房地产企业财务管理现状剖析及对策研究

邓洪英

摘 要：本文结合房地产的发展现状，针对房地产财务管理现状进行分析存在的问题，主要包括，财务管理制度不健全、企业资本比例问题和资本回收风险较大、财务工作人员的职业素养有待提高等。最后，根据上述问题提出对策，加强企业人员财务管理意识、建立、健全科学的财务管理制度和提高财务人员的职业素养等。

关键词：房地产；财务管理；现状；对策

近年来，市场的逐步完善、政府出台的各项大力措施、居民的逐渐理智使得房地产市场逐步趋于正常，供求关系、市场理论等逐渐与社会发展相接近。从政府对于房地产行业的约束增强，对于房地产的科学调控、规划，促进长期发展和可持续发展到银行对于房地产信贷的改观，房地产行业的调控十分明显。由此可见，房地产的发展前景必然是广阔的，另一方面，我们应该观察到，房地产行业的资本投入决定的“高收益、高风险”的行业性质增加了企业的财务风险。

一、房地产财务管理存在的现状

随着行业竞争的日益激烈和行业财务风险的增加，市场对房地产财务管理提出了新的要求。结合我国房地产行业现状，针对房地产行业企业的财务管理存在的问题进行讨论和分析。

（一）财务管理制度不健全。建立、健全企业内部财务管理制度，制定实施可行、科学的财务管理条例具有重要的企业管理意义。合理的有效的内部监督机制是提高单位效率、监督内部体制人员工作行为和防止舞弊的重要手段。通过行之有效的财务管理制度，保证了企业的工作效率，形成了健康积极的工作风气。正确认识企业内部财务管理制度的职能，充分发挥财务管理的作用，对于房地产企业改革发展具有极其重要的意义。而国内现阶段房地产行业企业内部存在着许多无制度可依的现象，这种财务管理制度漏洞对财务人员切实实行财务管理加大了难度，对财务管理造成了管理混乱、工作程序不规范、职责不清等弊端。与此同时，财务管理制度不健全对监督检查财务也形成了阻碍。财务管理制度漏洞间接促使房地产行业的私设小金库、资金账外使用、多头开户等违反条例的情况产生。

（二）企业资本比例问题。房地产行业的大量资本投入需求使得融资对于房地产行业而言十分重要。而现阶段的房地产融资渠道较为单一使得融资风险增加，为提高财务管理水平增加了难度。目前而言，房地产行业的融资主要来源于银行的贷款，因此直接增加了企业的资产负债率，增加了财务风险，一旦企业资金链出现问题，可用资金十分有限。近年来，银行对于房地产行业的贷款条件限制更多，在很大程度上限制了企业融资的资金来源，加大了财务管理的难度。另一方面，房地产行业的资金回笼期较长，加大了企业的财务风险，偿还资金容易出现问题。房地产行业的资金回笼后往往利用资金投资建设下一个房地产项目，如果资金回笼间断，则对下一个项目的完成会产生直接、重大的后果。房地产企业要想寻求财务管理的突破，首先要针对企业资本构成进行科学、合理的资本分析，在此基础上进行调整，寻求灵活、多样的融资渠道。

（三）资本回收风险较大。房地产行业开发周期较长，资金需求大，融资渠道较为单一。房地产行业投资的是不动产，因此决定了投资回收期较长，资金投入到资金回笼期间风险较大。高额的建筑成本和单一的融资来源带来了企业的高额负债，与此同时，作为国家宏观调控的重点关注行业之一，房地产行业的受到的变动影响较大，政府政策、顾客满意度、房子质量、银行融资监管等等问题对于资本回收带来了巨大的风险。作为资本产业的房地产行业，资金投入的风险较大，一旦投入建设项目，资金撤出的机会成本较高，为了避免进一步的亏损很有可能继续投资项目，这一点使得资金回收较为困难。资本回收风险很可能加剧企业的资本负债率，从而更加降低企业的融资能力和渠道，一旦造成资金链断裂，很有可能使得企业陷入瘫痪境地。

