楼市十年限外令取消

文/谢逸枫

此次取消限外令，对住宅市场的影响极小，但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

中国住房和城乡建设部、商务部等六部委8月27日联合下发新政，放开了境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商投资房地产企业的门槛。根据新规，除了还在实行限购政策的城市，境外人士在中国购买 “符合实际需要的自用、自住商品房”已无套数限制。

这是中国自2006年8月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后，首次放松。目前，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及三亚、珠海还在执行限购政策。此前为防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，中国政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。特别是在2006年以来，政策几度收紧。不过，2015年3月，中国公布的最新 《外商投资产业指导目录 (2015年修订)》就已经删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。土地成片开发，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营等领域对外资的限制已经解除。

业内人士普遍认为，中国楼市对外资的吸引力已不如当年，此次松绑只会释放微量的境外需求，不会对房价有明显拉升作用。回顾限外令10年前诞生的初衷，如今的放松，预示着海外对人民币的升值预期已经转为贬值预期。住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局以及外汇局等六部委联合发布通知，决定对 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》部分政策进行调整。通知显示，国家将取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；同时，境外机构在境内设立的分支、代表机构 (经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

中国楼市对外资的吸引力已不如当年，此次松绑只会释放微量的境外需求，不会对房价有明显拉升作用。图/灵点传播

我国楼市自2006年起实施 “限外令”，彼时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，2009年再出台 “向境外投资方出售国内资产征税”规定。到了2010年11月，国家外汇局出台规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。事实上，中国放开 “限外令”并不突然。今年3月15日，国务院总理李克强在答记者问时就曾表示，欢迎外国人来中国买房。此外，当月公布的 《外商投资产业指导目录 （2015修订）》中，也删除了 “限制外商投资产业目录”中的外商投资房地产的全部限制类条款。今年以来，国内多地尝试放开 “限外令”，此次六部委发文，终于将放松 “限外令”推到全国层面。

我国在2006年和2010年曾经两次出台 “限外”政策，规定境外的个人在境内只能购买一套自住用房；境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。而此次8月27日的 《通知》称，为促进房地产市场平稳健康发展，中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。对比2006年7月六部委下发的 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (建住房 [2006]171号)，其规定境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。

本次通知调整的内容有4大重要变化：一是调整后，外商投资房地产企业需要外资的注册资本从投资总额的50%降为40%，投资总额在3000万美元，注册资本占投资总额的要求更降低至1/3。二是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。三是取消了在中国境内工作、学习时间要超过一年的限制，同时未明文强调 “不得购买非自用、非自住商品房”。六部门明确，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。四是之前关于外资办理外汇业务有多项条件要求，《通知》称，进一步简化程序，提高办事效率。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。本次调整后，可以看得出来对外资投资房地产管理进行了优化和改进。对比2010年11月15日中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知，新政并没提及限制购买套数，解读为 “似乎只要是自用，就可以买买买。”

目前中国政府突然对实施十年之长的限外令解除，主要是考虑到四个方面原因。一是经济下行，需要拉动经济，通过吸引投资增加市场流动性，同时刺激房地产市场回暖，稳定经济增长。二是全国楼市库存偏高，复苏回暖过于缓慢，三四线城市需要去库存。三是美国加息预期强，人民币对外贬值，资金外流非常严重，房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象，限外令已经没有存在的意义。四是国内投资增速下降，特别是房地产投资。限外令松绑对国内房地产拉动有多大？按照外资占房地产投资比看，取消境外人士国内买房的限制，实际影响非常有限，因为境外人士购房占比非常小。因此，此次取消限外令，对住宅市场的影响极小，但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

按照 《通知》提到： “对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”这就意味着，如果所在城市限购，比如在广州，就需要符合当地购房政策，所以对于想买住宅的外国友人，没有税单社保的话，即使有此政策也不能买到住宅。目前，北上广深四个一线城市以及三亚、珠海部分区域仍在执行限购政策，以上海为例，非上海户籍的人士最多只能购买一套房，在没有出台细则前，上海还将按照原来的规定执行。在广州，目前外国人购买住宅门槛其实并不高。按照有关规定，目前境外人士在广州购买房屋需要提供的是在境内工作超过一年的证明以及个人名下在境内无其它住房的书面承诺。相比之下，外国人在广州购房的门槛比非本地户籍的中国人都低。广州户籍外的中国人在广州买房需满足穗六条中所要求的 “5年内连续3年缴存社保或个税的证明”等条件，外国人则不需要这些门槛。

仲量联行在近期发布的一份报告中指出，过去十年，中国楼市经历了多轮起伏。时至今日，楼市基本面已今非昔比。总体而言，虽然今年以来需求复苏明显，但楼市库存处于高位，多数城市并没有面对太多房价上涨压力，这为中央取消 “限外令”创造了最佳窗口期。报告并称，这一政策并不会导致楼市行情的大幅波动。一是目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主，投资客比例较低。二是，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面、推升房价。三是，中国房地产经过10余年的快速上涨后，投资价值已较之前有所降低，加之近期的人民币贬值预期，中国房产对境外投资者的吸引力也有所下滑。2005至2007年是外资蜂拥进入中国市场的时候，当时房价涨得快、人民币升值快，以及中国利率偏高，可以套取息差。但现在大环境完全不一样了，这个政策真正能带来的实际效果不大。