浅谈工程造价全过程控制的重点及对策

摘要：随着国家对房地产市场的调控，地产开发的利润已经不可能有以往那么丰厚。大多数人都处于观望状态下，销售情况也一度出现低迷。开发企业要想在如此艰难的市场环境中继续生存和发展，就必须从企业自身的管理、项目品质的提高、成本控制的优化等方面着手。文章对工程造价全过程控制的重点及对策进行了探讨。

关键词：工程造价；全过程控制；房地产开发；成本管理；企业管理；项目品质 文献标识码：A

中图分类号：TU723 文章编号：1009-2374（2015）19-0195-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.19.097

房地产开发项目的全周期非常长，从前期的项目策划及定位、规划设计和图纸设计、招标投标和合同签订、工程现场的施工、后期的验收和运营等。每一个阶段都有其对应的费用组成和成本控制要素。而且各个阶段的成本控制都有其内在的联系，环环相扣，相互指引和制约。本文就工程造价在房地产开发中的全过程中的重点阶段控制要点进行剖析。

1 房地产开发成本管理的现状及存在的问题

1.1 重施工、轻设计

很多房地产企业对施工阶段成本控制非常严格，会倾注大量的人力和物力对其进行管控，却忽视了对成本控制最关键的因素——设计。建筑施工成本的计算依据，主要是设计图纸。工程量和材料选择、施工工艺要求等都是来源于设计图纸。设计方案的优劣和质量对成本产生具有直接的影响。而很多企业在拿到土地后为了能快速开工收回成本，而极度压缩设计时间，拿到图纸后匆忙施工，甚至边出图边施工，导致图纸中存在大量的问题和缺陷，在施工过程中发生了太多不可控的因素和费用超支。

1.2 管理制度不完善

很多施工企业都有自己相应的管理制度和流程，但是缺乏全面性和科学性。而且在具体的项目部中，这些制度很多只是流于形式或者根本没有传达到相应的管理人员和劳务队伍那里，造成制度的流于形式。缺乏制度的管理和约束，在施工过程中经常会发生各种预算外的费用，造成成本的增加。

1.3 合同中条款不明或缺项

建设工程项目合同中涉及到的条款非常多，很多部分需要合同双方进行协商后确定。特别是对于承包范围这块内容，经常出现不够明晰或者是缺项的状况。如土建施工的抹灰工程内，只写了一个含抹灰工程，但是工程实际中，有些位置是不需要抹灰的，这就导致在施工过程中，引起施工单位的误解，或者是有些该抹的位置没有抹，引起双方的争议。特别是不同工种之间的交接面划分一定要在合同中给予足够的明确，否则容易导致后期双方重合或者都无人施工的现象。

2 前期阶段的造价控制要点

2.1 做好市场调研

在市场调研的时候，要充分了解项目周边的价格情况、场地情况、市政建设情况、客户分部情况等，为项目的可行性研究和市场定位提供有效依据。调研的数据精确性和完整性，对目标成本的设立起到关键性的影响作用。

2.2 合理确定投资估算

做好市场调研后，根据公司内部成本制度、建设规模和周边项目情况来综合确定投资估算，这对后期的各项费用指标确定和图纸设计都有较大的影响。

2.3 土地成本控制

土地成本是房地产开发成本中占据较大比例的部分。因此在拿土地的时候，一定要与政府进行充分的协商，尽量将土地成本降到最低。

3 设计阶段的造价控制要点

3.1 选择优秀的设计单位

设计单位的综合实力反映在设计人员的素质和水平上，优秀的设计单位可以准确地理解委托方的需求、减少设计缺陷和漏洞。在后期的施工阶段有效减少设计变更的发生。

3.2 给设计单位明确费用目标

很多房地产企业在给设计单位出具设计任务书的时候，只是提出具体设计要点和方案要求，没有明确费用指标。以至于设计单位在设计的时候，一味追求高标准，规范固然是满足了，但是成本费用也比较高。

3.3 利用新型软件分析

设计单位各专业图纸设计完成后，可以根据BIM等计算软件，分析本方案的各项造价指标。如果超出了建设方的预算，可以及时进行调整，防止到工程的实施阶段再改方案，造成工期和时间上的浪费。

