房地产成本控制的管理方法之我见

2015-03-18绍兴世茂置业有限公司孙纬

财经界(学术版) 2015年4期

关键词：阶段成本施工

绍兴世茂置业有限公司孙纬

一、房地产成本控制的影响因素

(一)投资决策阶段成本控制的影响因素

1、项目所处位置的选择

开发项目所处位置的选择对开发项目的成本的影响非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建设费用等方面存在差异所以地址的选择影响着开发项目的建设成本。其次，不同地址的建设条件、自然地理条件等也存在较大差异，这必然影响着项目工期，从而影响成本

2、项目的建设规模

合理确定项目的建设规模对成本控制也有很大的影响，如果开发规模超过了市场需求，会导致产品的堆积或降价促销，经济效益较低；如果开发规模小于市场需求，则会使得资源得不到有效的配置从而造成单位生产成本较高，经济效益较低。所以必须以市场需求量为导向，通过对不同规模的项目进行成本分析，充分考虑来去顶确定项目规模。

(二)设计阶段成本控制的影响因素

目前在我国对设计阶段的管理成本控制思想薄弱、设计任务书不规范、房地产企业的想法和要求没有准确传达给设计单位，由于设计产品是创造性的产品，所以对设计产品的质量的评价也没有统一的标准，致使一些设计产品难以评价。对设计费用的计算及支付方式也不合理，设计产品的取费过于简单，也没用激励机制，导致设计单位后期服务往往跟不上。房地产企业对设计阶段的成本控制积极性不高，同设计单位之间沟通也较少，没有建立和健全的规章制度，导致设计造价超标，设计人员的责、权、利不明晰。有些房地产企业以为降低设计费用就是在降低设计阶段的成本，所以压低设计单位的设计费用，导致后期极具增加，进一步影响到建设项目成本控制、进度控制和质量控制。

(三)招投标阶段成本控制的影响因素

1、房地产公司的内部因素

如果在工程招投标阶段过分看中价格因素，会造成了在评标过程评标就是评定价格的高低，这样就不是在评标而是在评价格，忽略了许多除了价格以外的因素，如建设工程质量、施工组织设计、合同管理的企业信誉、工期等诸多重要因素。

2、投标人的影响

施工单位在投标文件中写明的项目部管理人员往往是虚设的，从投标文件来看，投标单位的项目管理人员的力量配备非常好，但在中标后多数管理人员又不能上岗，所以这样的结果往往造成项目在实施过程中管理混乱，不能达到投标投保文件中的建设要求.有的施工单位为了中标往往以招标文件中的评分方法为标准来确定工程的质量和工期，在实际实施中并没有切实可行的施工方案和施工组织设计，众所周知：没有结合现场来编制施工组织设计和施工方案，难以体现工程的特点，造成中标后与实际情况的严重脱节影响质量和工期。

(四)施工阶段成本控制的影响因素

由于施工阶段是成本超支的一个重要阶段，故施工阶段在工程建设成本管理中占有特别重要的地位。施工阶段是将设计图纸变为实体的阶段，也是投放大量的资金和资源的必要环节。此阶段节约投资的可能性很小，但浪费的可能性却非常大，如果管理不善很容易造成成本增加。所以施工阶段的成本控制可以从以下几个因素来考虑：工程范围扩大和工作量大幅度增加;天气因素，物价上涨，不可抗力事件等;不合理的施工方案;

二、房地产成本控制管理方法

(一)房地产投资决策阶段成本管理方法

1、加强前期成本控制人才引进

公司必须加强对前期成本控制人才的招聘，高度重视此阶段的科学决策方法。因为只有项目可行才谈得上成本控制，所以必须增加前期成本控制人才的招聘。

2、组建前期成本控制机构

在公司内部组建专门的机构，进行可行性研究和方案的研究与制定。其中的组成成员至少要包括房地产成本管理的造价工程师，房地产开发的技术人员，房地产市场的专家。同时也可以引进高校教授来给与理论方面的知识。此机构应该由懂技术，善管理，知造价，善于协调工作的多面手来领导。根据此机构得出的有关数据、不仅房地产公司可以了解项目所需资金情况，而且银行也可以了解项目的清偿能力，并结合贷款安全性原则，确定贷款数额。这样，房地产公司可以根据实际情况合理安排资金，防止资金的不合理使用而导致资金链出现问题。