（四）财务工作人员的职业素养有待提高。财务人员是加强企业财务管理的具体实施角色。只有在日常工作中加强财务人员的素质教育，提高人员综合素质，培养工作人员的职业道德和职业素养，防患于未然，从而避免财务管理出现问题。房地产行业财务工作人员众多，职业素养参次不齐。无论从职业道德、专业水平、知识技能、管理能力等方面财务管理人员都有待提高。部分财务工作人员对于财务管理的重要性意识不足，对实际工作中财务管理的具体操作能力有限，从而使得企业财务管理提高成为了纸上空谈，因此，要想提高企业的财务管理，必须提高财务人员的操作水平和管理技能，增加财务人员的职业道德。

二、加强房地产财务管理的对策

促进房地产行业的进一步繁荣和发展，必须科学、合理改善资产、负债结构，降低企业财务风险。如何完善房地产企业的财务管理成为企业管理人员不得不思考的重大问题。房地产行业资金投入量大，一旦出现财务问题，可能对整个企业产生无法挽回的严重后果。而财务管理中所涉及的关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金），以及利润分配的管理，对于房地产行业的资金管理具有重大意义。

（一）加强企业人员财务管理意识。企业要从根本上提高财务管理水平，必须从加强企业人员的财务管理意识，在企业建设项目中贯穿财务管理思想，制定科学合理的财务管理制度，并且切实履行财务管理制度。无论是企业领导层还是中间管理层和业务层都应该深刻认识到财务管理对于企业进步、繁荣的重要性。日常工作中普及财务管理知识，广泛宣传企业财务管理思想和内涵。尤其是财务人员，企业应该组织针对财务管理的统一学习、培训。

（二）建立、健全科学的财务管理制度。首先，建立、健全科学的财务管理制度能保证国家方针、政策和财经法规在企业内部的贯彻执行，也能保证企业内部决策和规章制度的正确落实。其次，建立、健全科学的财务管理制度，对于保证会计资料的真实性和正确性提供了可靠依据。最后，对于保护财务活动的合法性和有效性，保证企业内部工作的有序、高效的开展具有重大影响。因此，房地产企业内部必须根据自身会计处理核算程序制定行之有效的财务管理制度，并在实行过程中根据本企业情况及时改进，在企业内进行大力推动宣传，严格按照制度执行、监督管理财务活动的有序开展。

（三）提高财务人员的职业素养。财务人员是财务管理的执行者，对于切实提高财务管理水平具有十分重要的影响。从职业道德、专业水平、知识技能、管理能力等方面，企业应该及时针对财务管理人员综合素质进行培训学习，从而提高职业能力和职业道德。针对房地产行业的私设小金库、资金账外使用、多头开户等违反条例的情况，定期开展统一财务人员的学习。与此同时，在对财务人员的招聘过程中，严格把关财务人员的职业素养。在日常工作中，普及廉洁守法的财务氛围，营造积极健康的财务工作环境，为提高财务管理水平奠定基础。

小结：房地产行业的资本密集性质使得财务管理水平提高对于房地产行业的发展繁荣具有重大影响。随着行业竞争的日益激烈和行业财务风险的增加，房地产行业的财务管理也出现更多问题，具体包括，财务管理制度不健全、企业资本比例问题和资本回收风险较大、财务工作人员的职业素养有待提高等。针对行业财务管理现状，讨论加强房地产财务管理的措施，具体主要如下，加强企业人员财务管理意识、建立、健全科学的财务管理制度和提高财务人员的职业素养等。

参考文献：

[1] 孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究[J].中国外资（下半月），2011，（3）：62-63.

[2] 冯志艳.新形势下中小房地产企业财务管理初探[J].企业家天地：中旬刊，2011，（11）：65-66. [3] 钱来江.浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施[J].现代经济信息，2011，（19）：184.