房企如何玩转“轻资产”

陈方勇

在过去20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战，资产轻型化模式越来越受到重视。

一、资产轻型化模式的特点

地产企业轻资产模式的突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

1.融资方式多样，有效打破资金瓶颈

在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达的美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

2.市场风险分散，利于企业稳定经营

在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于我国房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于我国。根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%—13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

3.专业能力突出，竞争优势充分显现

“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

其一，金融化——以小投入撬动大资本。

这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。

这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

其二，标准化——把单商品做成大规模。

产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。

标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分-价值细分-居住要求-技术标准-设计模块-标准化产品”体系的整套标准流程。

在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。

目前，很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

其三，专业化——由运营型转为服务型。

地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。

这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。

绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

二、“轻资产”经营的四个基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。

然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来行业发展的主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

1.卓越的组织管理能力

资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不能全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

2.突出的资本运作能力

轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强，企业不但要以较低的成本融入社会资金，还要有较强的资本经营运作能力，加快资本周转速度，提高资金使用效率；同时要特别注意金融风险的防范，使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

3.强大的科研支撑能力

在轻资产运作模式中，由于分工进一步精细化，要在每一个细分市场中取得竞争优势，就需要企业具有独特的竞争优势，因此，每个细分市场中的企业都要在从事的领域具有强大的科技支撑实力，形成难以复制的核心技术优势。

4.专业的品牌经营能力

按照国外发达国家地产行业的发展规律，成熟的房地产市场往往只有3—5家品牌卓越、声誉良好的企业，对于轻资产模式来说，每个产业链环节上也只存在3—5家专业企业。因此，企业品牌经营尤其重要，品牌经营与运作有望成为企业未来竞争中制胜的根本。

作者系佰仕信基金董事长