(二)房地产设计阶段成本管理方法

1、引入竞争机制和推行设计招标

房地产项目设计工作可以分为三种形式：协商方式、指定承包方式、设计招标方式。设计招标是指房地产公司就拟建项目的设计任务发布招标公告来吸引设计单位参加竞争，房地产公司从中选择优秀的中标单位来完成设计任务。推实行招标方式有利于和降低项目成本。而且实行设计招标，可以保证各个设计单位在公平的环境下进行竞争，扩大了公司在设计方案上的选择，也提高了设计方案的质量，同时也有效地防范行业内不规范行为。

2、强化技术经济分析工作

设计过程是经济与技术对立统一的过程。因此，公司应重视多方案和技术经济分析的比选，才能保证产品的经济合理和稳妥可靠。技术经济分析的主要工作是：在满足项目质量和要求的客观前提下，适当降低材料的性能要求和技术要求；减去可以省掉的工程内容；对于过剩功能和质量采取不用或者少用的态度。强化设计阶段的技术经济分析，可以使得项目在保证质量和性能的前提下，降低项目成本。

(三)房地产招投标阶段成本管理方法

房地产公司必须利用签订合同的机会，把工程量清单不准确不完善可能引起的变更、现场洽商签证，争取用相应的预防措施和解决方法用合同专用条款加以约定，以及合同履行期间人工、材料、机械市场价格的变化等引起合同价格的各种变化。

如何对工程量增减引起的措施费用调整的问题做出明确的解决方案。例如可以约定以下三种调整办法：在合同中约定“按分部分项工程量清单报价乘以一定系数调整”或“按工程措施费占工程总造价的比例调整”或者规定“一般情况下措施费用不调整，只是到工程量增减到一定程度再按一定方法调整”

应明确合同价款中包括的风险范围及允许对价款进行调整的范围。约定风险费用的计算方法。约定一个百分比系数，可采用绝对值法。双方也约定好调整风险范围以外的风险费用的方法。需要在施工合同对有关物价波动的范围、调价规则等做出明确、详尽的约定。

因非承包方责任导致的工期延长后产生的设备、材料、人工等的市场价格变动调整办法，双方应在合同中约定。一般来说，合同中约定了市场价格波动调整办法，但没有对工期延长后的市场价格波动调整做出说明，这样会造成争议。

(四)房地产施工阶段成本管理方法

1、优化施工方法，选择科学的施工方案

施工方案选择的好坏，不仅直接关系到施工质量，也影响工程造价。因为项目采用的施工方案不同,所需施工机具不同，工期就会不同,得出工程造价也不同。因此,施工方案的优化选择降低工程成本的主要途径。一个项目在开工之前，首先应做好充分的准备工作，要结合施工图纸、自身设备、施工经验、现场情况、管理水平和技术规范验收标准，制定一套施工方案。因为材料费用在项目中占有很大的比重，合理确定材料价格，合理控制材料用量，在施工阶段严格给与控制，有效地控制工程造价。推行高效作业，保证质量，提高效率和设备利用率，达到降低工程成本的目的。

2、提高员工节约意识

房地产项目的实施是极其复杂的过程，作为项目执行部门的成员必须将节约原则落到项目实施的过程中。节约就是使项目人力、物力和财力是最省的并且不影响质量和工期的前提下。节约绝对不是消极地限制成本的发生，而是积极地创造条件，在实施的过程中进行动态的监控，将管理重点放在事前监督，提高项目管理技术水平，以系统论的思想为指导，从而达到节约的目的。节约原则是指房地产开发项目中的各项花费花得最值，每一笔发生的费用都有相应的回报，也是成本控制的一项最重要的基本原则。节约原则从以下三个方面入手：一是执行成本开支范围和财务严格制度，加以限制和监督各项成本费用的支出；二是采取成本失控的预防措施，对可能发生的一切浪费给予制止；三是提高优化施工方案，施工项目的水平管理，提高生产效率，降低消耗财力、人力、物力。只有做到以上三点，才能使成本在可控范围之内，达到节约的目的。