4 招投标阶段的造价控制要点

4.1 认真编制标底和标书

标书是招标范围和相应要求的根本性文件，标底是把握费用控制的底线。在制作标书的时候，一定要划分清楚施工范围并明确具体要求，防止施工重复或者无人施工的状况，特别是一些交接的部分到底由谁来施工，一定要明确清楚。

4.2 做好入围单位的选取

好的施工单位对工程建设进行起到关键的作用。在招标阶段，一定要做好入围单位的选择。在投标之前，要考查单位的综合实力、企业资质、工程建设情况、实际工程现场的布置等。满足基本条件后，再让其进行投标。并非完全按照最低价中标原则选择。

5 合同签订阶段的造价控制要点

5.1 加强合同内容的分析和交底工作

建筑工程合同中的内容关系到工程质量、工期、安全文明、价款、索赔、签证、目标等各项要求和具体规定。根据合同签订的内容，双方均应该分析各自的优缺点和风险因素，找出合同中的漏洞和不足之处，并及时与工程部门人员进行沟通。让现场管理人员及时了解各风险点和重点控制因素，这样才能保证双方利益得到有效的保证。

5.2 加大合同管理力度

合同的谈判到签订以及后期的跟踪管理，需要有专业人员来执行。所以要做好合同管理，首要要求具备过硬的技术素质和敬业的责任态度，控制好合同从签订到后期管理的每一个过程。特别是对于合同的变更、补充等内容，必须要谨慎对待，并及时传达到工程现场的每一位管理人员，做到信息的及时流畅传递，随时了解合同内容的变化。

6 施工阶段的造价控制要点

6.1 控制项目变更、签证

项目变更是施工过程中由于设计缺陷、客户需求、现场需要等原因造成需要发生的图纸变更，任何一项变更都会涉及造价的变化。因此在施工阶段要控制项目变更的发生，做好变更的审批和审查，尽量少地发生

变更。

6.2 加强过程检查

在施工过程中，甲方人员应该加强过程检查，不断发现施工中存在的问题或者设计缺陷，并及时提出解决方案和措施，减少返工。

6.3 加强监理单位利用

建设方应该充分发挥和利用监理单位的力量，加强施工图纸审查、过程旁站和平行检查工作，保证施工过程按照设计图纸和规范要求实施。

7 竣工阶段的造价控制要点

7.1 竣工图与施工图的对比

在工程建设的过程中经常会发生各种变更，导致工程完工后，很多部位与原设计图纸有较大的差别。例如比较常见的机械设备的变更、工程结构造型的变更、某些部位使用材料的变更、建筑平面布局的变更等。

在竣工决算结算，业主应细致地审核竣工图与施工图的区别，特别是对于一些发生变化的部位是否有相应的依据，同时业主所发出的指令单和设计变更单是否已经按照要求完成并在竣工图中有所体现。只有将发生变化的工程量准确地找出来，才能为增加或减少的费用提供根本性的依据。

7.2 各类签证的严格把关

签证是任何一个工程项目都不可避免的事情。很多是由于设计图纸的不完善、合同范围的不明确、工程现场的窝工返工、各种零星项目的产生等。不论什么原因，发生的签证应该有相应的依据，如业主的指令、签证的原因、现场三方管理人员的实际计量、相关影像资料等。业主的造价人员应充分审核签证的相关资料的真实性和时效性，同时还要结合实际情况分析，哪些签证是业主应该支付的，哪些是属于施工企业自身原因应由其自身承担的。并非所有的签证项目都要完全支付，只要是非业主原因产生的签证，可以拒绝支付。

8 结语

房地产开发项目的工程造价，涉及到规划、设计、图纸、工程施工、竣工决算等多个环节。每一个费用指标的完成都需要严格的管理和细致的过程控制，企业应该成立专业的部门并配备相应的专业人员，做好把关和控制工作，将成本控制的措施落实到每一个具体的工作。

参考文献

[1]何云胜.工程造价全过程控制的重点及对策管理[J].建筑科学，2012，（6）.

[2]唐登东.略论项目工程造价全过程控制中的重点和对策[J].城市建设理论，2013，（9）.

作者简介：杨亚宁（1976-），女（回族），山东济宁人，山东鲁能亘富开发有限公司工程师，注册造价工程师，注册投资咨询师，研究方向：工程造价。

（责任编辑：王 波）