房地产虚假诉讼现状及预防犯罪的对策研究

王琍++周斌++季庆

一、房地产虚假诉讼的现状

（一）房地产虚假诉讼的含义及特点

根据2013年6月28日最高人民法院公布的《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》，房地产虚假诉讼的案件基本表现为：当事人之间虚构借贷等债权债务关系；法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，由法院出具调解书后被迅速执行房产过户。由此，房地产虚假诉讼的涵义可以归纳为，指行为人串通房地产法律关系的相对人，以捏造事实的手段，向人民法院提起房地产纠纷诉讼，意图利用法院的裁判权获取不动产非法利益或规避特定义务，损害国家、集体或第三人利益的危害性诉讼行为。房地产虚假诉讼的主要特点体现为：

第一，诉讼主体之间关系特殊，且一般不聘请律师。在正常的房地产诉讼中，案件当事人双方多为房地产交易主体，之前互不相识。在一些二手房交易引发的诉讼中，通常还伴有居间机构作为案件第三人参与诉讼。而在虚假房地产诉讼中，案件双方当事人多为近亲属、密友或关联企业，往往存在共同的利益关系。此外，双方当事人为隐蔽关系，一般亲自参与庭审而不聘请律师，生怕意图暴露。

第二，庭审过程缺乏实质性抗辩，且败诉方通常放弃上诉。由于不存在真实的利益冲突，被诉方一般不作实质性抗辩，或者表面上抗辩，但对其抗辩事由不提供相关证据，导致法院对其主张不予采信，更有甚者会选择对起诉方的主张表示全盘认可。此外，当一审裁判作出后，败诉方往往会主动配合放弃上诉，或寻找借口故意错过上诉期限，使一审裁判尽快生效。

第三，当事人多选择判决结案，且在获取生效文书后选择强制执行。在一些以非法获取或转移目标房产权利为目的的房地产虚假诉讼中，行为人为了获取支持其诉请的法院生效裁判，部分行为人不愿选择调解结案，因为他们会片面地认为调解书的效力不及判决书，只有判决书才更加具有证明力与强制执行力。行为人在拒绝调解并要求法院出具相应判决文书后，一般会选择强制执行途径实现目标房地产权利的转移登记，以对外体现纠纷的真实性。

（二）房地产虚假诉讼的主要类型

1.逃避偿债义务。行为人为逃避债务，防止其名下的房地产被债权人申请查封用以抵债，遂和第三人恶意串通虚构事实设定纠纷，并以目标房地产作为担保，向法院提起诉讼后要求以目标房地产抵偿对第三人的债务，以实现转移目标房地产的非法目的。

2.规避限购政策。在一些地区房产限购令是以家庭为单位规定购房上限，行为人以离婚为由诉至法院，在财产分割协议中往往直接约定现有房产全部归其中一方，之后持生效文书到相关部门进行产权变更登记。无房产一方遂在他处另行购房，待新房产权手续办理完毕后，双方办理复婚手续。

3.规避交易税费。买卖双方为规避房地产交易过户税费，设定虚假的借款关系，将目标房地产作为借款关系的担保，嗣后以一方到期不履行还款义务为由诉至法院，请求以抵押物即目标房地产履行债务，获得法院胜诉裁判文书后借助法院的执行手段实现房地产免税过户的目的。

4.“假戏真做”侵占他人房地产。房地产实际权利人，尤其是一些房地产开发企业出于套取银行贷款等目的，与名义买家签订买卖合同并交易过户，名义买家成为房地产登记权利人后，为达到侵占房产的目的，与第三人串通，设定虚假的借贷关系并将目标房地产设定抵押，之后以到期不履行债务为由提起诉讼，请求执行抵押物，将目标房地产过户至第三人名下，从而侵害房地产实际所有人的权益。

5.恶意获取额外的拆迁利益。对于部分已列入拆迁范围的房产，行为人为获取更多不当的拆迁利益，与他人串通捏造事实，以目标房地产尚存在分家析产纠纷、继承纠纷等为由向法院提起诉讼，请求法院判决增加房地产共有权利人或判决确认特定对象的居住权，以达到增加被拆迁安置对象的目的，获取额外的拆迁补偿利益和份额。

6.为房产执行过程设置障碍。被执行人对于已被法院查封的房产，串通他人，设立虚假的法律关系，共同向其他法院起诉并隐瞒房产已被查封的事实，请求受诉法院对目标房产作出新的处分性判决，为目标房产添加新的债权人或权利人，意图减少现有债权人获偿份额、拖延执行程序、增加执行障碍。

