楼市“反转”？

于洋

中国的楼市如同电影大片一般，情节总是充满跌宕起伏、扑朔迷离。

2014年9月30日，央行发布通知，对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房负款政策，并重申贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。（以下简称“9·30房贷新政”）房贷利率“松绑”无疑给低迷的楼市注入了一剂“强心针”。

在本轮楼市调整期，信心比黄金更重要。这不，伴随着“9·30房贷新政”满月，2014年年初以来，一路萎靡不振的楼市便开始朝着“反转”的剧情发展。

各项数据显示，楼市成交量已悄然转变。过去一个月，北上广深这四大城市都出现了新建商品住宅成交均价环比下跌，成交量上涨的趋势。虽然，七折利率未能完全兑现，但该新政对楼市的助推作用不可小觑。一时间“楼市回暖”论顿时升温。

那么，楼市真的要回暖了吗？

市场预期悄然转变

近期，在房贷新政以及地方政府不同程度松绑政策的推动下，全国主要城市成交普遍回升。数据显示，2014年10月，42个主要城市成交量达2416万平方米，比上月增长12.6%，创年内最高水平。分城市来看，一线城市成交量全线上涨；25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著；13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成。

一般说来，量是价的先行者。当成交量增加时，价格也会跟着上涨。而有趣的是，此次，房价走势却并未遵循这一规律。与成交量相反的是，备受关注的“房价”在10月份仍保持着下跌的态势。

数据显示，2014年10月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1086.7点，连续七个月出现下跌，已经跌至全年最低点。此外，二手房成交价格指数也已连续五个月下跌。10月，中国城市住房（二手房）价格60指数为1090.6点，较上月下降3.4点，环比下跌0.31%，同比上涨5.11%。其中，青岛二手房交易价格指数为1105.5点，较上月下降2.7点，环比下跌0.25%。

有业内专家表示，眼下，楼市显现明显的量涨价跌特征，一方面缘于地方对楼市政策的松绑以及“9·30房贷新政”的持续发酵等外部因素，使得购房需求得以释放；另一个方面则是市场内在因素，市场中开盘数量明显增多，且开发商大多采取低价或平价入市，放价走量。

而更值得一提的是，二者的共同作用使得购房者心理预期发生了重大变化，整个市场的入市情绪开始变得高涨，楼市后市走向更加扑朔迷离，引人猜想。一方面，以价换量显效，可能逼得更多的项目加入降价促销的行列。另一方面，以价换量显效后，开发商再度回笼资金，加上成交量回涨证明楼市购房需求潜量不小，这些可能增强开发商底气，导致房价企稳并局部回涨。

“当多数人都认为房价要跌时，谁还会出手买房？可这次过来，已经明显感觉到售楼处的人气比以往要旺。这说明，在大家看来，现在的价格基本上已经触底了。今天打算出手了，不等了。万一，过些天买的人多，价格再上涨，那就亏了。”在青岛李沧中海国际社区售楼处看房的郭女士担心，随着成交量的回升，房价会上涨。而这种担忧显然不是个案，许多持币观望的购房者选择此时果断出手。

根据克而瑞市场监测显示，10月青岛市商品住宅成交套数为8025套，环比9月的8509套下降5.7%；成交面积84.54.万平方米，环比9月的85 44万平方米下降1.13%。

“虽然‘金九银十表现不如去年抢眼，但青岛楼市回暖仍有望。”房价点评网高级分析师张斌认为，由于新增供应少和客户观望政策落实，10月新房成交虽然未能明显增加，但是随着政策逐渐被部分购房者所接受，以及开发商优惠促销，双方契合度将一进步增高。“预计11月，新上市楼盘增多，成交温度延续，暖冬或许再现。”

但是，他同时指出，目前的政策红利并不足以支撑成交量的大举回升，今年第四季度青岛楼市整体成交趋于“稳中略涨”。

房价反弹言之过早

“金九银十”收官，虽说不可同日而语，但对比年初的惨淡，房企的日子显然好过了许多。并且，在经历了一系列的“救市”举措之后，房企对后市的乐观情绪也在增加。那么，房价是否会如人们所担心的那样，进入上升通道呢？

