抵押借款人对评估师估值判断影响的研究——相关文献综述

一、研究背景

在欧美等市场经济发达的国家中，企业贷款中70%以上为抵押贷款，在市场经济为主体的发展中国家，抵押贷款的比例更高。通过抵押资产来降低或缓释信贷风险是金融机构控制信用风险的主要手段之一。但是，近年来的调查研究数据显示，抵押资产变现受偿率一般不高于50%，甚至更低，国内银行的不良贷款现象突增。[1-2]很多抵押贷款在抵押依然有效的情况下也成了不良贷款，出现这种现象的原因主要是由于注册资产评估师对抵押资产评估价值的高估。这一方面源于在评估过程中存在着大量需要注册资产评估师主观判断之处，其次是来自外部利益各方的影响，有可能来自相关利益方的压力使注册资产评估师在评估判断中不能恪守独立性而导致评估偏差，使得评估结果向相关利益方倾斜。在英国、美国、罗马尼亚、新加坡、尼日利亚等国的评估业务实践中，都发现了这种注册资产评估师面临外来压力而导致评估偏差的现象，尤其是来自委托方的压力，使注册资产评估师独立性缺失，导致得出有失公允的评估结果，使贷款人贷款的安全性无法得到保障。国内的相关研究表明委托方对注册资产评估师施加压力的情况是非常普遍的，基于国内评估行业竞争激烈现状和监管的缺失，较大比例的注册资产评估师会在委托方的压力下同意修改估值。但国内却很少有对抵押贷款评估中委托方影响方面进行的研究，究其原因，一是我国评估业发展才二十余年，许多方面尚处于探索阶段，二是对委托方的压力的探究涉及到心理、认知等方面的知识，这一复杂性导致研究难以进行。因此笔者试图找出在抵押贷款评估中委托方对注册资产评估师的主要压力，不同压力影响注册资产评估师估值的作用机理及影响程度，为注册资产评估师规避委托方压力及金融机构降低抵押贷款风险提供建议。

分析注册资产评估师的行为，研究委托方的影响，明确注册资产评估师在评估过程中受何种压力影响而改变估值结果，一方面可以帮助注册资产评估师规避压力源泉，做好风险防范，提高估值的公正性和准确性；另一方面，估值公正性、准确性的提高对降低贷款人信贷风险，保障抵押贷款安全性有重要意义。这不仅可提升抵押贷款估值的业务质量，而且为有效地提升评估行业的公信力提供决策依据，从而提升利益各方的风险防范能力，为金融机构尤其是国有商业银行抵押贷款的受偿率提供了有效保障，稳定了金融行业的良性发展。

二、国内外文献综述

（一）国外文献综述

国外许多研究表明，委托方对注册资产评估师施加的压力是影响评估偏差产生的一个重要原因。Havard T.（2001）通过调查在英国商业投资评估中注册资产评估师行为、评估实践和评估可靠性之间的关系得出了上述观点。[3]Amidu A-R., Aluko B. T., Hansz J. A.（2008）指出委托方的压力会影响注册资产评估师对线索重要性的判断以及改变其对评估目的的感知，并从尼日利亚资产市场给出了证据。并指出以前的对于美国注册资产评估师的研究也存在这个问题；[4]Chen F. Y.（2009）在新加坡和台湾这两个具有不同市场结构、不同商业模式的地区，通过问卷调查后的统计分析发现，委托方对注册资产评估师的影响在这两个国家都同样存在。[5]Amidu A. R., Aluko B. T.（2007）在对不动产评估行为的研究发现委托方是造成判断偏差的重要来源。[6]Hansz J. A.（2004）通过对美国不动产注册资产评估师的调查发现，有经验的注册资产评估师表现出来自委托方的锚定效应。[7]

在国外关于抵押贷款评估的风险研究中表明注册资产评估师会由于委托方的压力而改变其对评估业务的判断。Gallimore P., Wolverton M.（1998）指出在抵押贷款评估业务中，有经验的委托方有大量的控制整个评估过程的机会从而具备奖励和惩罚权利，信息在注册资产评估师和委托方之间的不对称性增强了委托方影响评估的能力。[8]Wolverton M. L., Gallimore P.（1999）的继续研究表明不仅委托方的压力对注册资产评估师角色的感知有显著影响，而且对于注册资产评估师判断委托方的绩效上具有显著影响，甚至导致注册资产评估师对价值类型的判断有所失误。[9]

更为严重的是委托方会使得注册资产评估师有意识地改变估值的大小，例如Fletcher S., Diskin B.A.（1994）注意到委托方为了使评估值或者贷款乘数最大化而利用经济刺激影响评估。[10]Smolen G. E.,Hambleton D. C.（1997）的调查表明80%注册资产评估师声称受到委托方压力而改变评估值。[11]Baum A.,Crosby N., Gallimore P., etc.（2001）调查发现2/5的注册资产评估师愿意按照委托方的要求修改评估值。[12]

