浅析我国小型房地产资金困境及对策

贺 敬

（西京学院会计学院，陕西 西安 710123）

一、我国小型房地产企业的融资困境

（一）银行信贷资本是重要资本来源

现在，我国房地产企业重要的资本来源是银行信贷资本，主要是因为在我国金融市场还不是很发达，而且其他的融资方式所占的比例是非常小的。通过企业统计这方面来看，对于房地产企业来说，其首要的建设资本包含四个部分分别是预售款、自有资本、银行贷款以及建设公司垫资。预售款是指所建设的房屋并没有达到入住条件，房地产企业就进行销售，从而取得购房者的房款。就预售款来讲，个人的住房贷款是它的主要来源，而那部分主要以银行贷款形式存在的，也就是说，商业银行的贷款包括预售款以及金融贷款，房地产对银行有相当大的依赖程度。

（二）以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

如今，对我国来说，房地产企业的融资形式主要有三种。首先是股票融资。当前国内有三万多家房地产开发企业，而在深交所以及上交所关于房地产行业的上市公司大约有96（2013 84），房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为3‰～4‰，和房地产行业在国民经济中的比例是完全不一致的。就以上市的房地产企业来说，由于其很容易受到事件的影响并且波动较大，而拥有再融资的企业也只是占据一小部分。其次是债券融资。在过去的几年，债券融资的比例在房地产行业逐年降低。由目前现状来看，在房地产企业全部资本中债券融资只是冰山一角，即使是最高比例也没有超过千分之二。债券融资在2003年也只有三千万元，相当于零比例。最后是直接融资，包括房地产信托和房地产投资信托基金。通过文献的查阅，房地产所有贷款的1‰是以房地产信托的方式筹集到的。

（三）外资融资趋势下降

尽管中国的房地产行业利用外资在2011年有所增加，但外国资本在总的融资渠道分享使用却呈下降趋势。中国不允许在国内房地产行业的外国直接投资，在进入间接外国投资：一是与国内公司合作，在房地产开发投资；二是进入房地产市场的中国间接通过方式的中国银行业不良资产收购；三是国内公司的一名房地产开发基金建立合资企业。

二、我国小型房地产企业融资困境分析

（一）政策约束

方便、快捷、直接、成本低是不少小型房地产企业选择银行信贷融资的原因。如果直接融资的选择，必须满足入学要求，各级审批，光滑的繁琐，周期长、成本高。这内部的原因重要包括法律与政策的约束。例如，当前我国股票市场不鼓励或限制房地产企业上市，但上市门槛很高，一般的小企业不能满足这一要求；对融资约束的其他方面，现行法律制度也使得更多的，通过直接融资也很困难。

（二）金融市场体系约束

伴随经济的发展，中国证券市场的发展取得了长足的进步，但其改革和发展取得的进展仍然缓慢，金融监管与金融创新明显不足，缺乏信用保障，导致很多金融产品很难使用，因此，企业只能依靠间接融资，尤其是银行信贷，限制中小房地产企业扩张的融资方式。因此，深化市场改革，建立安全，高效，透明，完美，完美的市场是摆脱金融体系的束缚，实现多元化融资方式。

（三）金融信用缺失

自改革开放30年来，中国打破了计划经济体制下，信用体系，但还没有完全与相应的新的金融信贷市场经济体制建立规范协议，导致信用关系的扭曲和道德风险行为仍然存在。此外，信用机制和法规不健全，信息不对称，信用意识薄弱，它扭曲了失信成本低，守信成本高的现状，成为金融信用缺失的根源。最终LED到缺乏信用担保，运行机制和房地产金融产品不能发挥其应有的作用，从而阻碍金融创新和改革的步伐。

（四）行业历史较短

在过去计划经济体制下，房地产投资基金缺乏。政治将禁止转让土地使用权的同时，住房作为一种福利产品，由政府部门或企业的建设和分布，每个只要付租金的方式，使得房地产投资无利可图。这导致的严重抑制状态的房地产经纪的时间。改革开放后，建立市场经济的重要地位，促进住宅商品化，已首先进行土地和土地转让协议试点招标拍卖，房地产经济复苏。1992后，房地产行业已首先进入大规模发展阶段，土地转让、房地产销售大幅增加，房地产行业涌现透支的增长，然而在产业泡沫的破灭使房地产行业迅速进入调整。自2006以来，房地产行业已经进入了一个快速发展的新阶段，其发展规模和发展速度远远超过1992的水平，并再次表现出一定的泡沫情况。

