浅析房地产企业融资存在的问题及改进措施

刘树娟

（西京学院会计学院，陕西 西安 710123）

一、房地产企业的融资现状

自我国从1992年确立了建设社会主义市场经济的目标之后，国民经济不断高速发展，人民群众的生活水平和生活质量也在不断提高。上世纪90年代末期，面对亚洲金融危机的冲击，我国出于扩大内需的考虑，开放了商品房交易市场，自此之后，我国居民对商品房的需求连年上升，对住房贷款的需求也在不断增加，近年来，银行贷款在房地产企业的融资来源中占据很大的比重，据统计数据显示，房地产企业当中有超过22%的融资是通过银行贷款实现的，另有48%是通过预收定金和房款来实现的，但是其中一半以上的资金间接来自于银行。近年来国家为了抑制房价过快上涨，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制银行贷款流向房地产市场，虽然取得了一定的效果，但是实际上，随着近几年来进军房地产的企业越来越多，当中大多数依靠银行贷款，使得从银行流向房地产市场的资金有增无减，房地产企业之间的竞争越来越激烈，而银行的资金却有限，这导致房地产企业通过银行贷款获得所需资金就越来越困难。

国家为了避免企业财务风险造成的社会问题，在最近几年提高了企业发行公司债券的门槛，并且对发行资质和发行数量有着严格的限制，另一方面而言，债券市场风险较高，融资成本也比较高，在上述因素的共同影响下，许多房地产企业都不选择发行债券进行融资。

企业通过证券交易所公开上市发行股票向社会公众募集资金是一种重要而又有效的企业融资手段，任何一个成功的房地产企业，都必须要成为上市公司。但是近年来，我国证券市场发展并不完善，存在许多问题尚未得到有效解决，因此政府加强了对证券市场的监管，对于不符合要求的企业不允许上市发行股票，将很多企业排除在外。房地产企业本身有着一定的特殊性，资产负债率较其他行业较高，企业风险较大，我国政府出于防范金融风险的考虑，对房地产企业上市更是严加控制，导致许多房地产企业无法通过上市发行股票进行融资。

二、房地产企业融资存在的问题原因

（一）房地产企业融资体系不健全

一方面，由于我国传统文化的影响，我国居民储蓄率非常高，但是投资却很少；另一方面，我国金融和证券交易市场并不健全，无法满足投资者的需要，导致许多人的资金无法得到有效的利用，只能存入银行。而银行虽然也可以对外提供贷款业务，但其主要的职责是保证储户的利益不受损失，因此其放贷规模有限，而且限制条件颇多。而利用金融和证券交易市场，可以将资金的需求方和供给方直接联系起来，省去了银行这一环节。但是目前我国并没有专门为房地产企业提供金融咨询和服务的机构，房地产企业的融资担保机制也不健全，因此无法满足房地产行业的融资需要。

（二）房地产企业财务制度不健全

目前我国许多房地产企业，尤其是中小型房地产企业的财务制度并不完善，缺乏合理的融资计划，过分追求短期的利益而损害了长期的利益。许多房地产企业盲目的进行扩张，大量的吸引资金，使得企业的资产负债率非常高，财务风险也非常高，房地产企业不断地在负债经营——偿还债务——再负债经营的恶性循环当中徘徊，难以积累更多的自有资金进行发展。

（三）相关法律法规不够健全

我国的房地产市场起步较晚，与房地产市场融资相关的法律法规并不是特别完善，多数法律法规是地方性法规和政府部门规章，有的仅仅是通知文件，缺乏权威性，房地产企业在实际的融资过程中，现有的一些法律法规存在相互冲突或者规定不清楚的地方，给房地产市场的融资创新制造了阻碍，增加了房地产企业的融资难度。

我国政府的政策也对房地产市场的融资现状产生了重大的影响。为了防范金融风险，规范房地产市场的信贷业务，我国政府对房地产企业的信贷融资设立了较高的门槛，房地产企业申请银行贷款必须满足国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证四证齐全，缺一不可，并且最低要有30%的自有资金。据相关统计数据资料显示，自2010年以来，我国房地产企业从银行获取资金的速度开始放慢，能够获得银行授信的房地产企业不仅数量上极为有限，而且授信额度也非常有限，总额度不超过500亿元人民币。中国人民银行在最近几年当中连续多次提高了银行存款准备金率，限制了银行的放贷规模，也就缩小了房地产企业通过银行进行融资的渠道。

