基于租售比的西安市房地产市场研究

◇杨瑛娟

近年来，随着经济的快速发展、居民收入的提高，以及城市化进程的不断推进，居民对房屋的需求呈现出了刚性扩大的趋势，刺激着我国房地产投资不断增长，房价不断攀升。因此对房地产市场是否健康，房价是否过高问题的研究，对每个消费者或投资者来说都是意义重大的。根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的报告显示，我国部分一、二线城市房地产存在过热的现象，房屋“租售比”已超过国际警戒线，处于较高的状态。陕西省省会城市西安，作为丝绸之路经济带的新起点，是国家战略“一带一路”的核心区域，其经济的发展对我国中西部地区经济有着至关重要的作用。而房地产业作为其支柱产业，市场是否健康、发展是否稳定，则波及到西安市的整个市场经济。因此，本文选取西安市房地产市场作为二线城市的代表，对其近五年的租售比进行研究，以评价和判断房地产市场的健康与否。

一、租售比的相关概念

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

由于房屋具有消费品和投资品的双重属性，商品房消费者的买房动机既可能是自用，也有可能是进行投资或投机。因此用整个商品房的销售量来表示房地产的需求量就存在着虚高的成分，不能表示真实的房地产需求量。而消费者租房的动机则一般都是自住，直接使用了房屋的使用价值，因此租金能真实的反映房地产服务供求关系，代表着房屋真实的收益水平。因此，租售比较其他衡量房地产泡沫的指标而言，更能够显示出一个市场最真实、最基本的住房需求，能客观反映当地房地产市场的供求状况，是房地产市场供需各方力量平衡点的真实反映。

二、合理租售比的确定与评价

针对同一套房屋，其花费的成本和人工在建造时就已确定，因此不论在房地产交易市场还是租赁市场，其基础价值都是相同的。即房地产交易市场中作为房屋资产价格的售价与租赁市场中代表房屋服务价格的租金之间应存在一个较为固定的比例关系。对于消费者而言，购买房屋时所支付的总费用为在整个房屋的寿命周期内的一次性支付完房款的终值；当租赁房屋时，所支付的总费用为在房屋使用年限内，所有月租金的终值总和。合理租售比的确定原则是，在房屋的整个寿命期内，选择购买房屋时所支付总费用的本息和与选择租赁房屋时所支付的总费用的本息和相等，此时所计算出的每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值就是合理租售比。

但是由于房地产交易市场和租赁市场又是相对独立的两个市场，两者之间的市场主体构成及其行为特性不同，其运行特征及价格形成机制也存在差异，因此在一般情况下，房屋的售价和租金之间存在一定的差距。有时房价增长过快或一直处于较高水平时，租金却较低，或者没有随着房价的变动而变动时，就会导致“租售比”偏离合理值，房地产市场存在投资过热，房价虚高的不健康现象。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1∶300～1∶200。如果租售比低于 1∶300，表明房产投资价值相对变小，投机需求较大，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资需求较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

三、西安市房地产租售比现状

如附表所示，2011～2013年间，西安市房地产租售比均小于1∶300，超过了国际警戒线，说明这期间西安市房地产的价格出现了虚高的情况，已脱离了房屋本身的基本价值，投机需求较大。2014～2015年间，租售比虽有所上升，但仍接近于国际警戒线，说明经过政府的宏观调控，房地产泡沫有所控制，但仍存在进一步泡沫化的趋势。究其原因，主要是房价整体上呈上升态势，大量的房地产需求导致的房价过高。反映出住宅市场投资投机氛围加重，居民持续投资、投机房地产，看重的恰恰是高增速带来的收益，而非“以租养房”。同时，二手住宅的租金虽从2011年以来也不断上涨，但涨幅较小，且租价并未因新房房价的变动而变动，而是一路缓慢上涨，使得西安市房地产租售比仍处于较高水平，市场风险较大。

