佳兆业从此不姓郭

张佳竹

去年以来，佳兆业爆出“房源被控”后，就一直陷入频繁的人事变动和股价连跌的漩涡中。公司易主，生命人寿替代郭氏家族全面接管佳兆业。

而随着2015年的到来，佳兆业不仅没有迎来新的转机，反而风波愈演愈烈：4亿贷款未还成2015年中国资本市场首例违约、金融机构纷纷要求查封资产、穆迪将佳兆业评级下调为负面、房源被锁蔓延至杭州等地……

佳兆业能否顶住资金压力，化解危机？佳兆业集团相关人士表示，暂无法回应，一切以集团公告为准。

生命人寿接管佳兆业

2014年12月10日晚，佳兆业集团控股有限公司（以下简称佳兆业）公告表示，佳兆业董事会主席郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务，调任将于12月31日生效。执行董事郭英智调任为非执行董事。

与此同时，现任生命人寿主要股东深圳富德控股集团有限公司副总裁叶列理被委任为董事会联席主席，担任生命保险资产管理副总的雷富贵为佳兆业的执行董事。至此，生命人寿替代郭氏家族全面接管佳兆业。

而在一系列董事会管理层变故背后，被坊间认为这或与今年10月深圳市委原常委蒋尊玉涉嫌违纪落马有关。蒋曾调任深圳市规划国土局，先后担任房地产市场处任副处长、处长，深圳市规划国土局龙岗分局局长等职。

10月13日，担任深圳政法委书记的蒋尊玉涉嫌严重违纪落马。此后一度传出佳兆业主席郭英成卷入该案而被官方扣查，尽管佳兆业公司第一时间发布公告澄清消息毫无根据，但此后郭英成并未在公开场合露面。

佳兆业是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立。由于擅长运作旧改项目被称之为旧改专业户。郭氏兄弟曾几次登上百富榜，但十分低调。

今年以来，生命人寿先后多次增持佳兆业，与以往不同的是，此次增持不是在二级市场上举牌，而是直接从大股东郭氏家族手中接盘。

协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示，近期佳兆业实际控制人家族受不利传闻困扰，此时引进一个“金主”有利于公司经营稳定，而生命人寿的资金相当充裕，可以帮助佳兆业渡过难关。

生命人寿全面上位后，佳兆业再逢人事变动。12月28日晚，该公司发布公告宣布，其首席财务官张鸿光及集团执行董事兼董事会副主席谭礼宁双双辞任在集团内所有职务。

在业内人士看来，此轮人事变动或是郭氏家族退出佳兆业经营控制权的一个后续。相关人士分析称，两位高管的辞任或与生命人寿持续增持佳兆业股份，并进入经营层有关。“一方面或许要给生命人寿的团队留出更多的空位，另一方面也是为了进一步降低郭英成因牵涉深圳落马高官而为企业带来的风险。”

房源被控风波蔓延

去年11月，佳兆业集团位于深圳的3个楼盘共计2000多套单位被锁定。深圳市规土委网站显示，佳兆业旗下旧改楼盘佳兆业中央广场一期和三期，佳兆业悦峰、佳兆业龙岗大道1号（新都汇家园）三个工程，除已签预售合同和备案的房源之外，均显示“管理局锁定”，数量高达1300多套。同时位于大鹏新区的深圳佳兆业大鹏假日广场也遭遇锁定，整体锁定房源高达2000套。

参照公司2014年上半年销售情况来看，珠三角是其重要销售区域。若深圳房源合约销售均价以2万元/平米售价，一套房间100平米面积来测算，上述2000套房源货值恐超40亿元。

资金充裕的生命人寿入主后，佳兆业本以为能松一口气，却不想其合作方因担心信托违约，一纸诉讼再度令佳兆业旗下楼盘房源被锁。

1月15日，记者在杭州房管局主办的“杭州透明售房网”上看到，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目，共计749套、7.95万平米的房源状态全部为标注红色的“限制房产”。

与深圳被锁楼盘不同，此次杭州房源被锁是因为项目的合作方爱建股份提出冻结资金。1月12日，爱建股份披露，向佳兆业提起诉讼，因爱建信托在去年3月向佳兆业西溪璞园发放了6.5亿元的贷款，佳兆业以项目的土地使用权作为抵押，而佳兆业目前面临“重大不利情形”，已构成“重大违约”，要求佳兆业提前归还贷款、利息，以及违约金。

