佣金之战引发中介变革

曾慧娟

传统房产中介遭遇互联网破门之后，中介佣金“价格战”风声鹤唳。最低只收取成交价0.5%的佣金，而传统中介佣金标准在2%-3%。低廉的佣金和“互联网思维”的服务，让不少二手房买家和卖家都跳过传统中介店面，选择互联网中介。线上线下的佣金价格战随之打响，传统门店也开始迎战。

这场战争半年过去了，低佣金的市场效果如何，能否持续？目前各大中介公司也为保地盘占先机，纷纷开始补充兵力、研究对策，一场中介的变革大有愈演愈烈之势。

“没有最少 只有更少”

“推出免中介费的丁丁租房，买卖佣金8.5折优惠。”这是链家地产2月28日推出的新业务，由链家投资的互联网经纪公司“丁丁租房”正式运营，租客通过丁丁租房不需要支付任何费用，签约后由房东支付5天的租金作为中介的酬劳。以一套5000元/月的房屋为例，中介费仅需800多元。

这是要通过降低佣金先把租房市场做大，然后靠数量盈利，就像滴滴、快的打车一样，先占有市场，来的客户多了，房子就会更快速地出租出去，减少空置周期，提高收益。另外，租房客户也可以减少佣金支付并有更多的房源选择。

“二手房佣金0.5%，租房零中介费。”这是搜房网3月伊始推出的促销活动，3月25日前，房东租客都不用付佣金，3月份以后，租客仍然不用付佣金，房东则需要支付一个月租金的10%作为佣金。

“买卖佣金1%，租房佣金减半。”这是爱屋吉屋。“二手房买卖佣金只收1.5%，租赁佣金减半，并将于今年在北京开设10大签约中心、200家社区服务中心。”这是思源地产……不管传统中介还是互联网中介，在佣金上的折扣幅度没有最低，只有更低。

一直以来，传统中介的买卖中介费用在2.7%，这是因为北京发改委曾下发通知，自2011年8月31号起，500万以下的房产收取2%中介费，复杂交易可以上浮10%，也就是最多收取2.2%的中介费。但之后，中介又发明了一项叫做“交易保障服务费”的新费用，这笔费用占房款的千分之五。加上2.2%，于是房产交易中介费是2.7%。

“量大份额少”

“低佣金战”后，互联网中介公司交易量上涨的效果显著。以爱屋吉屋为例：今年3月其刚掀起1%佣金价格战，在北京市房屋成交量前十的经纪机构排名中，4月份它就已跻身第十名;5月排名又上升到第八位。

？“即便互联网中介公司的网签量进入前十名，对于我们传统的几大经纪公司，并没有产生太大的冲击。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，根据他们的调查，购买80平方米以上的改善型购房人，对佣金的价格并非特别敏感。他们更在乎安全性和时效性。

“一家没有门店的房产中介公司出租的房子，你敢租吗？”“一家没有门店的房产中介公司出售的二手房，你敢买吗？”爱屋吉屋联合创始人邓薇从公司创立之日起，就不断遇到类似的质疑，她表示：“没有门店，就很难获得消费者信任，这是个伪命题。”真正的问题是，现在人们租房和二手房买卖的交易习惯正在发生根本性的改变，在互联网上搜索和发布信息更加方便、高效、简捷。

邓薇说，爱屋吉屋确实是一家没有门店的房屋中介，但也是第一家经纪人在写字楼办公的中介公司。

她认为，随着互联网尤其是移动互联网时代的来临，中国房产中介行业的门店模式将受到巨大的冲击。“现在用户往往在互联网上找好信息，然后去现场看房;而房东也往往住在城市的另一个地方，即便住在附近，也不用走下楼、找个门店发布房屋信息就行了。”

据邓薇透露，爱屋吉屋2014年初就看准了这一点，因而推出了租房业务，在上海、北京开启一场行业革命实验。

从签约数量上看，互联网中介进入了前十，但市场份额依然很小。根据北京房地产中介行业协会的官方数据，在5月份成交的18516套存量房中，排名前三的链家地产、我爱我家和麦田房产，签约套数分别为7622套、？2207套、753套，占到了总成交量的约57.2%。爱屋吉屋的176套，仅为总成交量的0.95%。

北京中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时曾表示，目前二手房交易的买卖税费与中介费用几乎都是由买方负担，由此可以看出二手房基本处于卖方市场格局。根据北京中原地产的调研，二手房业主更多集中在“60后”、“70后”，这类人群使用互联网的频率并不高，这也制约了互联网中介平台房源的数量，由此他判断，中介行业的竞争终究是房源的竞争，低佣金并不能成为互联网平台获胜的法宝。

