论商业银行对房地产信贷风险识别与防范策略

崔吉贤

（对外经贸大学国际经贸学院，北京 100101）

一、房地产信贷及风险概述

(一)房地产信贷主要类型

房地产信贷按照用途主要可分为土地开发、商品房、商业地产贷款，对上述贷款一般采用信用、保证贷款、抵押贷款和质押方式进行。对信贷进行分类，由于其风险不同，有助于商业银行进行分类管理，进而降低贷款风险。

（二）房地产信贷风险类型

一是市场风险。虽然房地产是否存在泡沫或者泡沫何时破灭基本不可量化预测，但以下种种迹象表明市场风险正在逐渐增大，比如存量房不断增加、房地产价格和居民收入比逐年增加、房地产价格和价值严重背离、炒房者不断增加、刚性购买需求不断减少，如果商业银行一味追求利润而不考虑这些市场风险，无疑加大了商业银行的信贷风险。

二是政策风险。对银行房地产信贷来说，政策性风险一般是指我国政府的货币政策、财政政策、产业政策等对银行信贷业务产生的风险。比如消极的货币政策往往伴随着利率上升，由于投资的供求被打破，住房价格往往下降，住房抵押品赎回权增加，发生信贷和流动性危机的几率急剧增加。

三是系统性风险。由于商业银行通过同业拆借或者银行间债券市场交易后互有负债或者资产，当一家负债较大的银行出现支付不能的情况，就会影响其他银行的支付能力，严重者将导致系统性风险。

四是信用风险。信用风险是指借款者由于开发商投资开发的项目失败、以投资为目的的购房者在房地产价格严重下跌时违约等原因导致的不能清偿贷款的风险。

二、商业银行房地产贷款风险管理存在的主要问题

（一）全员风险意识淡薄

商业银行信贷相关人员，除了专门在风险管理部门工作的员工之外，大多数风险意识比较淡薄，突出表现在一是信贷部门的员工出于提高经营业绩和获取奖金的需要，往往在办理信贷过程中，不认真履行银行的风险识别和评估程序，加大了贷款风险；二是商业银行的管理层比较重视短期银行利润，这样容易忽视信贷风险对长期利润的影响；三是信贷部门以外的信贷相关工作人员认为房地产信贷有抵押物，往往不重视对贷款人的可持续发展能力的调研工作，对房地产开发项目的可行性研究报告不认真甚至不分析其中蕴含的风险因素，而且对抵押物的价格或未来的走势不重视，盲目信赖房地产价格评估人员的职业道德。

（二）商业银行信用风险管理能力有待提高

一是很多国有银行虽然进行了股份制改造，但是贷款决策审批权力往往过于集中少数人手中，这种情况往往导致其虽然有了比较健全的信用风险管理制度，但是该制度被少数人架空，已流于形式，起不到应有的作用；二是银行授信部门的独立性不强，导致其对信贷部门的盲目放贷行为约束力不足；三是对不良贷款的形成的真正原因不能进行量化分析，因此不是很难追责，就是对责任追究的力度不够，起不到责任追究的效果，很难消除信贷人员为了自己利益最大化而损害银行利益的行为。

（三）操作风险的管理不够完善

很多商业银行对信贷操作风险不够重视，信贷管理手段很难达到预期的目标。比如不严格执行总行的信贷标准，擅自降低准入门槛，甚至出现违规放贷的违纪行为，导致对“五证”不齐全或是自有资金占开发项目总投资低于30%房地产项目签订贷款合同；又如很多贷款人以流动资金贷款名义进行房地产开发，而银行不置可否，不严格跟踪贷款的用途；再如变相降低首付比例，对房地产虚假提高评估价格的行为采取默认的态度。上述行为无形中增加了商业银行房地产信贷的操作风险。

（四）商业银行房地产信贷相关人综合业务技能亟待提高

很多商业银行的信贷人员对风险防控方面的知识欠缺，同时又缺乏相应的后续教育培训或自学的补救措施，久而久之造成该部分人员的综合业务技能严重背离其工作岗位的需要。例如部分员工不仅信贷知识欠缺致使风险防范意识较差，同时又对房地产行业知识的掌握不够深入彻底，很难适应房地产行业信贷风险管理的现实需要。

