我国一线城市房价问题比较分析

贾曼莉，赵 丹

(1.内蒙古师范大学 经济学院，内蒙古 呼和浩特 010022；2.国家电网公司 内蒙古东部电力有限公司，内蒙古 呼和浩特 010022)



我国一线城市房价问题比较分析

贾曼莉1，赵 丹2

(1.内蒙古师范大学 经济学院，内蒙古 呼和浩特 010022；2.国家电网公司 内蒙古东部电力有限公司，内蒙古 呼和浩特 010022)

本文论述了房地产市场经济对于我国经济的重要性，以及由房地产市场经济所衍生出的若干相关产业链都会对国民生产总值以及社会总体就业状况产生巨大的影响。除此之外，房价的稳定还会影响到国民生活质量、生活秩序以及生活的幸福感。而在这个焦点问题里，以一线城市高房价所引起的关注最高。本文通过对一线城市房价现状的描述以及分析，总结出了一线城市高房价的共性和特性原因。并希望以此共性与特性来针对性地对一线城市高房价做出调控。

一线城市；房地产经济；不均衡

一、 房地产行业分析的重要性

包括西方国家在内的大多数国家都把房地产产业作为支撑国家经济正常运行的主要支柱性产业之一，我国也不例外。房地产行业的发展不仅会影响自身的平稳健康与否，单就整个经济环境中的节节相扣，与房地产紧密联系的相关产业就达几十种，如钢铁业、水泥业等相关原材料供给行业；再如水力、电力、燃气等能源供给行业；再如金融、运输等产业的配合。它们之间存在着牵一发而动全身的紧密联系。除此之外，社会活动中与房地产行业间接相关的各部门就更加不胜枚举，为建造房屋提供工具的固定设备生产部门，为小区绿化提供服务的园艺部门；为生产部门提供生活必需的餐饮、住宿部门以及其他因配套设施购买所激发的消费更是遍及消费品市场的各个领域。2014年最新统计数字显示，2013年房地产投资占我国GDP的比重已经超过了16%，房地产投资约占全国固定资产投资20%，GDP按照标准化可比价格进行计量，比去年增长了7.7%，而房地产投资却达到实际增长19.8%的高速度。相比之下，房地产业发展速度惊人，对经济的影响力正在持续加大。

房地产市场在2000年进入了快车道，到04年曾经一度到达了阶段性高点，也就是房价增速已经把收入增长的速度远远抛在身后。在认识到这样的信号后，政府就已经积极制定一系列政策来制止局势进一步恶化。但是出乎意料的是，政策的实施并没有产生真正的效果，往往在取得小幅度的成效，后又迎来房价更加迅猛的提高，这样的情况一直蔓延至今。房价已经从政府关注的高层管理事件变为百姓茶余饭后的主要话题：央企国企大摇大摆地相继进入房地产市场，不断抬高的地价以及地王的不断爆料让人们吃惊之余也在思考房价高烧不退的真正原因。

二、 一线城市房价的国内外对比

(一)一线城市与国内城市房价比较

根据搜房网2014年年末公布的《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，得到我国排名前一百位的城市房价如表1。

表1 我国前一百名城市房价 房价单位：元/平方米

注：数据来源于搜房网，其中重庆房价指城市主城区房价

由上图可见，一线城市房价遥遥领先于其他城市，并且差距过大。我国前一百名城市房价排名，居于第一位的北京几乎是最后一位湘潭房价的10倍。所以，解决房价问题，一线城市首当其冲。

根据2013年国家统计局官网所出示的统计结果得知，以年初新建住宅价格为数据指标，在我国70个大中城市里，76%的城市环比上涨，仅有14%的城市环比下降。房价上涨的城市比较往年虽略有减少，但是最高涨幅却是去年最高涨幅的1.8倍。易居房地产研究院所出示的统计数据结果，年初一线城市在同向指标上比较上月环比上涨1.9%，二三线城市比上月环比上涨相加仅为1%，三线城市上涨空间微乎其微。房价久居高位的热点一线城市北京、上海、广州、深圳四个城市当中，有三个城市环比上涨超过2%。可见，一线城市涨势仍然猛烈，不同层次城市间房价差距仍然持续扩大。

