租赁合同的任意解除权探析

李 欣

（中央财经大学法学院，北京 100081）

近年来，我国的房地产事业取得了突飞猛进的发展，房屋买卖固然是百姓实现安居的最好途径，但是，随着人们生活观念的与时俱进以及对物质、便利的考量，尤其是在经济发达的大城市，房屋租赁也成为必要的安居形式。租赁合同的订立使得出租人和承租人能够和谐地进行交易，有利于维护交易秩序。然而，客观情况的变化导致合同无法履行时，解除合同即成为维护当事人合法利益的必要选择。出于对当事人意思自治的充分尊重以及对交易安全的维护，实现资源的优化、合理配置，应当认可租赁合同的任意解除权的价值。对此，我国《合同法》第232 条规定了不定期租赁合同可以随时解除，但相比于德国法、日本法以及台湾地区法律对该制度的规定，我国立法显得十分笼统。为更好地适用租赁合同的任意解除权制度以维护合法权益，宜参照比较法上的成熟经验对其作出更为详实的规定。

一、定期租赁合同的约定任意解除权

（一）定期租赁合同的约定任意解除权案例分析

案情1：2008年1月11日，甲与乙在房屋中介的介绍下签订了《房地产租赁居间服务合同》，合同约定甲将其所有的一套90 平方米的住宅房屋租给乙居住使用。租赁期限3年，即自2008年1月18日 至2011年1月17日。租 金 为3000 元/月。同时该合同第10 条违约责任条款下的第4项规定：“双方任何一方提前退租均属于违约行为，需要提前一个月通知对方，并给付对方一个月租金作为赔偿金。如果承租人提前退租，则出租人对已收取的租金整月剩余部分要返还承租人。”合同生效后双方如约履行了合同。但在2009年2月，乙却向甲提出退租，并称愿意按照合同第10条第4项的规定向甲支付3000元的违约金作为赔偿金，且同时要求甲返还其已支付的第二年剩余的十个月租金共计3 万元。甲不同意乙提出的退租金及返还租金的请求，并要求乙继续履行合同。2009年4月，乙向法院提出诉讼，并要求根据双方合同的约定提前解除与甲订立的租赁合同。同时，要求甲返还全部的剩余租金。①转引自郑秋阳：《合同中约定任意解除权条款法律问题探析》，载《法制与经济》2010年第11期，第25页。

本案争议的焦点问题就是上述合同中第10条第4 项关于租赁双方当事人可以随时退租的条款是否有效。根据意思自治原则，尊重当事人关于提前退租的合意，而且法律并未明确禁止，因此，法院肯定了该条款的效力。

合同解除分为合意解除和行使解除权解除，后者又可分为约定解除和法定解除。合意解除是合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协议解除合同；约定解除是在合同条款磋商阶段，就将来可能发生的导致合同解除的事由做出约定，可表述为“某某时，合同解除或一方享有解除权”；法定解除是一方当事人出现《合同法》第94条规定的违约行为时，解除合同。因此，本案的当事人之间约定的随时退租使合同解除的方式，是一种有别于以上方式的约定任意解除权解除。因此，在本案中，承租人乙若提前退租，应该与出租人甲协议解除合同，或者于确实发生法定的解除事由时，依法法定解除合同。

（二）笔者对约定任意解除权合同的观点

在我国目前的司法实践中存在很多约定解除权合同的情形。②此外，目前北京市正在使用的由北京市建委和工商局联合公布的2008版房屋租赁合同范本第10条违约责任第2项中规定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前＊日通知对方，并按月租金的＊%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”上海市目前正在使用的2006年版房屋租赁合同示范文本也列出了类似的允许当事人随时提前解除合同的条款，即《上海市居住房屋租赁合同》第9条第4项中规定：“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的＊倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。”一方面，依合同自由原则，最大限度地保护合同当事人意思自治，认为约定合同的任意解除条款符合民法的立法宗旨，且符合当事人的合意，其效力应该被认可；另一方面，约定解除必须是有条件的，在目前立法存在缺陷的情况下，承认当事人之间约定的任意解除权恐造成权利的滥用，损害交易秩序，故对约定解除权合同，必须依法予以限制。

笔者认为，合同中可以约定任意解除合同的条款，但是，必须有法律的配套制度限制条款的内容。合同是当事人意思自治的结果，根据合同自由原则，当事人有权决定合同的内容，即对于约定的提前退租的条款只要不违反法律的效力性强制性规定，就是有效的。合同当事人经过合意，为达成一定的目的而订立合同。从合同的缔约磋商开始，到合同终止，甚至终止后的一段时间内，当事人都承担着对对方的附随义务。如果一方当事人恶意解除租赁合同，从微观上说，会造成合同目的的不能实现和对方当事人的损失；从宏观上说，可能影响社会交易安全，造成社会资源的浪费。

