“非地王、不成交”

徐进

“金九”到了，北京楼市仍然静悄悄，地市却闹得沸反盈天，原来收获的秋季，是地王的季节。石榴庄、孙河、东坝、又回到孙河，从8月31日到9月9日，十天之内三大地王横空出世，成交地价超过180亿元，北京的土地市场似乎已经进入了“非地王、不成交”的状态。

在8月“空窗期”之后，“金九”地市就这么毫无防备地高涨起来。北京土地市场似乎已经形成“松一阵、紧一阵”的节奏了，眼下这一浪高过一浪的拍地热，被认为是今年最后一个高峰。

拍地高热，10天仨地王 总额180亿

一切从8月最后一天开始，房企大胃口的饕餮盛宴启幕。

8月31日下午，经过64轮的举牌，中铁建方兴联合体以50.52亿元、配建1.86万平方米公租房的代价，摘得丰台南苑石榴庄村0517-659等地块（丰台区城乡一体化石榴庄村旧村改造项目二期），溢价率50%。根据业内测算，该地块商品房住宅部分折合楼面价已经超过6万元/平方米，预计未来商品房住宅部分售价可以冲刺10万/平方米。

石榴庄地块的竞拍现场，参与房企都是“非富即贵”，金融街、首创、碧桂园、中铁建方兴联合体、中粮天恒金地联合体、龙湖平安联合体、保利首开联合体。要么是实力雄厚的央企国企，要么是财大气粗的一线民企，要么是抱团壮声势的联合体，就连不常在北京现身的碧桂园，也高调加入战局，足见石榴庄地块之热。

随后就是“王者归来”的孙河区域。孙河在三年前就是地王诞生之地，可是在2013年以后，孙河已经很久没有热闹过了，9月2日入市的孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块更在此前遭遇了尴尬流拍。尽管如此，这块地再度入市的当下，却遭遇了多家房企的激烈拼抢，最终被保利首开联合体以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房竞得。这宗交易最终凭借高达5.5万元/平方米的住宅楼面价，超越了中粮在孙河的记录，再一次刷新了区域单位地价的新纪录。

9月9日，孙河又拍出第二块高价土地，由民企懋源以29.4亿元摘得。懋源在京城素有“豪宅专家”之称，其开发的红玺台、钓云台都是价格不菲的高端豪宅，懋源在土地市场上也素来和高价地有缘。业内认为，懋源进入孙河，未来区域高端市场之争将愈加激烈。

除了石榴庄和孙河之外，9月8日东坝区域也出现了新地王，龙湖与保利首开联合体则以42.5亿元总价竞得东坝南区一宗地块，楼面地价为50081元/平方米，刷新区域土地价格。

“感谢地王”，区域解套、升级、再出发

高价地不断刷新价格记录，再度将孙河、东坝等不少高端豪宅的血拼场的气氛炒热，那些沾了光的周边项目、那些被无情套牢的前任、那些准备入市的邻居，恐怕都要说一声，“感谢地王”。

对于孙河而言，今日可真是“梅开二度”。孙河三年前就已经“名动京华”，凭借完整的高端板块规划、低密度生态住区、众房企联手打造等多个华丽的标签，一举成为新晋“热土”。然而，区域热终于难抵大势行情之冷，去年以来孙河多个地块多次流拍，气氛趋冷。如今，孙河北甸西村的新晋地王，因为总价单价冲高被戏称为孙河“王中王”，这位“王中王”是区域的新宠，是人人都爱的好邻居。

数据资料显示，三年前龙湖最早在区域拿地时，楼面价为2万元左右/平方米，如今区域楼面价已经飙升至近5.5万元/平方米，暴涨接近3倍，先入者龙湖坐享地价飙升的红利是显而易见的。据龙湖方面的消息，其孙河项目龙湖·双珑原著接近售罄，已经实现单盘销售40亿元成绩，目前主推中央墅组团，510-540平方米别墅，总价约3800万元。

新地王的出现，让老地王解套，中粮瑞府总算能舒一口气了。中粮地产在2013年凭借一块单价接近5万元的地王，将孙河气氛炒到高点。然而，迟迟不开工、地王被套牢等负面舆论建成气候。即使今年项目终于成型，中粮瑞府以单价最高22万元/平方米、均价8万元/平方米的价格成功取证，可是高价项目销售不热，也显得有些“曲高和寡”。此时孙河新地王的出现，无疑让中粮瑞府成功解套。

业内人士认为，不独孙河内的项目收益，区域周边也受利好辐射。比如临近孙河的万科项目观承别墅、金地项目中央世家等，都能借力孙河新地王。

东坝区域也是如此，记者了解到，东坝目前只有利锦府一个项目在售，价格已经接近6万元/平方米，而将要入市的龙湖东坝项目预计售价接近8万元/平方米。随着此次龙湖与保利首开联合体的进驻，东坝已经集结了恒大、保利、首开、龙湖等品牌房企，合力打造区域的氛围逐渐成型。

“机不可失，失不再来”，今年供地高潮或已落幕

对于今年“金九银十”的行情，有业内调侃“行情不够，高端来凑”。的确，今年楼市“金九”高端项目扎堆，地市更是高价地扎堆，将北京地价、房价水平又往高处拱一拱。

数据显示，北京市土地价格正在不断走强，这不乏地王和众多高价地的拉动效应。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2015年1月至9月10日，北京市商品住宅用地的平均楼面地价为16301元/平米，比去年同期上涨了13.7%，溢价率比去年同期增长了近7%。

“在北京拿地，就是机不可失，失不再来。”业内人士认为，目前北京的土地供应总量已经大量瘦身，9月出现的这次集中供应也许就是年内最后一次，今年土地市场的交易高潮或已经结束。

北京市国土局官方网站公布的数据显示，截止到9月10日，北京年内已出让地块50宗，土地出让金总额已达到1012.83亿元。尽管与去年同期土地出让金的1531亿元相比，跌幅达33.8%，但同比楼面价却出现了超过10%的上涨。另一方面，住宅用地的占比下降，今年占比尚不足半数。数据也从一个侧面显示了北京供地收紧，开发企业如此奋力拼抢高价地的原因。

中原地产首席分析师张大伟认为，各大开发企业为了规避楼市风险普遍回归一线城市，使得一线城市土地供求矛盾十分突出，造成了对土地的竞夺。9月以来出现的诸多高价地，主要原因还在于这些地块本身具有的优势。“目前北京四环附近的成熟区域地块，应该是出一块、少一块，开发企业对资源的争夺只会越来越激烈。”