精神病人的不动产如何登记

刘翎艳

某日，王某（21岁）在父母的陪同下来到不动产登记机构申请不动产转移登记，欲将自己名下一处住宅出让给张某。受理窗口工作人员在询问时，发现王某神态异常。在进一步沟通中，王某父母承认王某患有精神疾病，并拿出了王某的残疾人证。残疾人证写明残疾类型：精神残疾，残疾程度：一级，监护人：王某的父亲。不动产登记机构能否受理该转移申请呢？

一、可以凭残疾人证受理申请吗

残疾人证是经国家批准的由中国残联统一制发的残疾人专用证件，其效用主要体现在：是证明残疾及残疾类别、等级的凭证；是残疾人享受国家和地方政府优惠政策及扶助规定，维护合法权益的依据。残疾种类包括视力残疾、听力残疾、言语残疾、智力残疾、肢体残疾、精神残疾和多重残疾七类。精神残疾是指各类精神障碍持续一年以上未痊愈，存在认知、情感和行为障碍，影响日常生活和活动参与的状况。精神残疾的类别分为：一级（严重障碍）、二级（重度障碍）、三级（中度障碍）、四级（轻度障碍），主要是根据病人适应行为表现区分的。

按照《民法通则》的规定，自然人的民事行为能力分为三类：完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。《民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”可见，法律对精神病人的规定，并不是按照其精神残疾的类别进行区分，而是按照“不能辨认自己行为”和“不能完全辨认自己行为”区分判断精神病人民事行为的法律效果。因此，仅凭精神病人的残疾人证判断精神病人的民事行为能力是没有法律依据的。

二、如何认定精神病人的民事行为能力

民事行为能力是指独立行使民事权利、履行民事义务的能力。确定一个人是否有民事行为能力或者是限制民事行为能力，从年龄上是好区别的，但对于患有精神病的成年人，究竟他有没有民事行为能力，或者是不是限制民事行为能力人，需要人民法院认定。

《民事诉讼法》规定了特别程序，由人民法院审理认定公民无民事行为能力或限制民事行为能力，以更好地保护无民事行为能力人及限制民事行为能力人的利益。《民事诉讼法》第一百八十七条规定：“申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。”申请人应当根据《民事诉讼法》的规定，以书面形式向人民法院提出申请。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据，如丧失行为能力或者部分丧失行为能力的原因及其表现，医生对其病情的诊断情况等都应当在申请书中具体写明。《民事诉讼法》第一百八十八条规定：“人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。”按照《民事诉讼法》第一百八十九条的规定，人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人。

三、如何确定精神病人的代理人

无民事行为能力人或者限制民事行为能力人不能对自己的民事行为负责，或者不能完全对自己的民事行为负责，按照《民法通则》第十三条规定，精神病人的民事活动“由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。

《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”监护人是对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。对于监护人的范围法律有明确规定，《民法通则》第十七条规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”此外，对监护人的能力也有相关规定，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，认定监护人的监护能力，应当根据监护人的身体健康状况、经济条件，以及与被监护人在生活上的联系状况等因素确定。监护人可以是一人，也可以是同一顺序中的数人。有监护资格的人之间协议确定监护人的，应当由协议确定的监护人对被监护人承担监护责任。

四、精神病人不动产登记中的若干问题

1.法院有权指定监护人吗

《民事诉讼法》第一百八十九条第一款规定：“人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件，应当由该公民的近亲属为代理人，但申请人除外。近亲属互相推诿的，由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的，还应当询问本人的意见。”值得注意的是，该项规定的代理人并非法定代理人，而是民事诉讼的代理人。第二款规定：“人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人；认定申请没有事实根据的，应当判决予以驳回。”该项规定未指出法院可以指定监护人。因此，根据我国现行法律的规定，对于认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件，法院直接指定监护人并没有法律根据。在不动产登记工作中，也遇到过法院的生效判决宣告了当事人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，却没有为其指定监护人，造成当事人拿着法院的生效判决书，却无法办理不动产登记的困境。笔者认为，需要有权机关做出相应的司法解释，明确法院认定无民事行为能力人、限制民事行为能力人的同时指定监护人。

在相应的司法解释出台之前，不动产登记机构可以按照《民法通则》第十七条规定的监护人顺序认定无民事行为能力人或限制民事行为能力人的监护人，防止其不动产处于无人监管的境地。

2.限制民事行为能力人进行的不动产登记行为如何认定

很多精神病人或其家属在办理不动产登记过程中，出于多种原因，往往隐瞒了当事人患有精神病这一情况。本案中的王某，受理窗口工作人员在询问过程中发现了其精神异常，而且王某父母随后也承认王某患有精神病，受理工作人员告之其应该向法院起诉，确认王某为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，并指定监护人，而后由其监护人代理不动产登记。

但受理窗口有时也会遇到这样的情况，某老年人在办理不动产登记时，表现完全正常，在询问、签字过程中一如常人，但不动产登记完成后，其子女拿出医院的诊断书，声称该老年人患有严重的老年痴呆症，其不动产登记行为无效。如何认定该老年人之前的不动产登记行为呢？仅凭医院的诊断书，无法判断该老年人的民事行为能力。是否应当通过司法鉴定，确认该老年人的民事行为能力，进而确认其进行的不动产登记行为的法律效力。如果该老年人被鉴定为限制民事行为能力人，其不动产登记行为有效吗？《民法通则》第十三条第二款规定：“不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”不动产登记行为是否属于“与他的精神健康状况相适应的民事活动”，对于不动产登记机构而言，没有相应的法律法规明确规定，因而存在较大的登记风险。

3.应制定精神病人不动产登记的专门规定

不动产登记相关规定中未有精神病人的专门性规定。使不动产登记机构在办理精神病人的不动产登记时没有相应的依据。建议出台相关规定，明确无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系的证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件没有原告和被告之分，判决是以认定某种法律事实是否存在为主要内容，具有特殊性。由于这类案件没有普通程序审理的案件多，在实际中对此类案件的探讨也比较少。无民事行为能力人、限制民事行为人在社会中属于弱势群体，需要全社会的关心和爱护。因此，法院以及不动产登记部门有必要研究探讨如何完善相关的法律法规，制定、落实配套的不动产登记制度，真正做到依法、有效保护这一特殊群体的利益。

陈品禄/责任编辑