附表 2011～2015年西安市房地产租售比汇总表

四、导致西安市房地产租售比较高的原因

首先，房屋需求量的不断增加导致房价的不断攀升，是西安市租售比较高的主要原因。由于经济的快速发展以及国家金融政策的支持，用于生产性、投资性、消费性等方面商品房支出就会增加，带动了商品房价格上涨。同时由于城市化进程的不断推进，新进城市人口对住房需求也越来越大。而西安市作为省会城市，由于流动人口较多导致的居民收入差距更进一步扩大了消费者对房屋的需求。一方面拥有房产资源的高收入群体依靠近几年来商品房价格不断上涨的趋势，期望以高额的租金或买卖差价的方式获得更多的收益；另一方面对于低收入群体而言，将会面临着经济适用房与廉租房供不应求，从而使得商品房价格逐年抬升。同时由于市场经济不发达，投资渠道相对较少，居民为了避免因通货膨胀所带来的损失，使依附于土地这一稀有资源的房屋就成为了具有保值增值作用的投资品，相对于银行存款房地产投资更容易得到大家的青睐。

因此，房地产需求的上升拉动了房价上涨，在租金上涨不明显的情况下，租售比就相应拉大。

其次，租金上涨不明显，且处于偏低的水平。当房屋处于租赁市场中，投资者获得的理论收益应包含折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费、经营利润，然而在实际租赁市场中租金却没有进行合理计算，同时会受到房东和租户讨价还价的影响，导致租金较低。大多数房地产投资者的主要收益来源于房屋二次销售的价差，房屋租金只是少部分或暂时的收益。只要二次销售的价差较多，投资者可以暂时接受较低的租金。

五、政策建议

西安市房地产在国家开发政策及经济大环境的影响下，市场投资热情高涨，必然会相对火爆，会存在部分泡沫。但结合我国实际情况，租售比的正常水平应比国际标准水平较高，故本文推算出的西安市房地产泡沫应比拿国际水平计算的泡沫相对小一些。但总体来说，西安市房地产市场租售比仍处于不合理水平。因此，为了使西安市的租售比回归正常，本文主要从抑制房价和规范房屋租赁市场两个角度提出政策建议。

从抑制房价角度上的措施，主要有以下五点建议：第一，政府应建立具有长效机制的房地产税制，并开征遗产税和赠与税，进一步调节收入分配、抑制房地产投机需求。第二，完善土地利用制度，抑制土地过度投机。应严格执行土地开发规划审批制度，调控好土地供应总量与供应结构，并采取改造老区和开发新区并举的措施，保证土地的有效供给。第三，健全住房保障体系，加快保障性住房建设。保障性住房由于具有价格相对低廉的优势，能满足低收入者对住房的需求，减少住房的刚性需求，抑制房价升高。第四，尽快设计开发符合我国国情的投资产品，完善投资市场的产品结构。目前，由于投资产品十分有限，而房地产其保值增值的特性，导致了投资者盲目将资金投入房地产市场，进而推动房地产的需求量，引起房价上涨。因此，当多元化投资产品能够满足投资者的不同投资需求，就能避免房地产市场投资过热导致的房价非理性上涨。第五，发挥媒体传播优势，引领理性的住房观念。媒体应联合政府引领消费者转变住宅消费观念，引领正确的住房观念。住房需求不但可以通过购房来满足，租房同样可以达到效果；同时房屋消费应结合自身经济状况，权衡购房和租房的利弊，做到理性、合理的住房消费。

从规范房屋租赁市场的角度来说，主要有以下三点建议：第一，完善房屋租赁市场的法律法规。目前，虽然我国房屋租赁市场已有现行法规，但在部分地区还没有相应的更为详尽的实施细则供实际操作。各地区应结合当地房地产租赁市场的实际情况，制订一系列管理办法，以规范房屋租赁市场的主体行为。第二，规范房屋租赁业务主体的范围。针对目前我国房屋租赁市场较为混乱的情况，规定只有具备相应资质和规模的房屋中介机构才可以进行房屋租赁业务，以规范市场交易行为。第三，加强对租赁合同的管理。政府主管部门要加强对房屋租赁合同的登记、审核，制订一套行之有效的审核制度，以对房屋的产权产籍进行严格高效的管理。

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