房地产开发企业在土地开发成本核算中存在的问题研究

2015-03-11谭永福

中国乡镇企业会计 2015年4期

谭永福

谭永福

房地产企业及时准确的核算成本对企业提升利润水平具有直接影响，企业想得到丰厚的利润，就要严格的控制和管理开发成本。本文阐述了房地产企业土地开发支出归集和划分的基本原则，分析土地开发成本的构成，并对土地开发成本核算应该注意的问题进行深入的研究。

房地产企业；土地开发成本核算；问题

在不断规范的房地产市场背景下，房地产开发的竞争环境更规范有序，控制成本是房地产企业获得更多利润的有效途径。土地开发成本是核算房地产成本的基础和前提，更是控制的主要内容。本人针对我国目前房地产开发企业会计核算的具体规定，阐述关于土地成本核算的粗浅看法。

一、房地产企业土地开发支出的划分与归依原则

房地产开发企业将土地运用在两个方面：其一是为了出租、转让而开发的、具有商业性质的土地，也称作商品性建设用地；其二是为了建设出租房、商品房而开发的土地。前者属于房地产企业所有，它的支出和费用组成土地开发成本；后者是中间产品，它的支出与费用要纳入房屋开发成本中。

会计制度规定房地产企业必须运用土地开发成本、房屋开发成本等会计科目对土地开发成本进行核算。其核算的内容没有直接反映出土地开发支出，记录与核算的是商品性土地产生的费用和支出。企业为了建设出租房、商品房而开发的土地，在核算费用时要区分负担对象，应该直接列入开发成本的，在房屋开发成本会计科目进行核算。如果土地开发是为了企业自用，难以分清负担对象，应该由超过两个成本核算对象对予以承担。出现的费用支出要列入“土地开发成本”会计科目中，当此土地完成建设并投入到使用环节时，再根据相关标准将费用列入相应的成本科目中。

如果将商业性土地的一部分用于出租房和商品房的开发，其核算对象是全部土地，所有开发支出都要列入“土地开发成本”会计项目中，对总体成本和单位成本进行计算，在土地建设完成后，将实际成本列入“开发产品”的会计科目中，当土地进入使用阶段时，将其产生的成本从“开发产品”的会计科目中提出，再列入到“房屋开发成本”中，使之成为房屋的开发成本。

二、房地产企业所涉及的土地开发成本的构成

第一、土地费用。指因购买土地而产生的费用。其内容包括：拆迁或受让费用、填海或造地支出以及各种手续费、税费等。土地费用属于直接费用，应列入“开发成本”科目。

第二、基础建设费用。房地产企业为了满足土地使用的基本标准、实现其基本功能而产生的费用，包括：土地平整、通讯、通电、通路、排水、供水等费用支出，此费用属于直接费用，可列入“开发成本”。

第三、建设配套设施而支出的成本。通常是建设通水设施、通电设施、市政设施、公共设施等而产生的费用。对配套设施进行核算通常会出现两种情况。一是其建设得到相关部门批准，而房地产企业没有转让设施的权利，开发企业要根据设施建筑面积以及投资额以预提模式在“开发成本”中提出一定比例的配套设施费，即贷方记入“预提费用”科目，而借方记入“开发成本”科目。此费用只能建设相应工程，开发企业不能以任何借口予以挪用。预提费用与实际费用的差额，等工程峻工后再进行相应的调整。二是单独立项的公共配套设施，其已经确定投资来源，是可以出售的设施，此设施不能在相关会计科目中提取设施费。

第四、筹资费用。为了顺利的开展项目，房地产公司因借贷资金而产生的利息，在土地开发未全面竣工前，该费用应列入到“开发成本”项目中，开发全部完成后，将出现的所有借款费用，列入到“财务费用”科目。

第五、土地开发时产生的间接费用。它是指企业组织和管理开发项目而产生的相关费用，包括办公费、劳动保护费、福利费、工资等。开发土地而产生的间接费用应该归集到“开发间接费用”科目中，月末再根据分配标准列入“开发成本”科目。

三、房地产开发企业核算土地成本中值得注意的问题

（一）确定成本归集的对象

房地产企业要根据自身特点和土地开发的实际情况确定成本归集的对象，在满足成本计算要求的前提下予以确认。大部分房地产企业都将成片开发的土地区域或者具体运作项目作为成本归集对象。例如成片开发的土地上有假日酒店、花园小区等多个运作项目，每个项目都应该是成本归集的对象。

（二）分配共同成本应该注意的问题

对于成片开发的土地，一定会出现共同成本。共同成本的分配方法有：按价值分配法、按面积分配法和个别认定法，在选择方法时要考虑到使用方法和分配原则的一致性。以价值为前提对共同成本进行分配是大部分企业运用的方法，在这个方法可以用评估价值、估计售价的方式制定价值。当直接成本比较容易辨认和明确时，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更准确更方便。以面积为前提对公共成本进行分配，可以运用成片开发再分块转让或出售的方式。当不同土地的构成内容各不相同时，就会产生分配结果不符合实际情况的现象。如果能够对共同成本进行分别认定，在平时就会进行归集，就不会出现分配共同成本的问题，此方法可以有效的结合上述方法共同使用。

（三）土地成本的期末结算应注意的问题

房地产企业为了获得开发机会，同时为了保证资金周转，在开发土地时一般采取整片开发，而后分块转让、出售或者建成商品房进行销售。此背景下，会出现两种土地成本的结算方式。一种是成片土地已经开发完成，期末就运用基本方式对实际支出的开发成本进行结转。其二是土地成片开发没有全部完成，要按照成本费用与收入的比例以及权责发生制的相关原则，根据相关机构所批准的工程项目计算完全成本，在“预提费用”科目中将没有全部投入的完全成本和实际成本之间的差计入成本。等工程全部完工后，再根据实际成本对相关会计科目进行调整。