计上半年便可实现上市。

绿地整体上市，刷新了A股史上借壳纪录，按照公告，金丰投资拟通过资产置换和发行股份购买资产方式的进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元。

据记者估算，截至2015年6月3日，金丰投资股价是每股38.55元人民币，保守计算，绿地整体市值也将超过四千亿元，赶超万科和万达商业地产，目前万达商业地产和万达院线加起来的总市值也才超过3000亿元，这意味着绿地有可能成为中国市值最高的房地产企业。

通过上市，这家总资产将达4800亿元、声称2015年进入“世界200强”的“绿巨人”将在更大的平台上起舞。而原绿地员工持股會权益也可通过上市实现巨额增值变现，成为其他房企艳羡的对象。

绿地上市后面临的盈利压力也变大。从5月7日金丰投资的公告中了解到，绿地集团全体股东承诺，若拟置入资产在三年累积实际利润未能达到165亿元，绿地集团全体股东应进行补偿。“如果绿地集团到期无法实现盈利承诺，其股东的部分股份将会被回购注销。”

在克而瑞分析师朱一鸣看来，它三年内达到净利润165亿元不会有太大问题。因为除主营房地产业务外，它在地铁产业、金融产业、消费领域等其他板块发展，将会取得较好的收益。

目前，绿地已呈“A+H”双股上市模式：入主盛高置地，绿地向其注入逐渐扩大的海外资产（以酒店资产为主）和酒店业务；借壳金丰，绿地注入庞大的房地产业务。

值得一提的是，在房地产主业方面，一连串围绕打通房地产上下游全产业链的收购重组正在展开：5月7日晚间，金丰投资公告称，绿地以约10.23亿元增持博大绿泽成为其第二大股东，后者是一家城市园林绿化公司。今后，绿地还将通过并购重组，打造一批“绿地系”上下游企业群。

布局三大战略

“跟着政府走就对了。”张玉良不止一次这么直白说道，“任何一个企业在中国都是相对弱小的，政府让你干不成，你马上就干不成，只是他让你干的时候，你自己有没有本事干出来。”因此，绿地近年来在地铁、基建、出海等领域频频发力。

据了解，该公司实现借壳上市后，将做强“一个”主业、推进“三大”战略，主业即为房地产，“三大”战略为“大基建、大金融、大消费”。

金丰投资在公告中披露：“大基建”领域将重点发展地铁产业，“大金融”领域将通过投资并购，着力获取核心金融资产，建立起拥有多种金融牌照的金融控股集团；“大消费”领域将重点发展进口商品直销、酒店、旅游等产业。

基建方面，绿地渴望成为中国最大的地铁公司，以“地铁+物业”的模式进行综合开发。张玉良曾开玩笑说：“以后我会是中国最大的地铁投资公司。”未来，地铁地产将成为绿地中长期的重要产业，规模达到千亿元之巨。

5月27日，金丰投资公告称，绿地集团拟签约发起成立中国城市轨道交通PPP产业基金，总规模为1000亿元。在资本运营层面嫁接金融资本创新PPP基金新模式，将持续推动“大基建”板块成为绿地新的增长极和业绩亮点。

4月24日和27日，绿地集团就哈尔滨地铁6号线、9号线和济南一条地铁线路分别与当地政府签约，预计总投资420亿元。目前，绿地至少已顺利签约六个地铁项目。

它在大金融方面也动作不断。5月底，绿地集团的香港上市平台——绿地香港宣布，旗下子公司绿地金融信息服务有限公司正式开业。据绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军透露，未来三年绿地金服的目标是平台交易量突破千亿，注册用户突破300万，打通500个社区。

绿地金融的运作平台是绿地金融控股集团有限公司，该公司持有上海农村商业银行、锦州银行和东方证券的股权，目标是建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团。截至2015年一季度末，绿地金控总资产规模为183.44亿元，一季度实现利润总额7.96亿元。

作为绿地集团“大消费”产业中重要的汽车产业，也有了新举动。5月17日，其境外全资附属公司将拥有润东汽车投票权的30%，成为控股股东。这意味着汽车产业首次拥有了香港上市平台，业内人士猜测绿地将整合旗下汽车资源和产业。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在达到一定规模之后，绿地的三大战略板块可以实现互通。如“大基建”和“大消费”板块，可通过“大金融”获取低成本融资，而“大基建”也可为房地产主业提供低价优质土地。

主业仍要“大规模”

万科不强调规模，但张玉良对规模增长情有独钟，他说，“大企业一定要有规模，没有规模就一定成不了大企业”。在张玉良看来，绿地的扩张与万科大相径庭，更多是边扩张边积累，再整合资源形成合力。

绿地集团的经营收入要达到8000亿元，成为全球100强企业，张玉良给出的时间节点是2020年。这一任务分解到今年，目标是4500亿元。再分解到房地产销售上，任务定为2800亿元，同比去年销售额有近17%的增长。

近两年，绿地十分重视以京沪为主的一线城市，2014年绿地共新增土地储备项目71个，土地储备面积15169亩，可建建筑面积2078万平方米，新增项目绝大部分位于一二线城市，投资额占比达95%。

据中原地产不完全统计，2015年1-5月（至5月6日），绿地在一线城市拿地数量占比达23.8%，而去年全年占比为9.2%。一线城市依旧是绿地主战场，今年绿地在上海总共拿下3幅地块，花费22.7亿元。

其中北京将是今年发展重点。绿地京津事业部总经理欧阳兵日前透露，2015年绿地对北京区域下达了全新指标——销售额从2014年的180亿元增至251亿元，涨幅为全集团第一，且三到五年内达到与大本营上海相当的销售规模。

刚刚调任京津事业部总经理的欧阳兵，先后在绿地集团综合和不同事业部一线工作，2014年5月，欧阳兵先是从中原事业部调任苏南事业部，6个月后又履职北京区域老大。

一直以来，绿地在北京影响力有限。2014年，万科北京以183.8亿元的销售额位居北京市场的榜首。绿地京津事业部的成绩则是180亿元，但在这180亿元中，商办销售占据95%以上，住宅不到5%，且多位于天津和河北香河。将北京区域做强，成了欧阳兵从苏南调任绿地京津事业部后的首要任务。

今年以来，绿地以45.16亿元的投标价格摘得北京昌平北七家地块，随后再度出手竞得太阳宫地块。目前，绿地2015年在北京土地市场出手的总金额已超62亿元。

严跃进表示，要警惕的是规模风险，因为在规模扩大后，企业经营的成本也会上升，而能否保持盈利水平的上升更是十分重要。绿地今年若要实现目标，要把握好北京楼市回暖的节奏，适时推货。