外国不动产登记面面观

宗和

3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，按照规定，我国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，建立本地住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统必须与住建部联网。

用制度督促国民

主动登记不动产

日本的不动产登记依据“民法”和“不动产登记法”两项法律，不动产登记制度已经拥有百年的历史。相关法律诞生后，日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实，进而形成了目前严密的法律体系。为了确保统计的准确性，日本对全国土地情况进行过长达近30年的调查勘测，并绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。

日本的不动产登记分为土地登记和土地上的建筑物登记。如要进行土地或相关建筑物的交易时，交易者首先要去中介公司选择目标不动产，然后可以先去登记部门付费查阅相关资料，了解该不动产的性质和边界，还要请专家鉴定目标不动产的价格和税金，最后再去登记部门登记。登记的主要内容是不动产的所有权、地上权、租用权、抵押权和开采权等权利。登记部门经过审查后向申请登记者发放“权利证书”，今后这些权利需要存续、流转、变更、限制时，凭证书再次申请并登记。

日本不动产登记管理机构隶属于政府的法务省，下设有8个法务局、283个支局和1200多个登记所。所有不动产登记都采用电脑联网系统，有专门的不动产信息管理平台和数量庞大的不动产资料库。负责不动产登记的是“登记官”，他们经过国家司法考试合格后被录用，并由地方法务局长正式任命。

在日本，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说，只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才具备法律赋予的权利，才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，既不受法律的保护，而且一经发现将受到严厉的惩罚，其不动产还会被没收。所以，日本的不动产拥有者都非常积极地去登记部门进行登记，确保自己的法律权利。

厘清个人隐私与

公众利益的界限

新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度，这一制度随着上世纪60

年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。新加坡土地分为国家所有和个人所有两种，其中国有土地约占总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在自己手里，以确保建设大众组屋需要的土地供应。

新加坡政府长期以来一直严格限制炒卖组屋的行为，对大众组屋的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须退出原有组屋，以防投机多占，更不允许以投资为目的买房。

经过数年整合，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已经统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步，新加坡政府也在同步推进电子政府以提高生产力，使得不动产登记系统电子化成为必然发展趋势。目前的电子系统在房产交易过程中，基本上可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息，包括房主姓名、国籍等信息，这套房子在建好后有多少买家转手，以及目前这套不动产有没有相关贷款、按揭等信息。如果支付更多金额的信息费，甚至可以查到房子所在地块的规划图，可以凭此判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房子的发展。值得注意的是，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产，由于涉及到个人隐私，则是不被允许的。

更简单更方便更严格

根据俄罗斯的现行法律，俄罗斯境内的房地产登记的主管部门是俄经济发展部下属的联邦国家登记、绘图局。为了确保国家对房地产交易的知情权，无论购买或是出售房产，都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案，由该局审查相关证明文件，确认交易的合法性，购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关，作为课征房产税的基础。

俄联邦国家登记、绘图局局长瓦西里耶夫日前表示，未来俄公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权，只需轻轻一点即可看到该局出示的房产登记证书，而未来全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。

不过，在登记程序走向电子化、便利化的同时，俄从2015年1月1日开始大幅提升房地产登记税。过去俄罗斯对个人征收的房地产登记税为1000卢布，对法人机构为15000卢布，而从今年开始，将分别提高至2000卢布和22000卢布。

对防范腐败尤其关注

德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。德国的不动产登记簿一般由3部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。

在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。

这种公开透明的不动产登记制度，一方面配合着德国的税收政策，对房价起到了调节作用。由于登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产，都回避不了房产投机税收问题。按照相关规定，自然人购买房产10年之内如果出售，必须缴纳投机税。另一方面，也能防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后，不得不于2012年2月17日宣布辞职。

（责编：石磐）