退房之策

随着我国房地产市场由高速增长进入平稳增长甚至停滞不前的新常态，商品房买卖纠纷中，购房者起诉开发商要求“退房”的纠纷正逐渐增多。很多购房者对退房（法律上叫做“合同的解除”）的理由和情形不甚了解，现在我们就说说关于退房的那点儿事。

5证不全可以退房吗？

问：我买了套房子，5证不全，已经付完首付快一个月了，签订了《商品房预购合同》（证件号是虚构的），现在我因为急需资金，想退房退款，能全额退吗？

答：您是在开发商尚未取得合法的预售手续（也就是5证）的情况下，与开发商签订的是预购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效;但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以，你如果现在想要退房，可以《商品房预购合同》无效为由，要求开发商全额退款并按照同期银行贷款利率赔偿利息;如果与开发商协商无果，可以到法院起诉开发商要求解除合同并返回购房款赔偿损失。

商品房买卖合同没有备案，可以退房吗？

问：我于去年8月在某小区购买商铺一套，交了近50%的购房款，并与售楼部签订了《商品房买卖合同》，但是因为种种原因并没有办理备案登记，我想问一下，商品房买卖合同没有备案，合同是否无效，我能否要求退房？

答：司法解释第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” 根据上述规定，如果你们合同中没有约定以办理登记备案手续为合同生效条件，则合同是有效的，不能退房。因商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定其不作为判断合同效力的依据，所以购房者不能以此为由要求退房。

“小产权房”可以退房吗？

问：我去年买房，和开发商签订的是集资建房的合同，还加盖了村委的章，后来才知道这地是村里的，我觉得这样不安全就想退房，请问这样的合同有效吗？我能退房吗？

答：你说的这种情况其实是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关法律法规规定，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，即所用于开发的土地必须是国有土地;而在农地、集体土地上所建的房屋都是用于村民改善生活条件或者村容村貌，购房者必须是村集体成员，甚至有的带有福利性质。如果你不是该村集体的成员，那么你不具有购买资格的，所签订的购房合同也是无效的。如果你坚持购买，那么将来是无法取得房屋产权登记手续的。

房价下降，可以退房吗？

问：我2013年在某市购买的房屋，合同约定8000元每平米，但是直到现在也没能交房，最为关键的是现在价格调整到了7500元每平米，核算下来我损失数万元，我想问一下，我能以房价下降为由要求降低合同价款或者退房吗？

答：不能。虽然房价下降会对购房者造成很大的影响，很多购房者都试图以此为由要求降价或退房;但是，这种要求在法律上是站不住脚的。因为退房属于整个合同的解除，合同解除有法定情形和约定情形，如果没有约定后期销售价格下降可以解除合同，那么购房者主张退房是没有依据的。事实上，购房者在买房时的价格是双方协商一致的;开发商一般情况下不会轻易降价，即便降价也是一种市场行为，并不违反与前面购房者的合同约定，无需承担违约责任。

开发商将房屋先卖后押 能否退房会受到条件限制。

问：我去年和开发商签订的房屋买卖合同，约定的是2017年交房，但是我最近得知开发商将我所购买的房屋抵押给了银行，我想问下，这种情况我能退房吗？

答：你所说的情况就是实践中的“先卖后押”，即商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;这种情形下，一般购房者是可以主张退房的。但是，能够达到退房目标也是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。比如在先卖后押的情形下，如果出卖人及时解除设置的抵押权，则不会导致购房者“不能取得房屋”，购房者就不能主张退房;如果开发商资金断裂或紧张而无解除抵押权，在这种情况下，购房者的退房诉求是可以实现的。

质量瑕疵不可退，质量缺陷则可退

问：我2013年购买的房屋，去年年底交的房，交房后我发现房屋存在质量问题，地面高低不平、墙皮脱落、抹灰不匀等等，我想问下，我能以房屋质量问题要求退房吗？

答：这个要看具体情况确定，如果仅仅是你说的那些质量问题，则属于质量瑕疵，质量瑕疵可以要求开发商维修，费用由开发商承担，还达不到根本违约解除合同的条件;如果质量问题特别严重，达到质量缺陷的程度，比如主体结构或者地基基础发生质量问题，就可以以质量缺陷为由，要求解除合同进而退房。（责编/诗坤ranbaoma@126.com）