湖南省保障性住房维护管理问题及对策分析

辛涛

摘 要：本文通过对湖南省保障性住房维护管理存在问题的分析，从法律法规、准入机制、信息化、监管、管理模式、租金及价格标准、物业管理、推出机制等方面提出相应的对策。

关键词：保障性住房；维护管理；对策

一、湖南省保障性住房维护管理存在的问题

（一）缺乏权威有效的专项法律法规。从保障性住房政策实施情况来看，湖南省在住房建设这一块取得了巨大成就，而后期维护管理却远远落后于建设部分。随着保障性住房维护管理矛盾的日益突出，湖南省逐步意识到后期管理的重要性，各市县政府及相关部门也都积极采取了应对措施，并发布了一些“办法”“细则”等。但是，这些地方性文件并不是专门针对各市州保障性住房后期维护管理制度而出台的，大部分都是在建设的基础上“一笔顺带”，且处于零散、空洞状态，并不能形成一套全面权威的法律体系，从而对后期管理的作用有限。

（二）分配管理模式及其运行效率相对滞后。以申请-审核-轮候-配租配售-使用为核心的分配形式是湖南省保障性住房最主要的分配管理模式。由于湖南省住房保障的后期管理工作刚刚起步，居民的基本信息不尽完善，与保障资格有关的个人经济收入和住房等情况只能通过逐户调查、亲邻访问、求证索函等方式进行获取，从而耗费大量时间，导致分配管理时各阶段对接缓慢。

（三）使用管理困难突出，问题复杂多样。现阶段，使用管理困难主要表现在以下方面：一是统一的住房个人信息系统和住房保障信息管理系统建设滞后；二是缺乏动态监管体系，不能时时掌握保障对象及保障性住房相关信息的最新动态，造成信息不平衡；三是住房保障观念落后，素质不高；四是保障性住房租金和价格标准相对较高，基本上实行“一刀切”；五是物业服务质量不高，服务设施不健全。

（四）后期投入缺乏必要的资金保障，地方配套资金短缺。保障性住房不仅面临着初始的资金压力，后期资金也是个更大的隐忧。后期有无稳定的财源考验着保障房的可持续性，没有经济良性发展作为依托，保障性住房后期维护管理资金也将无以为系。而地方政府配套资金不到位是最困难、最普遍的难题。地方政府的配套资金筹集，考验保障房建设以及维护管理的可持续性，由于融资模式单一、优惠政策落实不到位等原因，导致资金问题成为“瓶颈”，严重阻碍了保障性住房政策的落实。

（五）公交站、社区医院等配套设施建设相对薄弱。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，以致建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便；有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。

（六）退出机制缺乏刚性，再分配效率低。保障性住房履行退出机制一般有两种情况：一是原保障对象家庭收入状况发生变化，不再符合住房保障条件的，应该退出[2]；二是原保障对象违反相关规定，将保障性住房转租或用作它用，也应该退出。据调查，湖南省保障对象有将保障性住房用作它用的现象，对不符合条件的家庭或个人就是不自我退出，变相占据公共资源，使保障性住房再分配效率大大减低。

二、湖南省保障性住房维护管理的对策

（一）出台相关法律法规，形成一套全面有效的法律体系。保障性住房政策是一项带有公共福利性质的惠民政策，在面对湖南省参差不齐的经济状况时，保障性住房维护管理需要法律法规强有力的支撑。到目前为止，湖南省尚未正式出台完整的关于保障性住房维护管理的法律法规，这就使湖南省在保障性住房后期的管理过程中显得空洞、乏力。为了解决这一现状，湖南省政府必须加强与市州政府及其它相关部门协调合作，根据各市州保障性住房实际情况逐步出台相应的法律规范，并使之系统化，切实保障中低收入住房困难群体能真正享受到政府提供的保障性住房，实现“应保尽保”。据了解，湖南省即将出台《湖南省保障性住房管理办法》，这将会使湖南省保障性住房后期维护管理体系更加完善。