二、不定期租赁合同的法定任意解除权

（一）基本概念

任意解除权是指有解除权的一方当事人无需任何理由，在合同成立后履行完毕前，可以根据实际情况，本着诚实信用的原则随时解除合同，使得合同关系归于消灭的权利。[1]我国《合同法》关于租赁合同的任意解除是指在不定期租赁合同中，合同双方当事人均有权在合理期间内提前通知对方的前提下，随时使合同关系消灭。

（二）性质

1．特殊解除权

协议解除在我国《合同法》第93条第1款作了明确规定，即指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协议解除合同，使合同效力归于消灭的行为，又称事后协商解除。约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，当事人一方在某种解除合同的条件成熟时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。[2]577-578约定解除又分为附解除条件合同与约定解除权合同。附解除条件的合同中所附的条件又称“失约条款”，“乃是当事人约定于一定事实之发生，则契约当然失效之谓”。[3]而约定解除权则以解除权人行使解除权为必要，需解除权人依约定的事由向相对人解除合同，约定解除权是形成权，其解除通常是强调合同履行过程中的“瑕疵履行”的出现而导致的解除权的发生。[4]协议解除和约定解除均以当事人达成解约合意为基础。综上所述，合同的任意解除不存在当事人的合意，是一方当事人单方做出的意思表示，因此，既不属于协议解除，也不能归入约定解除。

所谓法定解除，是指在合同成立以后，没有履行或没有完全履行完毕以前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。我国《合同法》对租赁合同的法定解除的情形作了具体规定，体现在第219 条、第224 条和第227条，是出租人的法定解除权；以及第231 条和第233 条，是承租人的法定解除权。我国《合同法》仅在第232 条对租赁合同的任意解除作了规定，除了限制合同的性质为不定期租赁合同外，未做其他更多规定。此外，我国《合同法》对法定解除的条件采用根本违约的概念，即一方违约使另一方的订约目的不能达到，或者使其遭受重大损害。[2]578

因此，笔者认为，租赁合同的任意解除权宜认为是一种特殊的解除权。之所以将其独立出来，是为了立法能够通过制定更全面的法规，保护这一给予当事人最大意思自治空间的制度。

2．形成权

从权利的作用来看，任意解除权是区别于协议解除、约定解除、法定解除的一种特殊的解除权，属于形成权，即依一方当事人的意思表示，于另一方当事人了解或到达另一方当事人时，发生不定期租赁合同解除的效力，且不得撤销。因此，一旦解除权人为了自身利益的最大化而不顾对方当事人正当利益的损害行使任意解除权，就会造成权利的滥用，这与“契约必须严守”的法言和诚实信用的原则是相违背的，不利于信赖利益的保护和交易安全的实现。尤其是在我国现行立法对租赁合同的任意解除权只有有限的条文予以规定的情况下，法规的薄弱不足以对这一问题做出全面的保护。

（三）特征

1．仅适用于不定期租赁合同。我国《合同法》第232 条规定，当事人对租赁合同期限没有约定或者约定不明确，依照本法第36条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。

2．任意解除权的行使不以违约为要件。与一般法定解除权不同，不定期租赁合同的任意解除权的行使不要求当事人存在违约的情形，而是在合同履行期间内，随时行使该权力。而一般的法定解除权，除因不可抗力和情势变更导致合同目的不能实现外，其他法定情形均存在违约情形。