在采访过程中记者发现，虽然有新政的重大利好，但对于房企而言，大量的库存仍然是绕不开的难题，据克而瑞数据显示，一线城市中，北京10月底库存超过1000万平方米，消化周期达到17.6个月，而深圳10月底库存达564万平方米，消化周期更是达到19个月。二三线城市中，沈阳、无锡、青岛和长春下滑周期则超过20个月。毋须赘言，“去库存”依然是楼市主题词。

另外，从20强房企全年目标业绩完成率来看，各大房企的业绩报表并不“光鲜”。数据显示，截至10月份，保利地产完成1048亿元销售目标，完成率仅仅70%，万科、绿城、富力相比保利地产稍好，但也仅仅完成预定销售目标的80%左右，而绿地仅完成全年2400亿元销售目标的63%。各大房企中，唯独恒大一枝独秀，完成了全年销售目标。而这恰恰得益于恒大以价换量、加速去存货的营销策略。

不难看出，价格对购房者来说依然是考量的主要因素。可以预见，为了冲击年底销售目标，以价换量依然将是目前众多房企的共同策略。但值得一提的是，如今房企的降价手法变得更加隐秘。

比如，青岛市城阳区万科三盘联动（万科桃花源、万科春阳花园、万科玫瑰里），对符合条件的客户提供首付贷款，对指定房源补贴七折利率与基准利率的利息差额；世茂则拿出包括高层、别墅的10套房源，首付一成并补贴七折利率差价……

对此，房价点评网首席分析师邓国华表示，如果项目采取直接降价的手法，首先会陷入老业主打砸售楼处等尴尬境地，其次购房者历来有买涨不买跌的心态，直接降价也未必会卖得更好。所以，当前房企多半采取暗降的手段，一方面营销赚足人眼球，一方面提供一些实在的优惠给购房者，来推动项目热销。endprint

“面对全年目标的压力和变幻莫测的市场，在接下来的两个月，如何在营销上下功夫，将考验每一家房企的内功。”一位业内人士表示，未来一二线城市成交量上升的趋势还将会持续，甚至有进一步放大的可能。“目前开发商的重点还是趁着政策的东风，积极推盘，增加供应与成交量，而价格也将保持稳定。但倘若，11、12月楼市成交量能够持续维持较高水平，涨价恐怕会被开发商提上明年的日程。”

也就是说，对于广大购房者而言，未来的两个月，无疑是购房的好时机。

“今日你对我爱答不理，明日我让你高攀不起。”如今想来，这句广告词真是别有一番滋味。

“黄金时代”仍未走远？

10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，关于“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”的表述，被业内人士看做是房地产行业的重大利好，将进一步提振楼市信心。

虽然时隔5年，“稳定住房消费”再度成为政策导向，对于调整中的房地产市场而言意义深远。不过，欣喜之余大家也清晰地认识到，楼市不会出现2009年那样的暴涨行情了。而且，未来的日子可能并不轻松。

“未来3—5年房企不应该想如何赚钱，而应该想怎样活下去。”日前，著名经济学家马光远公开表示，未来3—5年房地产业的日子可能会非常难过，房企一定要做好思想准备。“未来3—5年开发商都不要盲目拿地扩张，首先要想着该如何自保，如何保证现金流。盲目扩张会死得很惨。”他同时也指出，只要熬过了这段艰苦时期，房地产业仍然会有春天。“美国的房地产业搞了几十年了，现在仍然是增速产业，而且是第一产业，所以中国的房地产业市场只要有创新、有竞争，仍然会迎来黄金时代。”

而在任志强看来，楼市的“黄金时代”从未走远。楼市最低点已经过去，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，那么10月或将逆转楼市今年前9月走低的趋势，由于目前全国有5.7亿平方米的库存，楼市将缓慢型回升，而不是V型迅猛反弹，但即使救市政策落实不到位，楼市未来再往下行的可能性也不大。

在国内投资增速放缓、国外经济复苏乏力的情况下，拉动内需、促进消费成为了拉动经济增长的重要动力源泉。而“稳定住房消费”的提出，表明了国家不会允许作为国民经济重要支柱产业之一的房地产行业继续下行的决心。加之，未来十几年，城镇化仍将是中国经济发展的重要动力，可见未来房地产仍有很长的路要走。

换言之，楼市“回暖”仅是时间问题。但可以肯定的是，在高企的库存压力下，价格缺少上涨动力。诚如马光远所言，决定房地产走向的只有三大规律：流动性、供求和价格规律。钱多，涨；房子多，跌；价高，跌。无他。endprint