二、房地产虚假诉讼的成因分析

（一）社会诚信的缺失

我国正处于社会转型时期，各种思潮冲击着人们固有的、传统的道德观念，功利主义、利己主义等思想滋生蔓延。由于我国尚未建立起良好的诚信体系，随着市场经济的飞速发展，部分公民价值观、利益观发生扭曲，虚假诉讼可能获得的巨大利益迎合了部分人的扭曲的心理需求，导致虚假诉讼案件呈增多趋势。 具体到房地产领域中，尽管政府已采取多种措施抑制房地产价格，但房地产价格仍较快增长。在巨大的经济利益诱惑面前，有些人为了满足私欲突破道德底线，趋利导致社会诚信沦丧，房地产虚假诉讼由此而生。

（二）违法成本的低廉

对房地产虚假诉讼行为的处罚力度不够也是导致此类行为频频发生的诱因之一。从虚假诉讼的宏观层面看，民事实体法没有对虚假诉讼作任何规定，更没有把虚假诉讼作为侵权行为予以对待，导致受害人缺乏应有的司法救济途径，不能向法院提起侵权之诉以获得赔偿，同时也降低了虚假诉讼者的违法成本，助长了虚假诉讼的发生。对于受害的第三人能否对虚假诉讼造成的侵权 提起赔偿之诉，以及赔偿的数额及范围均无明确规定。 除此之外，房地产虚假诉讼的行为人也最多再被处以罚款、拘留，被追究刑事责任的屈指可数。由此可见，房地产虚假诉讼行为人通过诉讼可以获取本不应属于自己的财产、资格等诸多不动产利益，与虚假诉讼的成本相比，存在巨大反差。

（三）民事诉讼制度与证据规则的缺陷

现有民事诉讼制度与证据规则存在缺陷，案件信息沟通不畅。按照现有的民事诉讼证据规则，除非涉及身份关系，一方当事人对另一方当事人陈述的事实表示承认的，另一方当事人无需举证。在房地产纠纷诉讼中，法官对于双方均自认的情况一般都会直接以案件事实予以认定，继而演变为机械认定案件事实，对 “自认”采“放任”的局面，给行为人提供了可乘之机。此外，部分行为人为实现非法目的，一般先后在不同法院提起多起诉讼，由此产生一系列关联案件，不少案件的判决结果可能直接影响关联案件的审查和裁判结果，但行为人为掩盖真相，往往故意隐瞒关联案件的相关情况，避重就轻就案论案。 由于目前不同地区法院系统内部尚未建立统一的案件信息共享平台，增加了单一法院识别房地产虚假诉讼案件的难度。各自为政、互不联网的审判信息难以构筑防范房地产虚假诉讼的有效防火墙。

（四）审判机制的内在缺陷

当前， 结案率、结案数量、上诉率、发回改判率及调解率等是评价法官和法院工作业绩的一些主要指标。有的法院为了提高结案率，不惜重程序轻实体，特别是对于双方当事人均表示愿意调解的案件，一味加快调解结案速度，暴露了法院对房地产虚假诉讼现象警惕性不高、缺乏防范意识，疲于应付办案指标的现状。此外，尽管房地产虚假诉讼已存在多年，但目前在法院审理阶段，仍然缺少切实有效的识别标准，主要还是依靠承办法官的个人阅历与办案经验，缺乏客观性。虽然个别地区曾颁布相关文件对虚假诉讼的识别提出指导意见，但意见内容较为原则性，且未专门针对房地产纠纷，缺乏实践灵活性。

三、房地产虚假诉讼的防范和治理

房地产虚假诉讼的行为人滥用诉讼权利，以合法形式掩盖非法目的，利用法律或诉讼制度的缺陷和漏洞，诱导法院作出错误裁判，不但损害国家、集体或他人合法权益，而且严重损害司法权威、浪费司法资源。因此，面对房地产虚假诉讼所带来的诸多危害，有必要探索出一套行之有效的防范和治理措施，以更好地保障公众的合法权益，维护司法权威，实现司法公正。

