中介，对我们意味着什么？

凡志喜

不知道，有没有人做过这样的调查：什么情况下你会使用中介？你对中介有几分信任

不知道，有没有人做过这样的调查：什么情况下你会使用中介？你对中介有几分信任？

案例

2014年10月9日，北京某中介公司向杨女士介绍了一套二手房，并于当天晚上约见了房主家人。通过了解发现信息与中介提供的并不一致，此房子还在卖房者父亲名下，其父9月底已过世。

楊女士原本有点犹豫，但是该店经理表示咨询过中介总部的法律顾问，类似继承、过户等手续一两周就可以办好；对于付款则鼓吹央行政策已出，各银行月底就要执行七折利率了，与房主约定两种付款方式，一种为七折利率的前提下，首付30%，另一种为不执行七折利率，则首付增加。但是中介在合同起草时并没有将这两种付款方式及相关细则体现出来。

对于程序及合同条款还了解不到位的杨女士签订了还不在户主名下的合同，包括房屋转让合同、补充协议、顾问协议共计三份。向房主交5万元定金。其中合同约定：

（1）2014年10月26日前缴纳中介费，否则中介停止办理相关手续。

（2）2014年11月9日前办完遗产继承及过户手续，逾期则追究违约方责任。

（3）合同约定在公积金初审日缴纳首付款。

（4）在合同签署后120天内完成过户，即今年的2月6日，逾期则追究违约方责任。

2014年10月26日，杨女士前去中介门店询问进度，得知这个所谓的购房合同还没有一项条款落实，跟单中介不断催交中介费。

2014年11月7日至12日逢北京APEC放假，中介告知房主从其父处的遗产继承过户手续未能完成。

直到2014年12月中旬，房主要求下又签订了一份补充协议（二）明确买卖方责任，强调违约责任。

2014年12月25日预约去银行面签，进行公积金初审。杨女士在约定时间到达中介公司总部。其间由于经纪人没能提供盖公章的补充协议（二），当天没能顺利完成面签。

2014年12月30日再次进行公积金初审。其间得知房主缺少银行要求的某些材料，跟单中介答应及时协助补办。当日由于办完时间晚，不能去银行完成首付款交付事宜。

2014年12月31日，跟单中介催促打钱到建委的监管账户。前去光大银行，获知银行年底业务盘点不能进行监管，只能再约。

2015年1月6日在光大银行缴纳首付款。跟单中介答应及时协助补办相关材料。

2015年1月18日杨女士两次拨跟单中介手机，无人接听。

在与跟单中介数次联系无果后，杨女士去了店里找店长，仍然没有明确答复。

杨女士立即电话联系了公积金专员、贷款专员，了解到目前进展仍为12月底的状态，因为上述的房屋评估时缺少单元门牌，补充证明一直未提交。跟单中介突然离职并没有通知买卖方当事人，中介公司也没有安排别的经纪人接手前一个跟单中介的业务，中介公司贷款、公积金审查等相关部门也无人通知或者督促房主。

2015年1月26日，杨女士跟中介店长沟通，督促询问协调工作能否赶快，尽量如约按合同进行。店长口头应允说他来给房屋评估中心补文件。会尽快联系房主，询问手续怎么办理。

杨女士前去中介店面，中介店长说房主联系不上，就没办法办手续。

2015年2月1日，中介店长仍说房主不接电话。当杨女士表示逾期会追求责任方。中介店长称“确实要逾期了，你去起诉吧，反正中介费也退不了”。

中介店长应允的2月4日找房主当面谈，事实并没有进行。2月5日，杨女士无奈之下找到了该中介公司的投诉电话反映问题，也没有得到明确的解决办法。

2015年2月9日，杨女士再次拨通该中介公司投诉电话询问进度，主办事人不在。直到当日晚上杨女士被告知，店长已经向房屋评估中心提交了相关文件。

截止发稿前，本刊记者再次向杨女士和该中介公司电话确认，过户手续已经基本办妥。

但是整件事情却由于各种原因持续了近6个月。

违约究竟谁来担责？

从这个案例中，大概可以梳理出当前中介市场普遍存在的一些共同问题：

1.推荐要办理遗产继承等法律隐患的房屋给买方；

2.强制买卖双方在有限时间内签订合同；

3.鼓吹各种利好的政策，臆断手续办理程序，蛊惑买卖双方，导致交易进度的拖延；

4.在文本合同条款中没有如实将面谈的所有条款纳入，制造了产生纠纷的可能；

5.合同还没有实质性进展就收取全额中介费；

6.经纪人业务不合格就上岗，无效的买卖方资格审查，耽误进度；

7.在买卖双方交易中，隐瞒对方的相关信息，造成纠纷的隐患；

8.工作效率拖沓、低下，签订的协议（二）等不能及时完成生效，导致进度拖延；

9.对银行的业务不熟悉。因为年底12月31日不能办理监管，制造无效约见，耽误买卖双方的时间；

10.人事管理混乱。业务员离职后办理业务没有安排任何交接，相关主管对可能出现逾期的交易不能给予促进重视，在客户反映时，不积极应对处理，反而遮掩应付，直接导致合同的逾期；

11.对于交易环节中出现问题、需要补交相关证明文件的审查，没有专人负责，不能及时通知到买卖双方，直接导致合同的逾期；

12.各个职位的权责不明确，系统中工作进程的记录只是记流水账、敷衍客户，不积极进行任何实质性的推进；

13.在客户尽力维护交易进行的沟通中，不积极协调解决问题，找各种理由推脱责任。

其实，像杨女士这样的案例，比比皆是，互联网上几乎每天都能看到铺天盖地的因租房、购房跟中介之间的纠纷。

中介充当着买卖双方间互通有无的重要角色。中介职责上需要熟悉买卖的各个环节，熟悉银行、建委的各项规章制度，处理各种可能碰到的具体问题，规避可能预料到的交易风险，沟通买卖方的需求以确保买卖环节顺畅高效。

大家选择中介，更多的时候是带着一份信任去寻求一份保障，通过中介规避风险，约束买卖双方，让交易更顺利进行。然而中介在约束买卖双方的同时，又该如何界定自身角色，如何规范中介行业健康发展？