3．高效率消灭合同关系。承租人行使任意解除权时，解除不定期租赁合同的意思表示到达出租人时，租赁合同关系即归于消灭。而一般法定解除权，当事人有权向法院申请异议。

4．权利适用于合同当事人双方。这是区别于承揽合同、旅游合同、建筑工程合同、运输合同等的任意解除权的行使仅限于定作人、游客、发包人、托运人等特定合同主体。

（四）法律现状

1．域外立法

对于不定期租赁合同的随时解除问题，早在罗马法时期即已出现。罗马法时期已明确规定：不定期的租赁，任何一方当事人可随时终止。但租赁是诚信契约，所以终止不定期的契约应符合习惯的要求，例如应于适当时间提前通知对方，使对方可预行安排。①转引自王文亮：《我国合同法中的任意解除权问题研究》，南京大学硕士学位论文，2013年，第19页。日本民法典明确规定，当事人对不定期租赁合同，可随时提前向对方做出解除租赁合同的意思表示。而且还对不定期土地租赁合同的解除做出了特别规定，即有收获季节的土地的租赁，应于收获季节后下季耕作者于前提出解约申告。①日本民法典第617条：（一）当事人未定租赁期间时，各当事人可以随时提出解约申告。于此情形，租赁因解约申告后经过下列各项期间而终止。1．土地租赁——一年；2．建筑物租赁——三个月；3．居室及动产租赁——一日。（二）有收获季节的土地的租赁，应于收获季节后下季耕作者于前提出解约申告。日本学者我妻荣教授进一步指出，耕作的中途，该表明（即解除合同的意思表示）并不是完全不生效，而应该解释为与该年收货后的表明具有同等效力。[5]208此外，我国台湾地区民法典第450 条对租赁契约之消灭也赋予了当事人对不定期租赁合同的任意终止的权利，并应依习惯先期通知。②台湾民法典第450条：“租赁定有期限者，其租赁关系，于期限届满时消灭。未定期限者，各当事人得随时终止契约。但有利于承租人之习惯者，从其习惯。前项终止契约，应依习惯先期通知。但不动产之租金，以星期、半个月或一个月定其支付之期限者，出租人应以历定星期、半个月或一个月之末日为契约终止期，并至少于一星期、半个月或一个月前通知之。”

相对于上述立法对任意解除租赁合同关系的规定，德国民法典就此问题作出了更为详细的规定。德国民法典第564 条第二款规定，未规定租赁期限的，当事人各方可以根据第565 条即关于预告解约通知的期限的规定，发出预告解约的通知。为此，该法典于第564a条规定了住房预告解约通知的书面方式，分别于第564b条和第565条对出租人发出预告解约通知作出了合法利益和期限的限制，即，只有在出租人对终止使用租赁具有正当利益时，其始得进行终止，值得注意的是，对于较高租金所具有的利益不予考虑。[6]203同时对“出租人对终止合同关系保有的合法利益”亦作了例举：（1）使用租赁的承租人因过失而非为不显著地违背了合同；（2）使用租赁的出租人具有自己的需要：其需要将房屋用作自己的住房以及用作属于自己家庭的人（或者其家庭）的住房；（3）使用租赁的出租人因继续使用租赁关系而在土地的适当经济利用方面受到妨碍，并因此遭受显著的不利益；（4）使用租赁的出租人意欲通过终止附属房屋的使用租赁关系来创设其他的住房以供出租之用，但这以使用租赁关系能够一部终止为限。[6]203-206此外，对于具体未规定期限的租赁合同的预告解除作了因地制宜的规定，即因合同内容、标的以及出租人的现实状况等的差异，尽可能作出了详细的规定。

2．我国《合同法》的规定

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据我国合同法，租赁合同的解除按权利主体分类，分为出租人的解除权和承租人的解除权。其中，出租人可以解除合同的情况有：承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物（第219条）；承租人擅自转租（第224条）；承租人逾期不支付租金（第227条）；不定期租赁合同（第232条）。承租人可以解除合同的情况有：租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的（第231条）。因此，从法律规定看，出租人和承租人均在不定期租赁合同中享有任意解除合同的权利。我国《合同法》所指的不定期租赁合同主要是：第215 条规定的租期在6个月以上，但未采用书面形式的合同；第232 条当事人未约定租期或租期约定不明的合同；第236 条租赁期满，当事人继续使用租赁物，且出租人未提出异议的合同。

综上，依据我国《合同法》第232 条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、租赁合同任意解除权行使的限制

在肯定租赁合同任意解除权的制度价值的前提下，也要对其行使做出限制。王利明教授认为对不定期租赁合同任意解除权形式的限制应体现在如下三个方面：附条件、合理期限内通知对方以及顾及诚实信用原则。[2]643以下结合任意解除权的法理基础，即合同自由、合同正义以及效率原则，展开论述。

（一）附条件行使

在不定期租赁合同中，出租人和承租人均享有任意解除权，即当事人随时依其利益衡量，向相对方做出解除合同的意思表示，使租赁合同关系归于消灭。在法律充分尊重当事人的意思表示的社会大环境下，若不对合同权利的行使做出必要限制，则会发生大量滥用任意解除权的情形。这不仅损害了相对方的合法利益，而且可能造成对租赁物使用价值的损耗和资源浪费，不符合物尽其用的原则。因此，对租赁合同任意解除权规定不宜太宽泛，应就该权利的行使进行限制。

如前文所述，德国民法典在这方面作了尽可能多方面的考虑。如第565c条，基于工作用途而租赁住房，且租赁关系未定期限的，在劳务关系终止后，承租人必须依照规定的时间限制发出预告解约通知，这样做到了法典内部各条款之间的体系化，同时维护了出租人收益的稳定性和交易安全。然而，我国《合同法》却没有对当事人任意解除权的行使附加条件。