（一）深化社会诚信评价体系建设，引导公民诚信诉讼

房地产虚假诉讼行为是社会诚信缺失的产物，在社会诚信数据库还没有建立的时候，法院可以将虚假诉讼当事人的基本信息提交给人民银行，由其提请各商业银行作风险提示。 同时，在法院内部将虚假诉讼者予以公示， 不仅可以在立案系统有效预防此类案件， 还可以在今后此类人员出庭作证时，将其视为不诚信证人，对其证言严加审查。必要时，可以将这些制造虚假诉讼案件的当事人 和诉讼代理人予以曝光，加大其不诚信诉讼的成本。 此外，相关部门可以加强抵制打击虚假诉讼的社会宣传力度，一方面，在新媒体时代，充分发挥新兴传媒信息传播快、传播范围广的优点，如利用微博、微信、飞信等方式进行防范虚假诉讼风险的宣传警示、引导公民进行诚信诉讼，倡导构建诚信诉讼体系。另一方面，可以利用报刊、普法类电视节目、机关宣传栏，宣传手册等传统媒体公布报道一些典型的房地产虚假诉讼案例，对相关行为人进行曝光，对潜在行为人予以警示，加强诚信教育，强化责任和约束，提升社会整体守法意识和诚信度。

（二）完善立法规定，刑民并举加大惩罚力度

法律规制的失位是虚假民事诉讼出现的根本原因之 一，要有效遏制房地产虚假诉讼，还需在立法上进行明晰。我国现行《刑法》仅对刑事诉讼领域的伪证行为进行了定罪量刑，对于司法实践中甄别认定的房地产虚假诉讼，如果行为人涉嫌伪造、毁灭重要证据、妨害作证等行为且情节恶劣，符合相关犯罪构成的，可以按相关规定移送公安机关以追究当事人刑事责任。但不论是以诈骗罪、敲诈勒索罪抑或是妨害司法罪等相关罪名对行为人进行规制，但终究是权宜之计并非根治之法 。对民事诉讼领域的妨害司法行为未作明文规定。基于以上原因，我们迫切需要在适当时候修改《刑法》第307条，扩大伪证罪的适用范围，使发生在民事诉讼中的某些严重违法行为能够以伪证罪进行刑事责任追究要遏制这种行为的发生，还是要把虚假诉讼独立出来单列罪名。 除了完善刑事处罚措施之外，还应探索建立专门的民事损害赔偿制度，这一制度既可以基于侵权理论在《侵权责任法》中进一步细化规定，从而赋予房地产虚假诉讼受害人更为明确的损害赔偿请求权，又可以在现有的刑事追诉途径中以刑事附带民事诉讼方式予以追责，但无论哪种方式，鉴于房地产的增值特征，赔偿请求的范围既应包括因虚假诉讼遭受的直接损失，还应包括不动产的预期增值利益等间接损失。

（三）法院强化依法全面审查

向法院提起诉讼，是房地产虚假诉讼行为人获取非法利益的重要手段，所以在审理环节及时发现问题至为重要。为减少虚假诉讼发生的可能性，在审判实践中应当注重以下三个方面：其一，要强化法官的问题意识、防范意识，通过业务培训、典型案件分析等多种途径，使法官强化思想认识，提高甄别能力，并在审理的全过程，包括立案、审理、调解和执行等各个环节加强预警。其二，要全面审查案情，防止机械办案、就案办案，不能停留在简单适用证据规则而忽视已经出现的疑点、疏于全面把握案件情况，切实在充分查明案情的基础上依法裁判。其三，要加大依法调查的力度。对存有合理怀疑的案件、对涉及国家利益、公共利益和第三人利益的案件，法官应当依法行使调查权，不能以“中立”为名怠于行使，防止虚假诉讼“有机可乘”。

（四）加强民行检察监督

针对房地产虚假诉讼案件的申诉审查工作，民行检察监督职能可以通过以下两个方面工作得以加强：其一，积极行使民行检察部门的法定调查权，重点包括：对案件的程序性要素、实体性要素进行调查；自行依职权收集证据，采取询问、查询、调阅等方式，对于庭审阶段遗漏的必要证据或新证据主动进行收集；对庭审阶段以及申诉审查阶段缺席的案件相关当事人主动走访，重点了解并收集其回避的原因、对案件事实的陈述以及涉案法律关系产生背景、个人经济状况等因素；对有疑点的案件向合议庭法官了解情况，听取案件审理思路。其次，建立民事申诉审查听证制度，将此作为新《民事诉讼法》实施后民行检察部门的创新办案模式以及行使法定调查权的途径 。必要时动员当事人之间互相提供证据和线索，对自认和互认的证据事实进行现场质证，既可以判断当事人与案件诉讼利益是否存在特殊利害关系，加大对诉讼主体、事实、证据和诉请合法性与合理性的审查力度，又有利于排查案件中的矛盾之处，可以提高检察机关对房地产申诉案件的审查效率，提高房地产虚假诉讼的识别率与准确度。