房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结

许昌跃达房地产开发有限公司 牛云

房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结

许昌跃达房地产开发有限公司 牛云

在我国众多行业中，房地产开发占据着一定的地位。从初步设计到申请用地、从筹集资金到工程施工直至最后的营业销售，每一环节均需要进行成本资金的核算，以确保在开发房地产的过程中不会出现资金流失的现象。本文重点阐述在房地产的开发过程中如何确保资金核算的准确性，并通过分析当前房地产开发中会计的工作现状，逐渐找出资金核算过程中存在的缺陷与不足，并针对这些问题提出相应的解决方案。本文可分为三部分，其中心内容分别为：简述房地产会计的日常工作内容；详细剖析当前房地产资金核算中的不足；针对已发现的问题提出自身见解与建议，希望能够提高资金核算的效率。

房地产 会计核算 问题及对策

随着社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，使得人们开始对居住环境有了更高的要求。而房产作为不动产，在我国市民心中更是占有极其重要的地位。因此近年来，越来越多的投资者投身于房地产开发的事业之中，试图通过开发房屋建设获取更高的利润。然而，随着房屋建设工程规模的逐步扩大，所需要的建设资金也日渐增多，对资金的管理与核算成为房地产开发中不可或缺的一部分。如何提高会计对资金核算的准确性、增加资金管理的稳定性是从事房地产行业的会计师应当考虑的首要问题。

一、会计核算的内容

(一)材料核算

建筑房屋所使用的材料费是整个房地产工程中的主要费用，除了主要的建筑材料之外，还需预留部分其他材料便于施工使用。在选购材料时要尽量选择高性价比的建材，减少因材料损坏而产生的二次购买费用。因此对材料价格的比对和统计是会计进行核算的第一步。

(二)固定资本核算

所谓固定资产，即自身具有独立价值并能够长期使用的建筑或设备。在对房地产中的固定资产进行管理、核算时，不仅要求对固定资产的账务情况作统一处理，而且必须对资产的使用情况进行不定期检查，记录其变化趋势，便于了解资产的损耗内容，从而能够减少不必要的浪费。

(三)成本核算

对房地产的成本进行核算主要有记下几个步骤：首先要确定核算的项目。在房地产的开发中，属于成本费用的项目有初步设计费、土地开发利用费、工程建安费、绿化设计费以及其他设施费等等；其次要根据上述各项目的费用使用情况选择合适的核算软件进行整理、分类、统计；最后根据上一步所得到的数据绘制财务报表。

(四)利润核算

对一项工程而言，最终所获得的利润多少才是整个工程的关键。因此，对利润进行核算是整个房地产开发过程中必不可少也是至关重要的一部分。在此过程中，会计师需要将本工程所有发生的工程量进行汇总，将各部分所支出的资金做成报表，便于直观的展示出该工程的总支出费用。再仔细核对房地产的收支情况，制定出利润清单等财务资料并逐步分析其中的资金变化情况，做好总结，为投资商的下一步计划奠定基础。

二、目前房地产核算中存在的主要问题

(一)项目设置过于复杂

在会计的核算过程中需要对所要核算的项目进行科目的划分，而科目则是指对某个工程或活动中所发生内容进行的分类处理。科目的划分方式是由国家规定的、具有统一标准的。根据有关规定，会计所编制的账本应当在年末进行结算工作，并且在下一年开始之前绘制出新的账单。经过长期的实践与研究表明，该项规定在房地产的核算中却并不能达到预期的效果。由于房地产工程自身具有时间跨度大、成本资金高、建设规模大等特点，故在使用上述方法对成本进行核算的过程中容易出现账目不清、账单过多等情况，影响核算。

