试论不动产权籍一体化管理

黄欢　袁宝华

不动产权籍是指不动产的自然状况、权利状况以及其他事项的调查与记录，是不动产测绘档案与不动产登记档案的合称。不动产测绘档案包括不动产测绘的数据、信息、图件以及相关技术资料。不动产登记档案包括不动产登记簿和原始登记凭证。具体而言，不动产权籍是指在不动产测绘与登记中产生的各种图纸、文字记录、表格、清单、台账、目录、证件、文件、文书、票据等纸质材料以及照片、视频、音频等，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册的总称。不动产电子权籍，则是上述图、档、卡、册的数字化与电子化的处理成果。不动产必须要有权籍，就像人必须要有户籍一样，否则难以对不动产及其物权进行全面有效管理。不动产权籍管理与不动产权属登记密不可分、互为依存、相互配合。

一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、涉密信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式

房屋征收拆迁冻结是指不动产登记机构协助房屋征收部门在1年内暂停受理房屋征收红线范围内房屋的新建、扩建、改建、改变用途等登记申请的行为。

在当前新型城镇化建设加速发展时期，经常需要对旧城区或者特定范围进行房屋征收拆迁冻结、相关数据统计分析等工作。在以GIS为平台建立的不动产产籍一体化管理信息系统中，根据有关部门提供的征收拆迁范围，通过GIS的叠置分析、缓冲区分析等空间分析技术，可以快速锁定拆迁冻结范围的房屋；利用空间分析统计功能，可以快速汇总征收拆迁冻结范围内的房屋面积、房屋间（套）数、他项权利情况等详细信息，从而为政府科学决策等提供方便高效的技术支撑。

陈品禄/责任编辑