不动产异议登记的效力认定

于斌斌

关于我国异议登记的效力，《土地登记办法》规定需经异议登记人同意才可办理土地权利的变更登记或设定土地抵押权。而《房屋登记办法》规定房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理；权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。可见，两个办法的规定在一定程度上是冲突的，前者在一定条件下可以办理，但后者一定是暂缓办理登记。相关规定的不统一造成了异议登记实践中的效力困惑。

一、异议登记与之后的处分登记效力争论

对于不动产完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，不动产登记机构应当如何处理，存在着不同认识。

一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，我国的《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。以此类推，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦证明权利有误，处分登记后登记机构会面临风险，这也是当前登记实践中的通常做法。

另一种观点则认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。因为异议登记只是一项临时性的救济措施，其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在权晰不明的交易风险，并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。例如，甲的房屋被乙设立了异议登记，现甲将房屋卖给丙，而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系乙所有，则乙可以持法律文书向不动产登记申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，乙的利益并未因不动产登记机构办理处分登记而受到损害。而丙在知晓该房屋存在异议登记事项的情况下还办理相关登记，意味着其自愿承受房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险。因此，在异议登记存在的情况下不动产登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，也符合异议登记设立的本旨，更不会引发不动产登记机构的赔偿责任。今年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施，作为不动产统一登记框架性的指导意见，该条例更多是原则性与方向性内容，明确条例相关制度和操作办法的配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》还未正式出台，但该实施细则征求意见稿采纳了《土地登记办法》的提法和观点，其中第一百五十五条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利人已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。如果这条规定最终成行的话，那么一直以来的效力争论问题就可以得到实质解决。

二、异议登记与在先的处分登记效力认定

申请是登记的启动器，先申请者应当先登记，这是一般的社会情理。针对同一不动产，在符合法律规定的前提下，如果有数人提出物权变动的申请，则申请时间在先者，完成登记的时间就在先。但如果实践中不动产权利人之前已与他人就标的物进行了交易，并申请了处分登记，但至异议当事人申请登记时，该处分登记尚未记载于登记簿，那么此时在先登记原则是否能够适用？举个例子，甲将其房屋转让给乙，双方向不动产登记机构申请登记并被受理。在不动产登记机构审查期间，丙就该房屋的归属问题申请了异议登记。那么，此时甲乙之间的转移登记是否还应继续下去呢？笔者认为，在丙提起异议登记的情况下，如果还是继续办理在先申请的处分登记，显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。因此只要在先的处分登记尚未记载于登记簿，第三人申请了异议登记，则异议登记的效力应当优先，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。异议登记完成后，自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷，从而不再与登记簿记载的权利人交易。同时为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处分登记中止，不动产登记机构应书面通知申请人，在中止登记通知书中注明中止登记的房屋坐落、中止登记的原因以及救济措施，以便其有所准备，并通过合理手段维护自身合法权益。

三、异议登记与预告登记效力认定

举个例子，乙看中了甲名下的一套学区房并订立了房屋买卖合同，但在双方申请登记之前，丙就该套房屋向不动产登记机构办理了异议登记。此时，甲和乙仍向不动产登记机构申请所有权转移的预告登记，登记机构能否为其办理呢？笔者认为，预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记则相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，而是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。预告登记的权利人通过预告登记，实际上获得了一种优先权，从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。因此，异议登记不应当影响预告登记的效力。若最终丙的异议成立，则乙应申请注销预告登记；若丙的异议不成立，则甲应协助乙办理房屋预告登记转正式登记。

四、异议登记与查封登记效力认定

除上述所提三点之外，针对同一不动产，若在设定异议登记之后，又有利害关系人向法院申请对该房屋实行财产保全并进行查封登记，那么异议登记和查封登记的效力是等同的吗？笔者认为，由于异议登记和查封登记都属于限制措施登记的范畴，因此两者之间是可以相互并存的。此外，查封登记属于不动产登记依据司法机关的法律文书而执行的嘱托登记，因此不动产登记员只需核对法律文书的真实性并根据查封的地址准确地将查封信息录入不动产登记簿，便尽到了合理审慎义务。因此，异议登记并不能影响此后的查封登记。但是，如果当被查封的不动产面临被处分时（例如司法拍卖），即法院在发现其执行的不动产权属有争议（登记簿上存在异议事项）时，也应该主动中止执行，否则将使异议登记丧失存在的价值。

陈品禄/责任编辑