（五）对个人住房贷款信用风险的违约估计不足

一般来说商业银行对个人发放的住房贷款，短则五年，长则二十多年，属于典型的中长期信贷。根据货币的时间价值和风险理论,这样的贷款的风险会因不断积累而提高，因此其风险是逐步显现的。比如目前我国房地产行业不景气，房地产价格放缓或者已经进入下降通道，加上我国经济发展速度放缓，老龄社会的出现等等原因,个人住房贷款变成不良贷款的几率逐渐增大。对此我国的商业银行显然准备不足，一是对个人住房贷款事前调查主要依靠房地产中介和开发商，信贷风险评估不足；二是对房地产贷款资产或抵押物的资产保全机制没有建立有效的管理制度；三是房地产信贷证券化市场由于不成熟还不能有效转移风险。

三、商业银行对房地产信贷风险防范策略

（一）完善信贷操作流程，减少信贷操作风险

再好的风险管理方案，如果相关执行人的意识不够，将很难执行到位。因此商业银行必须重视信贷相关人员的风险意识的培养工作。

一是严格执行既定的信贷条件，坚决杜绝放松信贷条件的违规贷款行为；二是加强对信贷业务的监督工作，纪检、监察以及风险管理和内部审计部门要对操作风险进行联合检查，为违规贷款一查到底并追究相关人员的责任；三是使用先进的风险识别方法，逐渐减少人工控制风险的经验主义行为。

（二）加强商业银行的信贷管理，达到目的和手段的完美统一

1.在提供风险识别能力的基础上，不断完善风险管理系统。事后补救风险措施，虽然可以起到亡羊补牢的作用，但为了更好地降低信贷风险，商业银行应当不断完善风险管理系统。一是进行房地产信贷风险进行定性分析，比如对信贷对象的风险进行分类、对房地产市场风险进行调查分析、对房地产的宏观调控政策进行调研和分析；二是重视信贷风险的量化分析工作，充分认识到量化模型对信贷风险分析的重要作用。

2.为了有效避免认为因素增加的信贷风险，要建立刚性的责任追究机制。一是将信贷审批部门、管理部门、评估部门进行分设，并明确相应的权力和义务；二是明确上述三个独立部门的工作流程，并定期由内部审计部门审核执行情况，对不按照规定流程工作的部门进行惩戒；三是建立上述三个部门独立工作报告制度，并由银行管理层审核其报告，不断总结经验和教训。

3.重视贷后风险。凡事需有始有终，加强贷后风险管理不是可有可无的工作，相反，商业银行只有加强此方面的管理才能更好地控制信贷风险。一是建立单独的贷后风险管理部门，对每笔贷款进行无缝管理，直到收回为止；二是随时掌握贷款对象的经营情况，严格监督信贷资金的约定用途；三是明确信贷风险责任，并规定对风险的专门管理流程和办法，要求责任人落实。

4.提高银行信贷人员风险防范知识。商业银行的授信人员目前尚未完全掌握房地产信贷的风险评估方法，如很多信贷工作人员虽然基本掌握了信贷基础知识，但对房地产业经营流程、风险特点方面掌握的还不够，对国家宏观经济政策的调整并主动地控制房地产信贷风险的意识还欠缺。要想解决此方面的问题，笔者认为一是对现有的信贷人员进行风险知识的培训；二是引进高素质的房地产信贷方面的专门人才；三是注意高素质的人才和现有信贷人员的融合问题，防止新老观念的碰撞产生矛盾。

（三）建立个人住房贷款信用风险违约估计系统

为了减少个人住房贷款变成不良贷款的几率，笔者认为商业银行应该提前做好准备工作，一是重视个人住房贷款事前调查工作；二是完善房地产贷款资产管理或抵押物的资产保全机制；三是逐渐通过房地产信贷证券化转移风险。

四、总结

总之，商业银行应当根据不同的房地产信贷类型和信贷风险种类对风险进行有针对性的分类管理，认真梳理本文提出的房地产贷款风险管理存在的主要问题，并举一反三，在不断提高全员信贷风险管理意识的基础上，要做好完善信贷操作流程，不断降低信贷操作风险；完善贷后风险管理；逐渐提高信贷人员职业技能；建立刚性的责任追究机制等方面改善自身问题，为银行的可持续发展奠定基础。

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