(二)国际一线城市间比较

1.国际房价排名名列前茅

在IMF的统计数据中，十大工资与房价严重不成正比的城市以及市场大部分都在中国。具体而言，分别是北京，上海，深圳，香港，天津，广州，重庆，东京，伦敦，纽约。我们可以清楚的看到，绝大多数在中国，其中五个城市的房价尤其的昂贵。

但是，这一数据与2014年初的全球十大最昂贵房价排行榜有较大的出入，在这份榜单中，中国城市并未上榜。其中最昂贵的当属蒙特卡罗的每平方4420美元，紧接其后的是1937美元的莫斯科，而后的排名，分别被伦敦，纽约，香港，巴黎，东京，新加坡，罗马，孟买包揽。我们从中可以看到，中国并未出现于其中。

对于这样的出入，IMF解释说到，此份统计是基于当地群众的收入以及当地房屋价格来进行计算的，以此展示人们的压力，并非对房屋价格的单纯排名。这样的比例反映的是当地群众在买房时的压力。例如想要在纽约买一间小屋，需要人们收入的6.2倍，而大部分北京人要辛苦工作25年，才能在此买一套房。

2.工资与房价的矛盾对立使得人们的住房需要大幅度聚拢

就现状而言，诸如北上广等大城市的房价丝毫不弱于国际大都市房价。举例来讲，北四环房价大约在六万，台北，香港，新加坡也不过此价格。但反观收入，2013年北京市民收入大约四万，仅仅是新加坡的六分之一。因此，这便给了投机分子可趁之机，房价的先提升使得需求出现空白，而房价的上升使得需求价值上升大，因此存在极高的投机风险忧患在其中。

总之，我国的一线城市房价总体来说与国际接轨，但是从收入水平，房屋租售比等各个角度就显得过高，超出了普通百姓作为买房者所能承受的限度。降低一线城市房价，对于百姓安居乐业、社会稳定具有非常重要的意义。

三、 一线城市房价现状分析

2013年，按照商品房平均售价排序，五个一线城市中深圳以24402元/平方米的价格位居第一，随后依次为北京、上海、广州和天津(见表1)；深圳从一个小渔村摇身变为经济繁华的大都市，由于其作为改革开放第一批重点发展城市，起步时间较早，而且地理位置紧邻亚洲四小龙之一的香港，致使多年保持着经济高速增长的势头，从房价一直处于第一位可以看到，而北京作为我国首都城市，大规模的建设和发展包括2008年承办奥运会等，都让北京房价的追赶势头越来越强劲。

从2003年到2013年十一年间，五个城市都总体保持着上涨的态势，其中房价增幅最大的城市为北京，为292%，增长速度最慢的是上海221%，总体五城上涨速度均在220%以上，平均每年增速超过10%。从图中我们还可发现，每一次政策调整得到一些效果使房价下降后，第二年就会迎来更加猛烈的上涨。可见，许多宏观调控短期见效后，从长期不能够从根本上改变市场运行，只有从市场自身的供求关系入手才是根治高房价的最佳选择。

表2 北、上、广、深、天五城2003-2013年商品房平均销售价格(元/平方米)

20032004200520062007200820092010201120122013北京473750536788828011553124181379917782168511702218553上海5118585568427196836181951284014464146031406116420广州421145375366654886739123935111921121041316315330深圳625667567582938514050126651461519170213501958924402天津25183115405547745811601568868230874582188746

数据来源：中华人民共和国国家统计网站

美联物业市场研究部根据上海市统计局数据，2013年上海房价收入比为18，也就是说一对夫妻不吃不喝，18年的总收入，才能买一套房。这一数字已经远远超过了伦敦、纽约等地。我国目前正处于快速的城市化进程中，但是以这样的房价收入比，让那些涌入城市的农民只能成为农民工，却很难跻身城市的合法市民，这让很多外来人在工作打拼的同时又深感绝望。同时，同一城市间收入差距的悬殊又给人们生活造成了巨大压力。在国家统计部门划分的七个收入等级中，处于最高等级的是最低等级的收入房价比的近九倍，相差如此悬殊，甚至高于一些发达国家。再算上每年城市化的新增农村人口的迁徙，会出现超过80%的人口缺乏对房屋的正常承受能力。这里套用经济学里面的二八法则，将会有80%的人口去租用社会中少数的20%的人手中掌控的房产资源，并由于房地产经济本身供给资源的有限性，即使是租金也会逐年递增，人们生活生存压力增大，整个社会呈现一种不正常的状态。[1]