（四）对外资的限制过多

我国改革开放的历史经验表明，适当的引进外资不会动摇我国的社会主义制度，反而能够促进社会主义市场经济的发展，提高人民群众的生活水平。而目前我国对外资进入房地产行业的限制还是较多，许多房地产企业对于引进外资也较为谨慎，导致了房地产企业的融资困难。

三、房地产企业融资问题的解决对策

（一）拓宽融资渠道并设立专门的金融服务机构

在我国当前的金融机构体系当中，并没有与发展房地产企业融资相适应的金融机构，因此，为了发展我国的房地产企业，解决其融资困难问题，应当培养一批对房地产企业有着足够了解、懂得专业技术的专业金融人才，建设一部分专业的金融服务机构，专门面向房地产企业服务，为房地产企业的快速发展提供资金支持，这样才能够解决房地产企业融资困难的问题。

（二）完善房地产企业财务制度

房地产企业还应当加强自身的信用建设，并健全自身的财务制度，强化财务人员的诚信意识和责任意识，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，帮助出资人加强对企业的了解，耐心地向银行等信贷机构讲解企业的情况以及相关的技术知识，诚实守信经营，及时偿还到期债务，不拖欠，不赖账，树立良好的企业形象。一方面能为银行等信贷机构降低了解企业的成本，同时也为企业自身创造了良好的融资渠道。

（三）完善相关法律法规

房地产企业的融资要想获得良好的环境，首先就必须完善相关法律法规，这样才能够从根源上解决问题。一个成熟稳定的金融市场需要完善的法律法规去支撑，才能够为房地产融资工具发展创造条件，最小化房地产融资风险，促进房地产企业发展。但是在现阶段，我国房地产融资法律建设尚不完善，加之房地产融资市场不稳定，很大程度阻碍了房地产企业融资，不能满足我国房地产业发展需求，加剧了房地产企业融资风险。所以我们要多方面加快完善房地产金融立法，一方面是完善现有房地产企业融资法律法规，对现有房地产融资法律法规不健全的地方进行改善，使之与现在市场发展相符合，比如对《证券法》、《担保法》等进行修正。另一方面是出台相关的法律法规，比如《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》等法律法规，保障房地产融资法律法规的完善，规范房地产融资行为，促进房地产业健康发展。

（四）积极引进外商投资

适当的引进外商投资能够有效的拓宽房地产市场的融资渠道，增强房地产企业之间的市场竞争力。一方面，我国政府应当从政策层面放宽对外商投资房地产行业的限制条件，鼓励房地产企业引进外资，另一方面，房地产企业也要积极的拓宽自身的融资渠道，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。

四、结论

房地产业作为我国国民经济的重要基础性产业，对我国社会主义市场经济发展意义重大，作为资金密集型行业，筹集资金对房地产企业非常重要。但是由于受到各种因素的限制，比如融资结构单一、自有资金严重不足、金融危机影响、法律法规不健全等诸多问题，房地产企业融资往往伴随着巨大的风险。针对这些融资问题，对房地产企业提出有效的风险防范建议措施，提出房地产企业可以改善房地产融资制度及环境，完善法律法规建设、拓宽融资渠道，实现融资方式多元化、买壳上市来部分缓解我国房地产融资困境、拓宽房地产信托产品和产业投资基金、依靠内源，利用自有资金融资、进行理性融资、企业要提高自身竞争力等措施，才能有效防范房地产融资风险。房地产企业采取以上措施后，相信可以在一定程度上解决企业融资难的现象，提高企业的融资能力，从而使企业在未来的房地产行业的更加具有竞争优势，为我国的房地产行业健康快速发展提供保障，也可以为我国经济发展作出一定的贡献。

[1]倪晓庆.房地产企业融资的四个关键点[J].财务与管理，2011(05).

[2]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社，2011.