邢台市二手房销售市场存在的问题与对策探索

□籍红梅

一、我国二手房销售市场发展的背景

(一)我国城镇住房制度改革的进程。了解我国二手房市场的发展背景首先要了解我国的城镇住房制度改革。总体来说，我国城镇住房制度改革大体可分为三个阶段:第一阶段是酝酿准备阶段(1978～1987年):首次提出改革我国城镇住房制度的是改革开放的总设计师——邓小平。他曾提出，“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。……”［1］邓小平的话很精辟地指出了城镇住房制度改革的方向。第二阶段是渐进探索阶段(1988～1997年):1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发［1994］43号)中最重要的举措就是“稳步出售公有住房”，这为房地产行业的迅猛发展，实现住房商品化铺平了道路。第三阶段是全面深化阶段(1998年以后):受亚洲金融危机的影响，国家为扩大内需，刺激经济，更加重视房地产行业的发展。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)是对“国发［1994］43号”文件的再次补充和完善。

(二)我国二手房销售市场的兴起和发展。城镇住房制度的不断改革和深化使政府逐渐停止了对住房的分配，我国房地产的一级、二级市场也全面开放，特别是2009年，二手房销售市场即二级市场的政策环境宽松，多数城市二手房成交总量同比增幅创下十年来的新高，这加快了二手房销售市场的兴起和发展。同时，人们对房产的需求呈现一种阶梯型状态，从租赁到购买二手房再到购买新建商品房，从房屋属性上看，是从“安置型”到“实用型”再到“舒适型”。而二手房在其中起着重要的桥梁作用，这也体现了住房者在不同阶段对房产的不同需求。从租赁市场到二手房销售市场再到新建商品房市场，住房者对住房的这种需求也促使房地产行业形成联动机制，推动房地产行业的繁荣和高速发展［2］。

二、邢台市二手房销售市场的现状

(一)总体上需求旺盛，但一定时期呈现下降的趋势。2009年以来，由于国内二手房市场政策宽松，以邢台市为代表的三、四线城市的二手房成交总量和往年相比增幅创下新高。2008年11月1日起执行的契税优惠政策、印花税和土地增值税减免政策以及调整贷款利率下限到贷款基准利率0．7倍的信贷政策刺激了人们的购房意愿。同时，在2008年人们对二手房销售市场持续观望，使累积的需求在2009年爆发。自2010年以来，国务院出台了新“国十条”，在国家宏观调控的形势下，邢台市的二手房销售市场的成交量有所下降，但是这可以认为是在中央调控政策的背景下市场观望的结果。但是，城市化进程中大量人口涌入市区使房价偏低的二手房总体上保持平稳上升的趋势(这一点与一线城市有所不同)。此外，这次国家政策调整的目的很明确，旨在抑制个别过热一、二线城市房价的上涨。因此，对于邢台市这样的三四线城市，并不在重点调控区域之内。2013年3月2日国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化了对房地产市场调控的政策措施，其中一项是二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收［3］。随着新政的执行，邢台二手房销售市场交易量逐渐降低，价格虽然在政策出台之初经历了短暂的上涨，但是，随着这项政策严格实施，买方的购买需求和卖方的出售意愿都会降低。政府提高二手房交易的个人所得税的目的就是打击投机，但是在实际交易过程中中卖方很可能以提高房价的方式来转嫁成本。因此，新政在客观上推升了二手房的价格。

(二)二手房供给充足并且供应量潜力较大。研究发现，二手房销售市场的供给大多取决于消费者对一手房的改善型需求和投机性需求，即二手房销售市场提供的房源大量来自于非自住型的存量房或改善型住房者上市的旧房。随着居民生活水平的不断提高，对生活的质量、居住环境的要求也越来越高，人们更偏好于居住在环境优越的新小区里。就邢台市而言，更多的人逐渐移居到桥东区的高开区和桥西区，从而在桥东老城区和市中心留下了大量的闲置房。同时，购买房产也是一种保值增值的手段，一些手中有闲余资金的投机者通过倒卖新房来赚取差额，一定程度上也增加了二手房的供应量。再者，邢台有自身的特色，“三年大变样”等政策也使得房地产市场供应量增大。

三、影响邢台市二手房价格上涨的因素

(一)供求关系和人口因素。作为三四线城市的邢台市，刚性需求对二手房销售市场的价格影响较大。刚性需求包括城市化带来的住房需求和常住人口的改善型需求。2012年11月，邢台市政府正式出台的《关于推进户籍管理制度改革的实施意见》加快了邢台市城市化的步伐，刚性需求不断增加，从而影响邢台市二手房销售市场的价格。

(二)政策因素。如果市场过热，价格过高，政府就会出台一系列法规政策来抑制市场的需求，促使市场价格下降。反之，市场价格会上升。［4］2013年3月2日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称“国五条”)提出的“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等就是为了抑制房价的过快上涨。