（二）完善准入机制，提高分配管理效率。（1） 严格保障标准及审核程序。由于湖南省保障性住房供给和需求严重不平衡，在“人多房少”的现实面前，相关部门必须严格制定保障标准，规范审核程序，防止那些不符合条件的人群浑水摸鱼，使保障偏离轨道。（2） 制定科学的轮候及配租配售制度。科学的轮候及配租配售制度是保证保障性住房分配公平的重要条件。对于符合程序的保障对象，住房保障主管部门应通过公开评分、摇号等方式确定轮候次序，建立轮候名册，并及时公布轮候结果；轮候期间保障对象收入、人口、住房等情况发生变化要进行变更登记。以上制度方法能有效防止“暗箱操作”，实现分配过程的公开、分配结果的公正。

（三）设立保障性住房管理信息系统，实行信息公开化。由省住房和城乡建设厅不断完善《湖南省住房保障管理信息系统》，建立统一规范的住房保障信息化管理平台，逐步达到管理方式科学、规范、高效、透明。具体来看，各市州住房保障对象、保障方式、保障性住房房源及业务管理等情况要统一纳入该系统，使保障性住房档案信息趋向细化、精确化，并对实施动态监管的保障对象家庭的住房分配使用和经济状况及时更新，且将其审核、轮候、配租配售、退出等情况予以公示，接受社会监督。

（四）建立动态监控体系，实施动态监管。为了避免保障对象相关情况发生变化时所造成的管理滞后，湖南省必须建立一套高效率的动态监控体系，对各市州、各区域保障性住房的保障信息进行动态监督管理，并与其它管理措施协调联动。具体可从以下三点入手：（1）重点对保障性住房的分配、使用情况实行动态管理；（2）建立保障性住房纠错机制，确保及时退出；（3）建立举报平台和黑名单制度，对违规对象（包括工作人员）进行严肃处理。

（五）转变住房保障观念，构建政府主导、市场参与、住户自律的管理模式。现阶段，湖南省要转变“重建设，轻管理”的传统理念，特别是在保障性住房后期维护方面，充分发挥政府、市场及住户自身力量，共同优化保障性住房维护管理模式。

（六）确定适度的租金和价格标准。租金和价格的高低直接决定保障性住房保障程度的高低，也是保障对象直接关心的切身利益问题。因此，确定适度的租金和价格标准显得尤为重要。保障性住房的租金和价格标准必须与居民收入水平挂钩，实行政府指导定价原则，由各市州物价部门协同住房保障部门统筹考虑当地一般商品住房租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，进动态调整，并按期公布。按经济能力划分区段，对不同经济区段的保障对象实行差别化租金标准，并根据实际情况给予特殊租金补助，以真正解决中低收入群体住房问题。

（七）提高保障性住房的物业管理水平，确保服务质量。目前，物业管理是湖南省保障性住房后期维护管理急需解决的难题之一。主要原因在于物业收费标准较低，却要提供与一般商品房差不多的物业服务项目，加上政府补贴甚少，导致成本和收益严重不平衡，从而物业问题频繁出现。为了缓解这一现状，保障性住房小区可自主成立物业公司，按照市场化运作，但不盈利，以最低的成本进行物业服务自我管理；此外，可由政府指定专门的物业公司统一管理，约定较低的物业费用可用配套商业的盈利来弥补，确保保障性住房物业服务质量。

（八）建立及时退出机制，提高住房保障频率。对弄虚作假、违反保障性住房相关规定及因经济条件改善不再符合保障性住房条件的保障对象要及时履行退出义务，这既是保障性住房公平分配的重要方面，又是其他保障对象能及时准入的前提，缩短了保障性住房相互对接的时空距离，从而提高保障频率。对在规定期限内未退出的，相关部门可采取提高租金等方式实现退出；对实在拒不退出的，将依照法律或合同申请人民法院强制执行。

参考文献：

[1] 贾淑军，常阳.城镇保障性住房动态管理机制分析[J].河北大学学报（哲学社会科学版），2013（6）：83-90.

[2] 李云芬，王志辉.昆明市保障性住房退出机制探析[J].科技信息，2012（30）：42-46.