不动产登记错误的防范与救济

□董 巍

一、产生不动产登记错误的原因分析

产生不动产登记错误的根本原因在于我国从计划经济向市场经济过渡的过程中，两种经济体制对不动产的不同认识和处理。在计划经济的环境下，我国并未进行过不动产的确权和登记，而进行经济体制改革后，市场经济的发展需要对不动产的权利进行确认，由于过去计划经济的体制造成在当前的确权过程中存在大量产权有争议的标的物，从而导致了不动产登记的错误。除此之外，产生不动产登记错误的原因还有制度原因和直接原因，制度原因主要是由于不同的不动产在登记时的法律依据、登记效力以及登记机关的不统一造成不动产登记的错误;而产生不动产登记错误的直接原因主要是登记机关、当事人或者第三人在登记的过程中存在不当的行为，从而直接导致了不动产登记的错误。

二、不动产登记错误的防范和救济措施

不动产登记错误会引起一定的法律后果，会使所登记的不动产标的物的所有人失去其应有的不动产权利，从而造成产权的权利和义务归属不清问题，引起不必要的经济纠纷，不利于社会主义和谐社会的建设也不利于经济的建设，为此，为了避免不动产登记错误造成不良的经济和社会影响，可以从以下三个方面对不动产登记错误进行防范和救济。

(一)行政救济。产生不动产登记错误的一个重要原因在于制度上的不完善，为了防范不动产登记错误并对不动产登记错误进行救济，一是应当完善不动产登记错误的行政诉讼制度，允许相关当事人向登记机构提起行政诉讼来主张自己的权益;二是进一步完善不动产的异议登记制度，以便对相关不动产标的有异议的当事人能够对相关不动产提出登记异议，并在异议登记期间能保证相关标的物权不受侵害，以维护异议登记相关当事人的权益不受损害;三是进一步完善不动产的更正登记制度。在进行不动产物权登记的过程中出现错误在所难免，更正登记制度为相关当事人或者登记机关的错误登记提供了有效的救济，为更正错误提供了可能。在相关当事人发现所登记的事项与其实际拥有的不动产物权存在差异时，即不动产登记可能存在错误时，相关当事人可以通过行政救济措施向不动产登记机关申请变更登记，如果因为所需进行变更登记的标的物还存在其他权利人的物权主张则应当申请异议登记，并采取后续的有效措施进行确权。

(二)民事诉讼救济。在建立不动产错误登记的民事诉讼救济制度后，对不动产的物权进行确权的过程中，发生不动产登记的错误时，相关当事人在进行变更登记失败并申请异议登记后，除了与相关主张不动产权利的当事人进行协商外，还可以通过向相关当事人发起民事诉讼的方式进行解决权利的归属问题。建立不动产错误登记的民事诉讼救济制度，有效避免了在出现异议登记后双方当事人协商无果的情况下向不动产权利登记机关发起行政诉讼，而造成不动产登记机关资源的不必要浪费，不动产登记机关可以根据相关当事人的民事诉讼结果处理相关的异议登记事项。

(三)损害赔偿。不动产登记中发生错误都有相关的过失方，完善损害赔偿制度可以明确不动产登记的责任方，对不动产登记中出现过错的相关当事人的损害进行补偿。在完善不动产登记的损害赔偿救济措施时，应当根据不同的过错方确认损害赔偿的责任方。由此，可以从以下几方面完善不动产登记的损害赔偿责任制度:一是完善国家赔偿责任制度，以应对在不动产登记中出现的由于制度原因造成的不动产登记错误给相关当事人造成的损害;二是完善当事人赔偿责任制度，以应对由于相关当事人的过错而引起的不动产登记错误给相关当事人造成的损失;三是完善登记机构损害赔偿制度。在进行不动产登记的过程中，如果是由于登记机构的工作失误而产生登记错误，并给相关当事人造成损害的，应当由相关登记机关负责赔偿责任。

三、结语

不动产登记中的错误会造成不良的经济和社会影响，针对产生不动产登记错误的原因，应当从行政诉讼、异议登记以及更正登记等三个方面进一步完善行政救济制度，同时完善民事诉讼的不动产错误登记救济制度，并从国家赔偿责任、当事人赔偿责任、登记机构赔偿责任等方面完善损害赔偿机制，从制度上防范不动产登记错误并建立有效的救济措施。

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