投资性房地产市场交易中的缺陷及对策分析

许璟旻

【摘要】随着我国经济的快速发展，我国房地产行业在近年来也获得了巨大的发展，房地产行业的迅猛发展同样为推动我国社会经济的迅猛发展作出巨大贡献。本文将就投资性房地产采用公允价值计量存在的主要问题进行详细分析。

【关键词】投资性房地产；公允价值计量；问题分析；

中图分类号：F230 文献标识码：A

随着近年来房地产行业的快读发展，房地产市场不断规范，投资性房地产在我国发展也越来越成熟，由于投资性房地产不同于普通固定资产及其它类型的无形资产，采用传统的成本法对其市场价值进行计量，已不能反映其真实价值了。此外公允价值模式的使用，还能极大的改善企业的经济结构，尤其是在房地产市场急剧升温的时期，其价格的上涨能够迅速的改变企业的资本情况，从而有利于其向社会融资。

一、投资性房地产公允价值计量存在的主要问题

（一）是改模式存在一定的不确定性。由于当前我国房地产市场相关制度仍有待完善，加之市场变化的幅度较大，公允信息能在较短时间内发生巨大变化，因而对于相关公允信息的获得，其存在较高的难度，尤其是对正确的公允信息的获得，以上这些都会极大的影响会计人员的相关核算工作。以往对于投资性房地产，采用成本形式计量其价格时，其相关文件对资产减值情况作了明确规定，即一旦确定了其资产减少情况，其就不能再进行更改，企业缺乏对经济效益的调节能力，因而其计量相对较为确定。然而在投资性房地产中引入公允计量模式，其账面价格的变动，则极大的受其当日公允价格的影响，而当期损益的计算方法则为：公允价格减去账面价格。与此同时在会计效益计算方面，其利润则很大程度上受公允价格的影响，其升降幅度则由公允价格的变化幅度决定，而这很容易影响投资人等的判断及决策，从而在一定程度上对企业的对外形象造成相应影响，同时受到较大影响的还有企业的股票市值等。由于房地产市场变化莫测，其能在较短时间内发生较大变化，这就使得公允计量的不确定性劣势被进一步放大，同时由于不同计量机构及其计量方法的不同，投资性房地产其评估价格也会存在一定差异，在公允计量模式要求计入当期损益的情况下，这就使得部分企业利用制度漏洞而去谋取自身利益，对利润进行暗箱操作[1]。

（二）是其会计信息的获得成本高。由于我国当前房地产市场的各项相关制度体系建设还不够完善，公允价值计量模式的发展还不够成熟，相比于成本模式的计量方式，可以依据历史成本对投资性房地产的市场价格进行估计，公允价值则很难正确获得，而公允价值的正确及合理性，在很大程度上还要影响其后续的估价，因此该价值的正确获得，难度非常高，在获得过程中也将产生较高的会计信息成本。当前最为有效的公允价值获得方式是，对投资性房地产实施公开性报价，由市场来决定其公允价值，然而由于种种原因这种形式很难在我国应用，当前大部分房地产公司的公允价值获得方式，一般是通过聘请专业的评估机构进行，由其负责收集相关信息并对投资性房地产的公允价格进行预测，同时在其预测报告中详细记录各期账面价格信息，以及其升降幅度变化等，此外还包括其对公允价格的预测方法及其依据等内容。相较于成本方式的计量，公允价值的计量模式在确定公允价值的过程中，其要花费较大的信息收集及分析成本，而企业对此种模式能够带来足够效益还不明确时，其采用此种模式对投资性房地产的价值进行计量的动机，就会遭到极大削弱，从而阻碍公允价值计量模式在投资性房地产中的广泛应用。

（三）是提高企业所得税成本。税收在影响企业经济效益的获得中，发挥关键作用，如果企业在投资性房地产中，使用公允价值的计量方式，其财务计算就会与税法构成巨大冲突，当前我国的税法的规定更符合成本模式的计量方式，其财务计算的相关制度基本符合税法的规定，对于投资性房地产来说，其会计计算方式主要是要考虑其按期摊销情况，以及折旧情况产生的费用，此种方式虽然在一定程度上降低企业的账面收益，但是却能充分发挥其抵税的功能，从而降低其现金的大量流失降低企业成本；而使用公允价值的计量模式，其就与税法产生较大冲突，其在会计计算上，并不考虑摊销及折旧情况，而只是根据其公允价格，来随时调整其账面价格，并将两者的差额纳入损益中进行财务计算，而我国税法在计算所得税时，却不考虑公允价格的涨幅情况，而是以投资性房地产的市场情况来确定其价格，并由此计算所得税，同时其所得税还包括成本模式计量中的折旧费用等[2]。这就导致公允价值模式下，企业的所得税会极大的提高，从而提高企业所得税成本支出。此外此种计量模式还会极大的影响到企业股票的价格等。

二、结语

由上可知，在投资性房地产行业中，使用公允价值的计量模式虽然存在一些问题，但因其能真实的反映投资性房地产的价值及有助于企业资本状况的改善等优点，随着我国房地产市场体制的不断完善，此种计量方式必将具有良好的应用前景。

参考文献：

[1]杨鹏翔.投资性房地产公允价值计量模式应用研究[D].西北农林科技大学，2013.

[2]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011，（08）：22-29.

课题项目：本文系安徽省高等学校省级质量工程“会计电算化教学团队”项目（项目编号：2014jxtd070）的阶段性研究成果和中国商业会计学会全国高职院校科研项目“我国上市公司投资性房地产采用的后续计量模式研究”（项目编号：KJ201233）的部分研究成果。