(二)对风险的预测不准确

风险预测是企业发展过程中一个重要的环节，对财务进行风险预测更是重中之重。准确的预测可能发生并对企业有重大影响的负面因素，有利于企业在危机发生之前制定完整的应对计划，减少企业损失。源自于财务上的风险有以下几种：筹集资金的风险、投资项目产生的风险、资金在流动过程中的风险以及利息利率可变性所带来的风险等等。部分财务人员由于自身能力有限，不能正确的对风险进行准确预测，增加了资金管理的难度。

(三)部分收入较为隐匿

房地产在后期销售中所产生的费用计算较为复杂，因为在其营销过程中，有部分房产是通过预售的方式卖出的，还有部分房产则是通过其他促销活动所卖出。更有某些企业为了盈利而虚报、谎报工程价格以达到减少税收的目的，这些行为都会在一定程度上为会计核算资金带来不便。类似于上述行为不仅违法，而且也不利于企业的自身发展。由于部分资金的流动被隐瞒，导致会计在制作财务账单时不能达到一定的准确性，使得该项工程的收支情况产生误差，严重的还可能导致企业出现资金问题，影响企业正常运行。

(四)多方合作导致的分配问题

房地产的开发是一项规模极大的工程，故不可能仅由一个投资商承担。多方合作的行为使得财务账单的核算更加复杂，因为资金来源的多向性和资金使用的分散性所造成的成本核算复杂、资金不明流失等现象屡见不鲜。矛盾不仅会出现在成本核算阶段，即便是工程完工后的利润分配阶段，也可能出现分配不均等不良现象。

三、解决核算问题的措施

(一)优化核算科目

所谓优化核算科目就是通过将规定中必须出现的科目进行简化、分类，使得科目的核算更加简洁、明了的过程。在房产开发中可将原有二级科目中开发土地及房屋的成本转换为单项工程的形式来进行核算，将位于科目最后的项目进行调整，从而达到简化资金科目的目的。在进行资金核算时也必须从宏观的角度出发，将整体工程的所有项目进行规划，还可以通过绘制图表、表格等直观的方式来把握对资金的管理。

(二)运用风险管理系统

建立属于企业内部的管理系统也是提高财务部门工作效率，减轻员工负担的有效措施。通过运用准确性较高的风险管理系统来规划在工程中可能需要承担的风险并尽量避免不可预测的失误是被各大企业广泛采用的方法。通过计算机系统来管理也降低了人为造假的可能性，为工程资金的使用带来了便捷。

(三)加强监管力度

正如上文言，部分企业因谋求自身利益而虚假报账的现象严重影响了我国建筑行业的发展，增加了财务管理的难度。因此要对当下各企业的财务管理方式进行硬性规定，对不符合要求的财务报表不予审批，尽量减少企业逃税漏税的行为，避免树立不正之风。除此之外，企业内部要杜绝管理人员贪污腐败的行为，可以通过成立监理部门，对工程的各个环节严格把关来增加企业管理力度，减少因内部原因导致的损失。

(四)完善企业制度

制定符合企业自身特点的财务规章制度，不仅有利于财务工作的进行，更可以为资金管理提供一个合适的标准。规定中要尽量将财务人员的工作内容、工作权限作出明确的规定，以此来减少财务人员中饱私囊、虚假报账的行为。同时还要明确公司的奖惩制度，对表现优异的员工作出经济或其他方面的奖励，对犯有严重失误的员工处以适当的惩罚，以此来激励员工，从而达到增加员工做事积极性，提高员工工作效率的目的。

四、结束语

总而言之，只要使用正确的方法来改变目前的会计核算方式，便可以减少房地产行业在费用核算方面的诸多不便，明确其资金流动情况，为日后的投资企业工作提供便利。对一项工程而言，对工程资金的管理乃是整项工程的重心所在，只要合理管理资金，便可以减少工程成本，增加工程利润。本文旨在指出当前房地产投资项目中由于编制方法不当、风险预测不准、企业制度存在缺陷的原因所造成的种种问题，并针对上述问题提出合理建议，希望能够为我国房地产事业的发展贡献一份力量。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.08.185