2014年5月26日发布的全国35个大中城市房价收入比排行榜显示，在剔除可售型保障性住房后，去年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首[2]，为合理范围最大值的3.2倍。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。通过不同年份的房价收入比，可以看出一个城市居民购买住宅的支付能力是提高还是下降。一般而言，国际上合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

此次的报告指出，中国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且中国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。报告认为，中国房价收入比保持在6-7属合理区间。报告认为，整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大;二是，一线城市明显高于二线城市，在包含保障性住房的情况下，深圳、北京、上海、广州的房价收入比分列第一、二、四、六位;三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。

与2012年相比，报告指出，2013年有18个城市房价收入比出现下降，其中福州和呼和浩特降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下跌。其余17个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。如果计入保障性住房，2013年35个城市房价收入比均值为8.5，南京等13个城市的房价收入比高于该均值。据预计，由于2014年以来楼市降温明显，全国商品住宅成交均价难以出现明显增长，北上广深四个一线城市中，上海、广州、深圳房价环比均已“停跌”，北京也仅轻微下降0.1%。2015年2月17日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，一线城市房价初步呈现“止跌回稳”态势。

数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，比上月减少2个；持平和上涨的城市分别有4个和2个，均比上月增加1个。二手住宅价格环比下降的城市有61个，比上月增加1个；持平和上涨的城市分别有3个和6个，分别比上月增加1个和减少2个。

房价环比总体仍然略有下降，各城市分化明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析道，一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续四个月微涨，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的一线城市均只有1个，且跌幅均在0.2%以内；二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅缓慢收窄；三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大，1月份三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅均比上月扩大0.1个百分点。房价持平和上涨的城市主要集中在一、二线城市；房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市[3]。

目前，从国家统计局的数据可以看出，房价止跌反弹迹象比较明显。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，在此前降息降准、限购限贷政策解除等利好效应不断释放的情况下，各大城市的去库存压力在持续释放，这使得房企逐渐改变了定价策略。临近春节，部分房企依然会采取降价优惠的做法。预计到3月份，随着市场入市情绪继续高涨，届时房价将呈现更明显的止跌反弹态势。如果考虑到2015年上半年房地产市场将会面临新一轮的降息和降准等利好政策，那么房价上涨的窗口期会加速到达。

四、 一线城市房价影响因素的共性与区别

(一)相同点

根据北、 上、广、深四城近年来经济报告与各类数据的梳理，我们看到城市的经济总量、流通货币总量、资金投入、购买力、供给、人数、收入等都对房价产生了直接影响。此外，一个城市的特点也对房价有着至关重要的影响。我国国情复杂，但人口众多、房屋缺乏是一个不争事实。特别是在僧多粥少等大城市，因为土地总量有限，而不断涌入的人口，以及日趋完善的城市化建设，使得房屋购买更加激烈，自然也就哄抬了房价。这也就是所谓的在劳动力以及其他资金涌入城市后，城市所要面对的消费主体不仅仅是当地人，更有诸多外来人口，需求的大幅度提升，但供给却暂时跟不上，自然价格就上去了。此外，受到全球经济危机的冲击，国家与开发商都对房屋出台了一系列优惠制度来促进内需的扩大，这也使得房价如春火，越烧越旺。

(二)差异之处

1.对北京房价提升的原因，主要有四个层次。首先是其独特的地理位置，作为中国的首都，古代的皇城，国际化大都市，以及政治、经济中心，北京自然有一种天生的优势在其中；其次是因其作为国家中心，自然吸引了众多财力雄厚的人士进京买房；然后是外来人口的大量涌入，经济发达自然吸引更多人来此谋职、留学，而后变化逐渐在此定居下来，使房屋需求增大；最后是申奥的成功使得北京的城市建设以及变得更加适宜居住。