委托方影响的方式和因素是可以通过调查分析得到的，例如Levy D., Schuck E. J.（2005）指出委托方影响估值的主要因素包括委托方类型、注册资产评估师和评估公司的特点、评估的目的以及委托方和注册资产评估师对信息的掌握程度[13]；信息对于注册资产评估师和委托方的不对称性增强了委托方影响评估的能力。并指出需要进一步的研究如何识别偏倚以及偏倚发生在哪里。因此可以根据其影响的途径来纠正这一偏差。

综上所述，在评估过程中，委托方压力确实会对注册资产评估师及其估值造成影响，委托方压力的不同对注册资产评估师行为的影响存在差异。而在抵押贷款评估中，委托方的压力作为一个贷款风险诱因，对评估价值会产生重要影响。而识别并量化这一影响将会有效降低这一风险因素，因此，对于抵押贷款评估中委托方的压力对估值的影响研究是必要且意义重大的。

（二）国内相关研究综述

国内提到委托方对评估影响的研究文献中，尉京红、赵黎明、贾芳芳（2005）认为，客户（即委托方）是影响资产评估质量的重要因素，从客户与评估机构博弈分析的角度，分析了在我国现有的评估环境下，资产评估质量不高的重要原因在于评估机构对客户压力影响的承受能力比较弱。[14]严绍兵（2001）认为，在评估过程中存在客户影响机制，而注册资产评估师面对客户的压力并非束手无策。[15]司明（2011）从经济学角度分析了委托方对评估模式及注册资产评估师估值的影响，认为委托方对注册资产评估师影响的程度要受到注册资产评估师的抵制（注册资产评估师道德与否）和影响时机（对评估委托方提供的信息依赖与否）的限制。[16]

高祥（2010）基于行为视角，解释企业无论出于何种评估目的，都会有自己希望的一个估值，因此委托方常常会采取各种方式去影响注册资产评估师以达到其目的。[17]李晓红，冯东丽（2013）对如何确保注册资产评估师在执业过程中恪守独立性做了深入地分析，认为评估机构及注册资产评估师应在实质上和形式上都保持独立，实质上和形式上的独立是评估机构和注册资产评估师能够客观、公正的表达意见，取得社会公众信任的保证。[18]高忻（2014）从评估机构的角度，分析了独立性对评估行业的重要性。认为影响独立性的首要要素是利害关系，其次为信息不对称，第三为委托代理关系。[19]由此可见，委托方出于自身的利益，必然对评估机构及注册资产评估师施加压力以达其满意的评估结果，委托方与注册资产评估师间的信息不对称和委托代理关系使得注册资产评估师易接受委托方的影响。在会计审计中同样也面临外部压力问题，例如刘成立（2010）探讨了审计中的时间压力和责任问题[20]，但这一压力与评估相比，由于业务本身性质不同，其影响要小得多。因此在评估判断中，对来自委托方的压力影响的研究应该成为关注焦点。

以上研究均不是在抵押贷款评估的背景下进行的，也没有具体分析委托方如何导致注册资产评估师的评估偏差，因此需要更深层次的探究。

在抵押贷款评估的研究中，王明珠（2008）研究了抵押贷款评估中采用价值类型标准的选择问题，认为应根据抵押贷款的期限选择使用何种价值类型。[21]杨珣，安正琴，尉京红（2008）认为在抵押贷款评估中，应选用抵押贷款价值作为对抵押资产的评估价值标准，如果以抵押贷款价值为贷款决策依据，可以保证在整个贷款合约期间，贷款都将覆盖在抵押资产价值之下，贷款人贷款安全得以保证。[22]上述研究只从抵押贷款评估的价值类型角度研究了其对抵押资产估值的影响。

于伟、吴文华（2000）认为，注册资产评估师的素质问题是房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因之一。[23]招平（2004）通过具体数据分析揭示了我国抵押资产价值评估严重高估的现状，借款方出于利己思想，为筹集更多的资金，采取各种手段甚至诱使注册资产评估师进行价值操纵，而注册资产评估师在自身经济利益的驱动下，屈服于客户压力或迎合其不合理要求，是抵押资产价值被严重高估的其中两个原因。[24]杨智斌（2011）通过对总结国外的研究指出，在抵押贷款过程中评估机构确实承受着来自委托方的压力，同时为获得后继业务，评估机构有高估抵押资产价值的现象。[25]蒋东明（2012）通过分析现有的抵押资产评估业务的失败案例发现，借款人、贷款人相关工作人员以及注册资产评估师会相互串通，而且在评估业务进行过程中进行舞弊和商业欺诈的占有相当大的比重，虚假评估报告的提供来源于注册资产评估师职业道德的低下，主要是为了迎合委托方的想法。[26]这些研究仅从注册资产评估师个体道德角度谈论了抵押贷款评估中估值偏差与贷款风险的产生，没有具体分析委托方如何导致注册资产评估师的评估偏差，从而造成的风险如何。

林金豪（2008）从银行的角度认为应加强抵押贷款评估业务的监督监管，健全注册评估师的诚信体系，完善抵押贷款评估的金融机构内部管理和外部监管制度。[27]秦卓异（2013）认为应从加强“对企业经营状况的分析、完善对抵押资产评估操作的监督及对已取得抵押贷款企业的监管”三个方面的工作，解决抵押资产估值虚高等问题。[28]