（二）解约人的提前通知义务

我国《合同法》第232 条规定，出租人行使任意解除权时，应当在合理期限之前通知承租人。肯定了解约人的通知义务。但是，对于“合理期限”没有做具体规定。日本学者我妻荣教授认为，建筑物的租赁契约证书上如有出租人请求时立即搬出的条款的印刷字样时，判例只认为是“例文”，很多情况下不产生效力。[5]208日本民法典岁未规定解约人的提前通知义务，但是，在该法典第617 条第1 款规定了，权利人对不定期租赁可随时提出解约申告。但是，租赁合同关系根据标的物的不同，经过不同的期间而归于消灭，包括土地租赁合同经申告一年后终止；建筑物租赁合同经申告三个月后终止；居室及动产租赁经申告一日后终止。这种经过申告一定期间后终止合同的模式与我国《合同法》规定的提前于合理期间内通知的模式，达到的效果可谓是殊途同归，即避免突袭非解约人的生活安宁状态。

此外，我国《合同法》仅规定了出租人的通知义务，究其原因是不定期租赁合同任意解除权制度更倾向于保护在租赁合同中处于弱势地位的一方当事人，即对租赁物不享有所有权的承租人。①《德国民法典》第541b条第四款：在住房的租赁关系中偏于对承租人不利益的约定无效。承租人对租赁物没有所有权就意味着，租赁人随时可能因为出租人任意解除权的行使而丧失对租赁物的利益。比如，不定期房屋租赁合同中，出租人在不提前通知承租人的情况下行使任意解除权，将房屋收回时，承租人因为没有时间寻找其他替代性的房屋而面临流离失所的状况，不符合社会善良风俗和效率原则。

（三）遵循诚实信用原则

诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意方式履行义务，不得滥用权力及规避法律或合同规定的义务。[2]509具体体现在合同订立至合同关系消灭，乃至合同关系消灭后的一定时间内。诚实信用原则是债法中的最高指导原则或“帝王条款”，对合同关系具有普遍的指导意义。诚实信用原则作为解除权制度的基础，是交易安全的保障。

相比于一般解除权，任意解除权规则赋予了权利人更大的合同自主权，因此，可能会引起该规则与合同必守原则的违背，而且与我国目前尽可能将合同做有效解释的司法实践相冲突。尤其是在我国法律对任意解除权的规制很少，在《合同法》总则中没有体现，主要规定在分则中的部分合同类型中。正是在这样的法律空白、法律缺陷的立法现状中，诚实信用原则才更要突出发挥其指导、解释作用。但是，认可诚实信用原则的价值的同时，也必须看到运用该原则解决问题的难操作性。我国《合同法》第125条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。诚实信用的解释功能赋予了法官一定的自由裁量权，这就有可能造成解释结果的因法官而异。

我国学者徐国栋教授从历史和功能的角度出发，认为无论在哪个国家，诚信原则都包括主观诚信和客观诚信，二者在“毋害他人”的戒条下统一起来，而客观诚信还有有益他人的行为。[7]因此，就不定期租赁合同任意解除权的行使，首先，可以“毋害他人”为标准。与提前通知义务相对应，力求对当事人权益的全面保护。德国民法典关于不定期租赁关系的终止，包括普通通知终止和部分通知终止，二者皆只有因正当利益才能够通知终止租赁关系，但是，部分通知终止在符合法律规定的两种例外条件时，可以不具备正当利益而终止租赁关系。[8]德国民法典对于“正当利益”的限制，正是体现了“毋害他人”的诚实信用原则，对我国完善不定期租赁合同的任意解除制度有借鉴意义。

我国《合同法》仅在第232 条对不定期租赁合同的任意解除权作了规定，除此之外，无相关配套制度保障此权利更好地行使。租赁是一种物尽其用的良好方式，关乎人民生活的切实利益。若任意解除权的行使得不到法律的完善规制，将会轻易造成当事人合法权益的损害。对租赁合同的任意解除权现存问题的分析和对制度缺陷的构想，是希望该制度在将来的民法典的编纂中不断得到完善，实现在整个民法制度中的体系化，从而发挥良好的制度作用。

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[5][日]我妻荣．我妻荣民法讲义：V2·债权各论·中卷一[M]．徐进，李又又，译．北京：中国法制出版社．2008．

[6][德]迪特尔·梅迪库斯．德国债法分论[M]．杜景林，卢谌，译．北京：法律出版社．2007．

[7]徐国栋．诚信原则理论之反思[J]．清华法学，2012（4）：5．

[8]赵薇．中德房屋租赁法律制度比较研究[D]．哈尔滨：哈尔滨工程大学，2011：28．