2.对上海房价提升的原因，也有四个层次。首先其为长江入海口最关键性区域，不论从人还是从财，都是不容置疑的霸主地位；其次是自2005年后，土地供给大大下降，供需出现失衡；然后是因为房屋的拆迁工程，使得对住房需求增大，供需失衡进一步扩大；最后是因为世博会使得聚拢于其的资金大幅度增加。

3.对广州房价提升的原因，也有四个层次。首先是其作为广东省中心以及泛珠三角核心地位；其次是由于市政建设日益完备，尤其是地铁以及轻轨、高铁的大力建设，使得土地的基本价格有了长足的提升，以最好的商品房为例，其土地价值较2008年增幅23.3%，较2004年则增幅73.5%；然后是家庭结构的变化，随着资本的积累以及社会观念的转变，从最初的一家人住一起慢慢的变成了各自居其屋，扩大了房屋需求；最后是亚运会的推动作用。

4.对深圳房价提升的原因，也有四个层次。首先是其土地本来就十分少；然后是大量的人口涌入使得市场需求增大；其次是资本化的香港对其有着深厚的资金注入；然后是市政建设的完善；最后便是其国际化大都市地位的确立。

五、 结论

由以上论述可以发现，虽然我国房价问题目前得以缓解，但范围只局限于部分二线城市及以下。而对于那些矛盾冲突比较集中的一线城市来说，似乎房价上涨在可以预见的未来仍然是一大难题。我们不能够放松警觉，仍然需要集中人力和物力去解决一线城市房价过高问题，缩小我国城市间的房价差距，对于国计民生和社会安定都具有十分重要的意义。

[1] 周天勇.高房价会成为一个严重的社会问题[J].金融经济,2009(8).

[2] 北京“房价收入比”达19.1,远超合理区间[J].中国经济周刊，2014(6).

[3] 赵月若雪.羊年楼市怎么走[N].中国经济时报，2015-02-26.

[4] 杨飞. 中国高房价成因的供求分析与对策[J]. 经济与管理，2009(1).

[5] 夏海峰. 我国房地产价格影响因素分析[D]. 大连：东北财经大学，2011.

[6] 萧灼基.房地产炒得还不够[J].领导决策信息，2000(50).

[7] 吴道银. 我国房价持续过快上涨的垄断因素和对策分析[J]. 闽江学院学报，2009(1).

[8] 温家宝.如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题[J].创造，2007(10).

[9] 李凌峰. 房地产价格影响因素研究[D]. 长沙：湖南大学，2012.

[10] 安铁通. 论消费需求、投机需求与房价上涨[J]. 中国集体经济，2010(10).

(责任编辑：王 荻)

A Comparative Analysis of Housing Prices in the First tier Cities of China

JIA Man-li1, ZHAO Dan2

(1.Economic School, Inner Mongolia Normal University， Hohhot 010022,China; 2.East Inner Mongolia Power Co.,Ltd, State Grid,Hohhot 010022,China)

This paper discusses the real estate market economy for the importance of China's economy, and derived from the real estate market economy that some related industry chain will have great impact on the national GDP and overall social employment situation. In addition, the stability of prices will also affect the quality of life, life order and the well-being of life. In this focus, the highest price of the first-tier cities is caused by high prices. Through the first-tier cities home price situation description and the analysis, summarized the first-tier cities high housing price and the characteristic reason. And the authors hope that this commonality and features targeted to the first-tier cities high prices should be regulated.

first-tier cities; real estate; economic imbalances

2015-06-15

内蒙古自治区高校人文社会科学民族学重点研究基地、内蒙古师范大学区域经济研究所重点项目“房地产市场健康发展的对策分析”(项目编号：14MZXJD04)。

贾曼莉，女，内蒙古师范大学经济学院讲师，博士；赵丹，女，国家电网公司内蒙古东部电力有限公司综合服务分公司财务资产部会计师。

F293.35

A

1008-2603(2015)04-0081-06