据悉，西溪璞园已获批了销售证，如果一切顺利将开盘销售，而这笔信托将在2年后偿还，如今由于项目被封，引发杭州顾客疑虑。

然而，这场风波还在蔓延。

1月21日，记者在广州市国土资源和房屋管理局主办的“广州阳光家缘网”上看到，佳兆业城市广场、佳兆业天御的房源显示已被“查封”，两个项目被查封的房源数量近700套。其中，佳兆业天御（登记名为佳兆业天裕园）约300套被查封，涉住宅单位280套。

另据媒体消息，位于惠州的佳兆业东江新城也一并被查封。后又传出辽宁一家地方法院冻结了佳兆业在大连的房地产开发项目等消息。

开发项目接连被查，超过3500套房源被锁，佳兆业面临的政治和政策风险，直接转化为资金风险。

2014年上半年，佳兆业的负债情况可用“健康”来形容，手握现金高达百亿元。2014年1-11月，佳兆业的销售金额超过270亿元，业界预料其可完成全年目标300亿元。但随后情势急转直下。“佳兆业资金链彻底断裂的风险正逐渐加大。”海通证券分析师姜超如是说。

墙倒众人推

去年12月一个月内，该公司已经在香港证交所三次停牌，股价暴跌约50%，单月跌幅创最高纪录。国际评级机构穆迪也将佳兆业的信用评级由B1降至B3。

此外，由于未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款，佳兆业成为2015年中国资本市场首例违约。佳兆业方面称，这是董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款，此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

雪上加霜的是，原本以12亿元价格出让给万科的上海清湾项目交易也宣告终止。海通证券在1月14日的一份报告中表示，这或预示着短期内类似的卖项目“断臂求生”行为也将难以成行，靠出售现有资产缓解流动性压力的可能性大降。

“金融机构怕佳兆业破产清算，就跳出来要冻结资产。这对佳兆业来说十分危险，因为这会带来更多的金融机构加入。”北京一个信托经理告诉记者，该公司如今面临的就是这样的困局。

据媒体报道，除了爱建信托外，中铁信托、兴业信托及21家银行都正在向法院提出诉讼，要求查封佳兆业在珠海、大连、湖南、惠州、苏州、上海等地的相关资产。

20余家金融机构竞相加入讨债行列，佳兆业债务危机似乎很好地诠释了“墙倒众人推”。然而，这可能并非事情的全部真相。愈演愈烈的危机背后，似乎有着不为人知的隐情。

据第一财经日报消息，在向法院申请查封佳兆业资产之前，部分金融机构曾与佳兆业进行过沟通，且双方达成了谅解。金融机构与佳兆业的关系，亦未完全破裂。部分银行虽然停止向佳兆业输血，但并未通过抽贷等方式“抽血”。而查封佳兆业资产的目的也是未雨绸缪。

此外，该公司也展开了一系列对外活动，以求稳定投资者预期。华泰证券在1月12日的一份研究报告中称，佳兆业的整体负债水平并未过于激进，预计佳兆业事件最终将会得到妥善解决，目前公司债券出现“诱人的投资机会”，但最终的解决方案现在仍旧难以猜测。

前景不明

在多家投行机构看来，佳兆业多地被锁房源何时能解封，目前仍缺乏可预见性，这必然会影响公司销售、导致资金的压力。

据佳兆业2014年中期报告显示，有多笔债务将在2015年偿还，其中一年期的债务达到60亿元，而不受限制的现金为93.8亿元。

标普认为佳兆业集团深圳若干个项目被政府限制销售后，2015年销售前景和融资能力、流动性状况恐会明显恶化；此外政府对其相关审批的暂停将拖延该公司深圳的项目建设和开发，以及未来的拿地行为，影响或将在长期内拖累该公司的增长，削弱其流动性。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，佳兆业在深圳市场的项目对其销售至关重要，在佳兆业集团的房地产销售构成中，一线城市深圳的项目利润率最高。

“这无疑将影响2015年佳兆业资金回款。”张宏伟认为，从另一个方面看，政府对上市公司大规模锁定房源，容易引发消费者担忧和恐慌，对佳兆业的品牌影响颇大。

就目前看来，高管层持续震动和债务危机让该公司的前景并不明朗，公司何时能走出危机难以预期。

在部分金融机构看来，其债务处理的结果可能比预期中乐观。佳兆业资产质量尚佳情况下，尽快进行重组，是保证金融机构涉及佳兆业资金安全的最佳路径，或许这也是佳兆业的出路所在。