常州市城市综合体建设现状与思考

黄良正

摘要：近年来常州突然涌现的商业项目，都有一个共同的身份：城市综合体。都有相似的特征：体量庞大、商业业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。这一连串的名字，也勾勒出常州城市综合体之战烽烟四起的图景。但是，在给市民带来便利和欣喜的同时，市场对于这一超大体量的综合体数量该如何消化？未来总体开发规模是否供过于求？笔者经过调查论证与分析，对常州市城市综合体的建设现状与思考提出一定的见解。

关键词：综合体  建设  现状  思考

1 开发商的综合体战略

面对住宅产业十多年高速发展后何去何从，不少开发商已经并正在进行着“没有现成经验”的突围。其中，城市综合体的开发，不约而同地成为越来越多开发商的新选择。

城市综合体“时髦”起来，主要有两个原因：

一是住宅受调控影响，波动性大，开发商尤其是上市房企为了报表好看，需要一些商业项目来对冲风险。

二是开发商打着做城市综合体的旗号，为拿到更好的地块，增加谈判条件。

2 常州城市综合体建设现状

2.1 房企陆续拿地打造城市综合体

2014年常州9月、10月的土地市场中，商业地产继续发光发热，招商、雨润、路劲地产先后拿地，投资金额与地块体量均惊人，目前已经投入使用或者在建的城市综合体项目将近三十个。

2.2 常州各区已建成综合体初步统计

2014常州各区城市综合体情况（表1、2）

2.3 常州城市综合体建设理念

常州城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市综合体开发商没有创新的理念。目前，常州的综合体主要面临的是如何实现合作共赢。政府要引导投资人做差异化的综合体，形成百花齐放的局面，避免同质化竞争。

3 常州城市综合建设的思考

3.1关键的是注意地段和人口消费结构

城市综合体对地段的要求很高，周边的人口、消费群体结构这两方面是最重要的。城市综合体讲的是消费人群，对于地段的选择是不一样的，开发地段选择的要求也不一样。

3.2 市场条件判断是否准确

判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的，也可以称为初判断。也就是不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。

3.3 项目位置判断是否合理

城市综合体项目的位置选择对于项目的成功是决定性的。并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有具备相应条件的地块才可以做。

这里要搞清楚两个方面：

一是它在城市现状中的地位。

二是它在城市发展规划中的地位。

3.4 对地块的再认识是否足够

这里包括：规划指标及税费等。有了第三条的结论再回过头看相应的规划指标等便会更有针对性。再认识的过程中有二个指标或标准需格外关注：

①建设规模标准。

②土地价格标准。

3.5 项目定位细化是否到位

这时，进行彻底、细致的目标客户分析会更加主动，甚至做适当的市场定位，产品形式以及特点的勾画也会有的放矢。

3.6 规划设计是否符合城市总体风格

包括方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定项目的外部布局、内部功能、室内空间的合理动线布局等。

3.7 方案的整合是否系统化

在完成了上述项目设计、市场调整方案后，需要做一个财务分析，并进而得出一个财务融资方案。如果方案存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整。

3.8 资金需求方案是否能跟上要求

结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量。该项工作需要首先对项目的工程资金量及现金流进行宏观的方案编制，再结合项目各项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。

4 结语

尽管物业形态更加立体的综合体项目具有天然的吸引力，但对于常州，这个约500万人口的城市来说，是

否存在开发过热的问题，我们的消费力，能否支撑得起现

在“超速”开发的综合体项目，应该值得我们更多人去思考。

参考文献：

[1]赵冠男.城市综合体发展源流概览[D].北京：北京建筑工程学院，2010.

[2]商佳玉.都市综合体开发建设研究[D].上海：同济大学，2011.

[3]董贺轩，卢济威.作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J].城市规划学刊，2009（1）.