能否盈利？仍在博弈

成交量有了，这么低的佣金能不能盈利，成为很多人好奇的焦点。

“当二手房交易佣金降到只有1%的水平时，中介公司几乎是不可能盈利的，这些公司每签一单都会亏损上千元左右”。胡景晖坦言。

谈到公司盈利，邓薇介绍说。“爱屋吉屋的交易流程能够很好提升经纪人的工作效率。公司为每个经纪人配发手机，能够通过系统快速获得房源和客户信息，并可以上传房源动态视频。目前爱屋吉屋租赁业务平均1.8次带看能完成签约，一周之内就可以将房源出租。”？

在传统中介公司的经营成本中，门店租金和水电费用占比较高。在正常情况下，一套房子光经纪人的佣金分成比例就会达到30%，这还不包括给经纪人的工资、公司协助缴纳的社保福利、互联网的服务费用以及店面租赁、人员培训等一系列费用。

另外，传统中介需要在房屋买卖市场中提前布局，收集每个区域的房屋情况，前期工作往往耗费了很多人力物力，每获得一个新客源，中介都需要花费很大一笔成本。由此产生的高额佣金，则被转嫁到买房人头上。

思源地产也将逐步关闭二手房门店，其常务副总经理杨皓表示，“传统中介包括思源在内，经纪人的平均成交量是0.2单-0.3单/月。如果依托互联网平台，尤其是手机移动端上线之后，单量会越来越高。”

杨皓认为，中介单纯依靠佣金收入的时代已经一去不复返，公司将基于互联网产品创新开拓更多收入来源。比如，思源把之前的权证服务部，单独成立了叫思源金融通担保公司。把之前公司内部的金融服务对外开放，成立专门针对房产的思源金融通典当行等等。

纵观房产中介行业，无论是传统线下中介，还是新兴的互联网中介，都涉足房地产金融。链家打出“链家地产理财‘家多宝，本息担保8%收益”的广告。平安好房网上线就喊出“零中介费”，靠发放按揭贷款、开发相关金融产品实现盈利。

采访者普遍认为，传统中介和互联网中介互相交叉跨界，这是大趋势。大家都把中介费降下来争夺市场，传统企业降太低没法维持门店的费用，人员的费用，他们就要开始在金融方面去赚钱，比如短贷、按揭。

低价能否持续？

目前爱屋吉屋已经完成了D轮融资，4轮融资累计已经超过2亿美元。可以预料，“烧钱大战”还会持续一段时间。这场低佣金战争还将持续多久？

“价格战不具备持续性，因为他们是亏本的”，在胡景晖眼里，价格战对于新进入房地产中介行业公司而言，确实是一个很好的切入点，但从财务模式上分析，价格战并不具备可持续性。互联网技术运用到传统的房地产行业是好事，在一定程度上能提高行业效率、降低成本，但“盲目地砸钱没有意义，也不是房地产中介行业的健康状态。烧钱降佣的模式与经纪公司其实是背离的，因为比拼的不是服务。”

但在互联网房产中介公司眼里，低价策略似乎已成为长期战略。邓薇表示，佣金1%是经过前期慎重考虑的，也是长期坚持的价格政策，爱屋吉屋的商业模型要基于这一点在未来实现盈利。不过要实现这一目标，需要时间待考。而对于未来公司是否会找到新的盈利点，她表示，有许多类似区域物业服务等细分入口，大家可根据自身能力和优势再去做行业细分。“目前就是将北上广深四个城市的二手房业务做好。”

实际上，在去年楼市低迷的情况下，传统中介已经开始寻找新出路，开始积极并购，例如北京房地产中介老大链家地产，先后收购了成都房产中介的伊诚地产以及上海第二大房地产中介德佑地产。同时，互联网信息平台58同城也以2.67亿美元收购安居客。

作为二手房中介的龙头，链家地产无疑是传统中介中，最快变革的，不仅在中介费上推出了不弱于网络平台的超低折扣，而且主动瘦身关店，加速移动端口的布局。今年1月份，曾经的“链家在线”更名为链家网，在PC端的称呼全部改为“链家网”。不仅如此，链家还主动瘦身关闭重复多余的门店。

数据显示，截至2014年底，链家地产在北京拥有超过1000家门店，记者曾在天通苑附近实地探查，仅在天通苑东区相隔不足1公里的范围内就有4家链家的门店。曾经靠大量铺店，挤掉竞争对手，成就老大地位的链家，如今面临着线下门店资源重复、占用大量成本的问题。于是一些多余门店开始撤店，投入更多精力进入大革命中的比拼。