综合国内相关研究可看出，委托方的压力会造成评估价值偏差这个看法得到普遍的认同，在抵押贷款评估中委托方的压力是造成抵押资产高估的重要原因。委托方对注册资产评估师的影响机理是复杂的，而且注册资产评估师接受委托方压力影响而修改对抵押资产的估值并不能说明注册资产评估师的职业道德是低下的。因此本文拟通过对国内实际情况的调查和对调查数据的分析，对国内抵押贷款评估项目中，委托方对注册资产评估师施加什么样的压力，这些压力对注册资产评估师的影响机理如何，在多大程度上影响抵押资产的估值等问题给出分析，以求为抵押贷款利益各方规避风险提供建设性的对策和建议。

三、讨论和建议

（一）对文献研究的进一步探讨

通过国内外的文献研究表明，在抵押贷款评估中借款人的压力是造成抵押资产高估的重要原因。来自借款人的压力会使注册资产评估师独立性缺失，导致得出有失公允的评估结果，使贷款人贷款的安全性无法得到保障。

从行为经济学角度来看，由于环境的不确定性和复杂性，信息的不完全性，以及认识能力的有限性，注册资产评估师只能对所评估的资产得出自认为客观的估值，在借款人带来的压力影响下，注册资产评估师也可能有情绪化行为、冲动性行为和从众的行为，因此注册资产评估师对抵押品的估值是“环境影响、知识能力、个人情感、道德约束”等的综合体现。

目前国内抵押资产评估的操作方式一般是贷款人事先建立评估机构库，借款人申请抵押贷款时，从评估机构库中自由选择一家评估机构为其拟做抵押的资产估值，并支付评估费。在这种情况下借款人希望评估机构及注册资产评估师对抵押资产的估值与自己的预期一致且评估费用最低。因为借款人拥有选用哪家评估机构和支付评估费用的决定权，所以借款委托方会利用其优势地位，向注册资产评估师施加压力以使其高估抵押资产，从而实现自己的利益，若注册资产评估师不能满足自己的要求则往往以更换注册资产评估师及评估机构相威胁。评估机构及注册资产评估师则往往会尽量满足借款人的要求以得到评估费且尽量减少风险。因抵押资产评估业务竞争激烈，现实中注册资产评估师会自觉不自觉地迎合借款人的意图，评估机构及注册资产评估师与借款人之间的博弈会导致借款委托方具有优势。

贷款人希望抵押资产的估值是客观的，保障贷款安全性。理性的选择是用合理的费用实现对评估公司的有效监督。评估机构受到贷款人内部的评估审查部门的监督，若贷款人发现抵押资产被高估，可能否决该抵押贷款申请，从而使得评估机构拿不到评估费，甚至有被清理出贷款人指定的抵押资产评估机构库的风险。如果发生借款人违约而抵押资产变现值不能弥补抵押贷款损失时，评估机构有承担法律责任的风险。

因此在上述博弈过程中，注册资产评估师往往是在借款人的违规要求与贷款人的监督处罚间权衡，在短期收益与长期利益、机构信誉间综合分析，对抵押资产做出客观或高估评估的选择。

（二）建议

基于中国评估行业的现状，展望未来的抵押贷款评估业务，从以下几个层面提出建议：

第一，对于评估师，除了具备扎实的专业知识和丰富的实践经验，更要加强评估师自身的职业道德素质，提高执业风险意识和执业的专业谨慎性，时刻保持客观公正，严格按照国家法规、评估准则执业。不屈服于来自委托方的威逼利诱，对不配合执业的委托方积极进行沟通，沟通不善则应主动向银行等有关机构进行检举，力求保证抵押贷款的安全性。

第二，对于评估机构，要加强企业文化的正确引导，注重养成公平、公正、诚信、客观的作风，加强高端人才的培养，定期进行专业性、提升类的培训，增强评估领军人才的历史使命感和社会责任感；另外积极实施合伙制组织形式，从而增加合伙人评估师的风险防范意识，以提高执业质量，自觉地规避抵押贷款评估过程中来自多方，尤其是委托方的影响。

第三，对于行业管理机构，需要针对我国的社会主义市场经济体制，完善评估理论和方法，从而满足我国市场经济需求，以更好地规避我国经济转型过程中，由于产权模糊、信息不充分、集团利益多元化等因素导致的评估结果虚假。另外，要根据国家经济形势及时完善评估准则，以满足市场经济发展、产权多元化的现状。同时，要加强抵押贷款评估的监督管理，以提升抵押贷款估值的业务质量，进一步提升评估行业的公信力。

第四，对于政府行政监管部门，应完善资产评估立法体系，加强评估行业诚信建设，建立起失信行为的有效防范和惩戒，严格透明执行奖惩机制。一方面有助于监督评估师执业行为，以尽可能减少抵押贷款评估中的虚假估值；另一方面有助于提升利益各方的风险防范能力，从而为银行尤其是国有银行抵押贷款的受偿率提供有效保障，以稳定金融行业的良性发展。

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