四、邢台市二手房销售市场存在的问题

二手房销售市场作为房地产市场的重要组成部分，对于满足低收入群体的住房需求，优化房地产市场的结构有着十分重要的意义。然而与房地产一级市场相比，目前二手房销售市场的发展仍然处于滞后状态，尚不能满足人们的住房需求。

(一)买卖双方所掌握的信息不对称。

1．卖房者比买房者掌握更多的隐蔽信息。信息不对称是二手市场交易中普遍存在的问题，而二手房交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息优势地位，而买房者处于信息劣势地位，具体而言是指买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性［5］。一般来说，二手房的卖主都是使用过该房一段时间，对房屋的质量、存在的问题比较了解，而二手房的买主所掌握的该房的信息都是通过间接渠道获取的，例如朋友或是房地产中介公司，即使是亲自到房屋中进行实地了解，也往往不够透彻，特别是交易房屋的真实产权情况，这往往导致买房者的利益受损。

2．中介机构的道德风险。信息不对称往往又会导致中介机构的道德风险。由于邢台市二手房销售市场的发展与一手房市场相比相对滞后，二手房销售市场的制度发展不够健全，再加上邢台市房地产经纪机构发展迅猛，许多小型的房地产经纪公司兴起，但是由于发展过快出现了许多的问题，像行业经营行为不规范，经营规模小，能力差，人员素质及信誉度偏低。一些机构往往利用在二手房市场信息上的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种投机行为严重危害二手房中介市场的健康发展，进而影响二手房销售市场的发展。

(二)政府相关的法律法规的缺失。我国二手房销售市场兴起和发展较晚，近几年国家鼓励二手市场的发展，所以才发展的较为迅猛。但是，针对二手房销售市场的有关政策少之又少。我国对如何发展二手房销售市场、如何促进一级市场和二级市场的互补发展的政策上是缺失的。作为我国三四线城市的邢台市，在二手房销售市场方面的法规制度更是欠缺。

(三)金融机构对二手房销售市场的支持力度下降。近几年来房价过高，国家为抑制房价的过快增长，缩小了金融机构的贷款规模，再加上人们观念的转变，各金融机构的存款较少而贷款的金额较多。再者，对二手房的贷款的利息较低，银行无利可图。因此，各金融机构纷纷缩紧了对二手房的贷款，逐渐集中于商业贷款、房地产开发以及住房的一级市场，对二手房销售市场的支持力度下降。

五、促进二手房销售市场健康发展的对策

(一)政府完善和细化相关的法律法规。二手房销售市场相应的监督、监管机制缺乏是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为宏观调控的执行者，应加快健全相关的法律法规，完善相应的监督监管机制，进而提高市场信息的透明度，降低由于信息不对称带来的交易风险，促进二手房销售市场的健康发展。近几年，邢台市相关部门推行了二手房交易资金托管服务，旨在规避二手房交易资金的风险，维护买卖双方的合法权益。

(二)加强中介机构的自身建设，培育成熟的房地产中介行业。政府应鼓励引导规模较大、实力较强的房地产经纪公司的发展，允许大型的房地产经纪公司兼并和重组规模较小，经营分散的房地产经纪公司，并且敦促大型的房地产经纪公司进行规范和合法经营，注重从业人员的素质和能力的培训，培养为购房者服务的精神。

(三)增强金融机构对二手房销售市场的支持力度。各商业银行应该调整自己的贷款政策，积极推出二手房贷款业务。二手房销售市场的潜力巨大，金融机构通过简化贷款程序、加快放贷时间等措施支持二手房销售市场的发展，最终也会在这样繁荣的大环境中受益。

六、结语

在未来的发展过程中，随着城市化步伐的加快，人们对于住房刚性需求的进一步扩大使二手房销售市场的发展潜力巨大，同时，相对于商品房来说，二手房房价的泡沫成分小很多，并且房产的保值能力强，这将促进二手房的交易规模也迅速扩大并逐渐成为房地产行业的主体。以邢台市为例的三四线城市二手房销售市场的现状、影响因素、问题进行分析并提出相应的解决对策，针对国务院出台的各项政策和法规，地方政府及相关部门应贯彻执行并对市场进行适当的调控，同时也发挥二手房销售市场自身的调节作用。政府“有形之手”和市场“无形之手”共同调节，促进二手房销售市场朝着良性健康的方向发展。

［1］邓卫，宋扬．住宅经济学［M］．北京:清华大学出版社，2008，2:379～387

［2］袁一泓．从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相［M］．太原:山西经济出版社，2011，9:176～177

［3］黄樱．浅谈二手房转让20%个人所得税问题［J］．经济与社会发展，2013，3:79～80

［4］吴宇哲．城市住房价格时空演变研究——理论、方法及应用［M］．北京:科学出版社，2011．6:4～5

［5］田霞，程辰．二手房信息不对称问题研究［J］．中国市场，2011，36:87～88