（五）外资进入渠道不畅

目前，外资进入中国房地产市场的渠道不畅，政府仍有许多限制外资进入房地产。直到七月2007，130号文件颁布一记录允许外国企业，标志着正式进入中国房地产市场的外国投资。尽管130的论文发表，政府已简化外商投资房地产的审批过程，但估计对应短时间内重要的“限外”的政策要求，不会改变。事实上，国内市场并不缺乏流动性。从管理的角度看，外国资本和流动性监测具有固有的不稳定性，使房地产市场利益往往是外资引起的迁移。

（六）投融资矛盾突出

一方面，矛盾的来源主要是由资本来源以及资本需求单一造成的。一般情况下，企业融资的方式主要由间接融资以及直接融资构成的，就当前的金融政策会很大程度地限制房地产企业上市融资，例如直接融资和债券融资。在房地产融资资本对外贸易融资占的比例非常低，再加上不利的国际经济形势，在提高外资的成本增加。此外，很多房地产企业因为经济衰退，股市下跌等，导致通过股票市场筹集资本的能力明显下降，导致企业的市场价值急剧下降。房地产行业不仅是直接融资渠道太窄了，把资本也少。另一方面，间接融资期限不匹配的产业投资周期。

三、小型房地产企业融资的对策建议

（一）宏观层面优势

建设周期长，投资，不能移动，所以在房地产行业的特点，导致房地产行业的市场灵活性差，还决定享受房地产企业效益的同时，也要承担一定的市场风险。所以在统一的融资模式，风险大银行承担，容易导致金融危机，最终导致社会问题，影响我国安全。在多元化融资模式可以有效地分散风险，投资者也会承担一定的风险，风险和利益等情况。

（二）微观层面优势

在目前一元化的融资方式中，大多数闲置的资本在银行存着，这样就会导致资本的利用率降低，不但对我国经济的发展有影响，还要承担资本贬值的风险。然而通过多元化的融资模式，就能够采用不同的投资产品，这样就能够满足投资者关于不同类型的需要，这样可以提高资本的回报率与投资资本的利用率。

（三）完善房地产金融法律法规

中国目前的房地产金融是不健全的法律法规支持，直接影响行业标准操作。因此，政府渐渐地完善相关的法律法规在未来的增加，对中小房地产企业的支持。除此之外，不仅要对房地产行业制定专门的法律法规，而且要建立健全监管的机制，做到严格执法、依法办事，严厉打击那些扰乱市场秩序的行为，重要包括骗贷、投资、弄虚作假等等。

（四）健全政府支持体制

完善政府相关制度有利于房地产业的健康可持续发展。作为美国联邦政府的支持，美国房地产业的快速发展。小型房地产企业想快速发展必然少不了政府的政策上的支持。中国支持房地产行业或不到位，尤其是中小型房地产企业，几乎没有有效的政策来支持他们的发展。

（五）建立适合中国国情的房地产融资机制

目前，我国房地产企业融资的重要渠道就是商业银行贷款，这样的格局不仅有利于房地产的发展，而且有利于银行业的发展，然而其中也存在着很大的危机。对房地产融资结构多元化的必要性集锦。本文分析了中国房地产企业的银行信用状况，由房地产泡沫引发金融危机的传导机制，并探讨了房地产融资过度依赖银行信贷的危害与防治。

四、结论

建立和完善银行体系本身，就必须提高银行的数量指标，包括资本充足率，资产质量，资本回报率，流动比率，风险控制能力，管理水平等。历史经验表明，房地产泡沫的价格对宏观经济的负面影响取决于金融结构和金融系统的尺寸以产生泡沫经济薄弱。如果经济是银行系统作为重要的融资中介，而银行资本不足，流动性比差，监督不健全，这会对宏观经济产生严重影响。然而，如果房地产行业的各种融资渠道和银行系统，完善的管理，完善公司法人治理结构，有效的监督，那么，是不是在银行体系乃至宏观经济产生多大的影响。

[1]李绍奎.我国房地产融资现状及对策分析[J].金融经济，2013年12期：P132.

[2]张娟.房地产企业财务风险防范研究[J].中国乡镇企业会计，2011年09期.