浅议养老住区发展的模式与方向

管轶群

如何为当下中国寻找合适的养老住区开发模式，早已成为了被业界广泛关注，却又是各执一词的行业现状。客观上来说，成熟的开发模式需要由项目实践反复锤炼而成，需要经受时间的长期考验。现在我们能做的，与其说是模式的讨论，不如说是方向的摸索。

通过研究发现，中国老人在生活方式的选择上有三个重要关注点：纽带关注、生命关注和自由关注。纽带关注指的是关注基于血缘关系的家庭化生活方式，和基于熟人关系的社区化生活方式；生命关注指的是关注围绕健康保障、生命延续展开的生活方式；而自由关注则是体现在对个体心理愉悦、精神自由的强烈追求。

对老人生活方式关注点的全面实现是构建理想老人社区的重要目标。但对于不同区域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命阶段，他们的关注点会在三者之间偏移变化。此外，针对不同养老住区项目，存在不同的外部开发条件与内部资源特点。这就迫使我们必须充分考虑项目的自身特点，同时寻找与老人生活方式的匹配项目形态。

为了更好的分析项目的开发形态，我们从众多影响养老住区开发的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是项目区位，居住形态和目标客群。其中：项目区位分为市区型、郊区型与景区型；居住形态分为借居型、长居型与短居型；目标客户群分为照护型、活力型与混合型。通过将这三个象限中的各要素组合后，可以帮助我们梳理项目核心开发要素，寻找合适的项目形态和项目定位。

而从老人的生活方式出发，我们梳理出三种具有市场想象力的养老住区开发方向，一种是基于老人纽带关注的全龄混合社区，一种是基于生命关注的专业护理社区，一种是基于自由关注的养生度假社区。

全龄混合社区的目标客户群是全年龄段的人群，除了老人，也包括年轻人与儿童，它是一个大型的成长型活力社区。此类项目一般具有较大的建设规模，同时也将会作为居住人群的第一居所所在地。针对现今中国各城市的发展情况，能具备这些要求的土地供应，主要出现在城市的近郊位置。同时，考虑到全年龄段人群的多样化生活服务需求，及近郊公共配套设施及服务水平相对滞后，要求开发企业建设综合性的配套设施，包括各类养老设施、教育设施等，并通过持有、委托运营等方式为服务品质提供持续保证。

这种模式对于现今大型房地产开发企业的产品升级和完善具有重要启示。我们从杭州万科随园嘉树项目可以看出，正是依托于良渚文化村整体的生活环境和设施的持续打造，才造就了该项目租售两旺的局面。同时也可以从该项目宣传口号——“邻里式养老社区”可以揣摩到万科对于老人“纽带关注”的把握。

专业护理社区的目标客户群为有一定照护需求的老人。这类老人（或家属）有强烈的生命关注度，这就要求社区除了提供完善的专业护理医疗服务，最好项目周边具有优势的医疗配套设施。现在中国大中城市优势医疗资源相对集中于市区或成熟的生活区，引发了相对较高的项目开发成本或租赁成本，也导致社区规模一般比较小。当然在项目小规模、高成本运营的同时，老人客源比较充沛，产品也具备较高的溢价能力，持续盈利或获得中长期回报机会较大。

这种类型对于地方政府通过完善现有城区机能，应对城市老龄化趋势有重要意义，同时发展专业型照护连锁机构具有广大的市场前景。我们可喜的看到，在某些大型城市的类似机构在政府的支持下发展迅速，在逐步提高自身业务水平的同时，积极探索服务标准化流程，为规模化、连锁化发展打下基础。

养生度假社区的目标客户群主要针对活跃型老人及家属。此类项目一般位于自然人文资源丰富的旅游目的地，或者位于环境相对较好的城市远郊，作为老人或家庭的第二居所。由于其目标客户群体强烈的度假需求，要求项目配建完善的休闲设施，在做好基本的医疗保障的同时，可以考虑配建特色的养生、康复保健设施。

这类项目对于拥有良好环境资源优势的地方政府具有启示意义。同时也能引发传统旅游地产的进一步产业细分或升级。细分体现在对老人群体的关注，升级体现在服务配套的优化组合。如果我们将这类项目与酒店行业作类比，我们倾向于从一站式的度假酒店寻求启发，例如地中海俱乐部（Club med），对家庭成员的需求做了很好的组合。所以我们必须在考虑全年龄段度假需求的基础上关注老人的特殊需求，我们也可以把这类项目看成全龄混合社区在度假领域的细分。

以上三种模式貌似老生常谈，但我们如果仔细去考察验证，必然会找到其存在与发展的内在逻辑与外部驱动条件。随着我们对中国老人生活方式研究的不断深化，必然衍生出基于这三类社区的细分产品，发展出各具特色的中国式养老社区模式。

作者系上海栖城建筑规划设计有限公司（GN）董事合伙人