空房子之谜

曾慧娟

“目前中國楼市首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。要将地产开工率维持在中等水平，还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高，房价水平还要继续调整。”国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。

IMF的10亿平米再次挑起了人们对空置率的关注。在鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市，空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。那么，这一作为衡量楼市泡沫的重要指标，是怎么计算出来的，数据对不对？

十亿平米对不对？

在IMF提供“10亿平方米”空置面积数据之前，市场上关于空置率到底有多少的争论已经有了很多次，这次测算的准确性如何？专家们说法不一。

西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

但许多业内人士及学者分析认为，IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时指出，IMF提到的空置率到底是中国房屋的空置率，还是新建商品住宅的空置率，该机构并未明确说明。另外，中国楼市空置面积达到10亿平方米是如何得来的，IMF同样也未做交待，还有就是，其样本的选择到底是怎样的也无从得知，相关数据的获取渠道到底如何同样也没有进行说明，“那么，其结论到底有多大的说服力，就难以判断了。”谢逸枫如是说。

以任志强等为代表的业界人士曾经根据住宅竣工数量推算认为，1998年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有5000万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%。

民间也曾尝试多种办法统计相关数据，包括最原始的“数黑灯”方式。国家电网公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”，数据统计“不够权威”。

多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况，但最终因人力、经费不足等因素难以落实。

公开信息显示，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。

在IMF抛出“空置面积达10亿平方米”观点之后，有媒体就此进行了采访，统计局表示“没有类似的统计口径”，住建部表示“没有相关数据”。

如何计算空置率

既然现在没有有效的方法统计空置率，业内专家认为，首先应该找出统计的办法。

目前所谓空置率应该指的是“已交付使用的存量住房在一定年限中无人使用”的住宅所占比例，那么，年限多久算比较合理呢？

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，两年不使用定义为空置比较合理。一方面，大多数新房没有一两年的时间，周边配套无法完成；另外一方面，中国人买房大多未雨绸缪，有时候小孩刚生出就要开始为他买婚房，所以延后使用的情况也是相对较多。

待售面积不应该计入空置面积中来，否则会使得空置率偏大。据了解，目前统计局发布的一个指标“商品房待售面积”，指的是“已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中已拿预售证尚未销售的部分”。谢逸枫表示，如果将这部分面积也归入空置面积，显然不符合实际情况，一来商品住宅从开工建设到最终交付使用原本有一个过程，短则一年多，长则三五年，另一方面，拿到预售许可证到最终售出，原本也需要一定的时间。

现实情况也确实如此。根据国家统计局公布，2014年全国商品房待售面积6.2亿平方米，这个数据应该不小。显然，这次IMF发布的“10亿平方米空置面积”中，如果将“已拿预售证未销售部分”的6.2亿平方米也计算了进来，显然是不严谨的。而如果剔除掉这部分数据，实际空置面积显然会大大减少。

另外，还要综合考虑中国人热衷购置不动产的国情，这种情况的存在，会导致空置率上升。

有业内人士表示，亚洲国家居民有置业偏好，而这种情况在中国表现得尤为突出，因此国内高收入家庭拥有多套住房成为一种现象。而相关调查研究结果也印证了这种说法，如西南财经大学调查结果显示，中国城镇家庭多套房拥有率上涨迅速，在2014年3月底已经达到21%。

三四线“空城”危机存在

空置率能说明啥？看一下欧美国家的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

显然，一些城市的空置率是高于国际平均水平的。IMF给中国楼市的分析就是：2014年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率。 中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

尽管官方没有明确的空置率数据，但三四线城市的“空城”危机确实存在。“过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力，转向三四线城市进行造城运动，新建了很多楼盘，但之后实体经济增速减慢，导致楼盘销售困难。三四线城市出现空城化不可避免。”谢逸枫表示。

2014年底，标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城指数排行榜”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

這一排名的依据为，住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。

不过这一数据并不能令人信服。丁祖昱指出，根据我国城市规划编制，基本上以20年为一个周期，再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间，所以该报告选取的5年数据显得太短了，不足以得出客观且符合城市发展规律的结论。

有人认为，出于各种原因，有些住宅数据是政府不愿意公开的，但这部分信息却至关重要，不动产登记制度出台后，大部分数据都有望得到公开，这对房地产行业各个环节的主体都可以提供有意义的数据参考，也有利于地方政府针对当地实际情况调整政策。

以江苏南通为例，公开数据显示，过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米，以目前的去化速度，消化时间需要近15年，其人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地。

“三四线城市之前的积压库存量巨大，而需求有限，因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”谢逸枫说。自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位，新的楼市危机随时可能出现。之前，由于楼市投资资金撤出、房价大跌，温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

逃离三四线城市

开发商早已做出选择。“去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三四线城市的战略，目前远洋地产新增的土地储备有700万平方米，主要集中在北京和上海地区。”远洋地产总裁李明曾在远洋业绩说明会上明确表示。

与远洋做出相同选择的房企不在少数，从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看，房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示，选择进入新的城市时，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。

首创置业的拿地思路也相当清晰：“三四线城市绝对不会考虑，除了北京、天津、上海、成都及重庆5大核心城市，不会考虑到其他二线城市。”

九龙仓集团则表示，会考虑减少城市布局，回归到一线城市，如上海、北京、广州、深圳等，基本不会去三四线城市。

越秀地产也明确将按照“回归一二线城市”的拓展战略导向，物色价格合理的优质土地，进一步扩大发展规模。

另外，中国指数研究院5月发布的数据显示，2015年4月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10522元，环比基本持平。此前，中国房价逐月下跌已持续近一年。不过，房价在不同城市中分化依然明显。百城中，4月房价下跌的城市占六成。

中指院认为，一线城市，包括热门的二线城市库存量相对合理，房价将继续稳中看涨。但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去库存为主，住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄。

谢逸枫认为，需求多数集中在一二线重点城市，而供应主要集中在三四线城市，造成了城市间的冷热不均。因此，即便政策放松和刺激如此频繁，二三四线城市依旧疲软。