从房地产限购论政策调控对市场导向和经济的影响

中南财经政法大学会计学院　刘佳黎

从房地产限购论政策调控对市场导向和经济的影响

中南财经政法大学会计学院刘佳黎

摘要:在对限购政策实施背景的讨论后，仔细的分析了如今限购政策对市场导向和对经济的影响。经过分析，限购政策应该在一段时间内存在，并且具有良好的调控效果，有效的抑制了房价的上涨。限购政策具有一定的时滞性，随着时间的推移其效果越来越明显。研究房地产限购政策对市场导向和经济的影响，对促进我国房地产业健康发展具有重要意义。

关键词:房地产限购政策调控市场导向经济影响

近些年，全国大部分城市房地产的价格大幅度上升。房地产价格问题俨然已经成为民众最关心的问题；同时，也是政府当下的首要工作。此问题不光是关联着百姓的利益，更关联着到国民经济的稳定发展。这些年，中国应对房地产市场的突变颁布了的宏观调控措施，特别是发布了限购政策，具体体现了政府抑制房价过快上涨的决心。对限购政策实施背景进行细致分析和研究，能更好的探讨限购政策实施对市场导向和经济影响的效果。

一、政策背景

现在随着房价迅速增涨，国家有关部门下发通知，推出政策措施进一步推进对房地产进行宏观调控，要求地方迅速制定实施细则，已经实行实施细则的地区，需依据最近国家有关部门出台的政策措施进行完善和调整并严格执行。随即，各地政府相应的出台了相关的政策，对房地产市场实行了调控政策；房地产调控细则也都迅速落地，在众多方案中，效果比较明显的就是“限购”，表明了政府调控房地产的决心。

二、政策调控对市场导向的影响

房地产限购政策无形中限制了部分群体的改善型住房需求，比如在北京、上海、深圳等地出台的限购政策细则中就规定非本市户籍家庭限购一套住房的要求。这限制了已拥有一套小户型住房的非本市户籍居民家庭置业需求的升级，也迫使刚性需求家庭选择放弃正常过渡时期的小户型，并在购房时选择自己所需的户型。

目前，限购政策只在一些房价过高的城市试行，所以导致它不可能将投机力量、住房投资完全清出住房市场，况且彻底肃清投资力量对住房市场的长远发展也是不利的，一个成熟稳定的房地产市场需要有大约10%的投资性需求支撑。

从短时间内来看，限购政策的出台的确抑制了投机的某些需求，在一定周期内能够改善当前形势下的供求关系并卓有成效的抑制房价过快的涨幅，但被抑制的需求关系是长时间客观存在的，更何况中国正在加快推进的城市化进程的步伐，住房的供求矛盾将在较长时间内仍继续存在。当前的限购政策并没有从本质上改变目前的供求矛盾，也不应当作为政府改造房地产市场的主要方法。因此，政府亟需加快制定相关的政策并切实执行的步伐，从长远发展的角度来对房地产市场的供给和需求进行宏观调控。

三、政策调控对经济的影响

每个人在楼市中投资需求和消费需求是不相同的，与一些人来说是消费，与其他人来说可能是投资；这种现象是由各种各样的因素组成的，如个人财产、个人理财等观念。纵使这种区分的方法是合理的，那么，如何来辨别投资需求和消费需求呢?参照当地政府出台的限购政策来分析是通过业主占有的房子数量和他的户籍所在地来辨别的。流动人口能取得大城市户籍是很不容易的，参考限购政策的规定，没有户籍或社保就不能在居住地购房，限购政策将购房资格与户籍密切挂钩，赋予了户籍新的功能，违背了我国户籍改革的根本方向和整体趋势。

表面上观察，限购政策看似能早一定程度的遏制购房需求，但是他的负作用也不容小觑。限购令传递的信号——商品房是紧缺商的品。因此，能想方设法购到商品房就能产生经济效益。房地产市场包括各种各样的品种供应，涵盖不同房地产品种的基本供给者，半推半就地将政府职能推向了市场，使市场压力倍增。限购政策还使得市场滋生了对政府行政手段的依赖，觉得市场不能有效地按市场经济规律运发展或影响民众的生存状态时，当地政府的行政手段就理应成了众矢之的。而更多的行政手段将会严重的影响市场的自我调整功能，影响了市场的正常机制和秩序。

四、结论和建议

较长时间内的对侥幸投资房地产的行为进行打压，目的是为了达到限购政策预期的效果。限购政策一定要在较长的时间内实施，才能杜绝房价突现报复性的增涨。此外，限购政策在一定范围内的推行和住房信息的共享对杜绝部分城市炒房现象的发生和维持城市稳定的地产价格具有重大意义。

调整住房的保障性制度，通过增加保障性住房的数量不但可以的满足一些较低收入居民对住房的消费需求，也可以干扰投资人对地产价格上涨的期望，削弱投资人的投资需求，从而最大限度地促成供求平衡的再次形成。增加保障性住房建设的投入，也将成为政府调控房价更为艰巨的任务。

在一定限度内征收房产税会增加房屋拥有的维护成本，降低投资人买房的经济效益，也增加了投资房产保值的风险，遏制一些投资人将房产作为不动产财富拥有形式的心理需求。如今房产税已经在大部分城市试行，我们有理由相信在不久的将来就能在全国范围内实施。

总言之，限购政策的出台和实施对遏制我国部分地区房价过快上涨起到了一定积极的作用，显示了中央政府对房价调控的决心，有助于民众理解中央政府的调控战略规划，合理引导了市场预期。然而，房地产限购政策毕竟是通过政府的行政手段干预市场，并非长远之法，这就要求因地制宜地对房地产市场实行间接调控，同时加快推动保障性住房和供应体系的建设，尤其是加快城镇保障性住房和棚户区改造住房的建设，进一步遏制房价过快上涨。

参考文献:

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[3]刘艳.中国房地产宏观调控政策分析[J].合作经济与科技[J],2009; 12