物业“金矿”有多深

徐进 方王洋

“抓住风口，猪也能飞起来”，这是互联网的金句。对于物业公司而言，眼下正是起飞的好时机。曾经是房企手中“食之无味，弃之可惜”不太挣钱的“鸡肋”业务，如今正在积极包装自我、谋求身份突破，行业格局也在经历一场大变动。一个字，忙！

物业行业的从业者们正跃跃欲试，野心勃勃，有人在分拆物业谋图上市，有人在同行抱团抵抗风险，有人打破脑袋琢磨“互联网+”的红利，有人在四处出击扩张版图……不管是谁，只要抓住这个天然的巨大的存量市场，恐怕可以比风口上的猪，飞得还高。

分拆上市房企构建新平台

在今年年中的业绩集中公布期，除了营收、利润等常规业绩，各大房企不约而同地提出分拆物业平台，包括万科、保利、中海、富力、碧桂园、绿城、远洋、旭辉等房企纷纷表示，将分拆旗下物业平台并独立上市。

在分拆动作上，房企一个比一个快。早在今年7月，中海就已向香港联交所递交物业股份独立上市的申请；近期碧桂园方面也表示，物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓地推进之中”。碧桂园物业上市的目的地直指A股。此外，远洋地产也已走在了前列，据远洋地产公司主席兼行政总裁主席李明透露，远洋的物业业务已经顺利完成分拆。

行业龙头万科自然也不甘人后，万科在深圳召开的股东大会上，万科总裁郁亮就明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。随后，已经25岁的万科物业启用了新 Logo，宣称要做国内第一个百亿级别的物业公司。万科物业创始人、管理执行董事陈之平调侃说，新Logo带有知更鸟元素，像是“翅膀硬了，要单飞”。

如今的房地产行业格局，可谓暗潮涌动。在应对行业变动和自身转型的过程中，物业管理成为了房企构建全新平台的重要环节。

富力地产董事长李思廉在中期业绩披露会上表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”他介绍，富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元，其中以商业物业管理为主的珠江新城就有数亿元。

与此同时，今年以来，广东股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等四家物业公司也陆续在新三板上市。业内人士认为，这意味着不管是在A股、H股还是新三板上市，未来的一段时间里，将会有越来越多的房企物业管理公司挂牌上市。

O2O社区模式谁在风口起飞？

当“互联网+”的东风吹入物业管理行业，“ O2O社区”这个新鲜词汇渐成潮流，它背后显示着物业公司正在努力拓展业务盈利模式。然而，这个风口，会是物业公司的突破口吗？

近期，恒达、腾讯携手买壳做O2O社区的新闻引人关注。7月31日，马斯葛集团发布公告，腾讯控股与恒大地产将成为该公司两大股东，其中恒大持股55%，涉资5.5亿港元，为控股股东，腾讯持股20%。腾讯和恒大的跨界携手，意在结成发展共同体，打造全球最大的互联网社区服务商。

公告显示，腾讯利用其互联网优势及规模、恒大利用其社区规模及物业管理服务的优势，共同建立互联网社区服务网上平台（ICS网上平台），为社区用户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务。在业内人士看来，腾讯拥有最庞大的用户群数据库，恒大拥有最大的社区规模，其物业管理面积达5000万平方米，无疑是一个新兴巨头。

事实上，不独恒大看出“互联网+”给物业平台带来的红利，近期诸多房企分拆物业的行为，也是为发展社区O2O做铺垫。

“随着移动互联网深入各行各业，越来越多的房企借助网络平台，由单纯的开发商转向社区服务提供商，期望以此打破社区规模限制的壁垒。同时，利用O2O为业务提供增值服务为自己加分，最终获得增值服务收益。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

O2O社区，即利用移动互联网工具，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的到达，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

据了解，走在O2O模式前列的彩生活，已经能通过互联网社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。数据显示，上半年彩生活服务集团的收益约为2.78亿元，较2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘军的设想，增值服务将成为彩生活未来的第一大主业，“3年内，彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

四处出击“撕逼”大战在即

事实上，目前国内的物业行业仍处于比较分散的状态，有约10万家物业公司，目前还没有一家公司的市场份额超过1%。以万科物业、彩生活等为代表的行业领跑者，正在四处出击，输出服务模式，谋求行业份额的集中化。

对于万科物业而言，“翅膀硬了，要单飞”并不足以完全描述它现在的状态。今年以来，万科物业动作频频，四处出击，进攻姿态明显。据了解，过去万科物业从来不接受其他房地产项目的物业业务，但是从2015开始，万科已经放开姿态。今年6月，万科物业宣布将通过市场化道路，引入事业合伙人机制，同时鼓励通过并购与合作实现快速增长，目标是做国内第一个百亿级别的物业公司。据万科总裁郁亮透露，万科物业计划在年内上市。

此后，万科物业在全国范围内不断合作、并购，向诸多中小物业公司抛出“橄榄枝”。7月30日，万科与首创置业联合注册成立了一家物业公司，名称为首万誉业股份有限公司，股权架构为首创占比51%，万科占比49%。万科物业管理中心将全面管理首创所有新物业的基层物业服务。

和首创的合作，是万科物业今年拿下的最大一单。这意味着新物业公司将在4个月后，全面接管面积为11800万平方米的物业，其中包括总建筑面积逾800万平方米的首创物业和面积约11000万平方米的万科物业。

万科的主动出击，让行业格局极速扭转，一场“撕逼”大战眼看爆发。作为万科物业的强劲对手彩生活，去年已经在港股成功上市。彩生活不同于隶属于开发商的万科物业，它是独立的第三方物业管理公司，目前它也在通过加速并购、全委等方式，积极拓展市场份额。就在不久前，彩生活方面宣称，到2020年要将物业管理面积扩张到10亿平方米。

与此同时，物业公司之间的合作也在加强。9月9日，花样年联合金泰集团签订合作协议，就物业管理方面展开业务合作。

蓝海难题规模与质量如何平衡

尽管前景可观，但在业内人士看来，不论O2O模式创新、还是分拆单飞谋上市，物业公司要扭转行业性亏损，并在实现资本化过程中获利仍然面临一些问题。

克而瑞研究分析师朱一鸣表示，单看传统业务，物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱就表示，业主规模是实现物业管理资本化的基础。彩生活就是在意识到这一点后，从2013年开始疯狂扩张规模，其管理和订约顾问服务的社区数量从2013年底的615个激增到2015年6月底的1700个。万科也从原先只管理自己小区，到今年开始物业管理服务输出，实现规模效应。

也有业内人士指出，房企物业市场化过程中对规模扩张和成本管控的追求，很可能对服务质量产生影响。彩生活便出现过因成本压缩带来的业主大规模维权。

朱一鸣认为，从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

前有彩生活，后有万科物业，行业龙头的业务网络已遍布全国诸多城市。在此背景下，计划分拆的物业管理公司如果找不到自身优势定位和核心竞争力，也未必能够一帆风顺。尽管物业管理是个巨大的存量市场，尽管眼下行业东风劲吹，但是要“好风凭借力，送我上青云”，如果没有核心的服务竞争力，恐怕也并不容易。