善意取得在司法实践中如何正确把握

文◎安仲伟

善意取得在司法实践中如何正确把握

文◎安仲伟*天津市河北区人民检察院［300141］

一、基本案情

王甲对坐落于滨海大道的一处别墅享有所有权，产权证上记载权利人为王甲。后王甲出差外地，王甲的儿子王小甲在尚未取得父亲授权的情况下，私自对外出售该房屋。买受人崔某在查看了王小甲的身份证明、王甲的身份证明、房产证后，与王小甲签订房屋买卖合同，并交付了全部房屋价款共计300万元。之后,双方向不动产所在地登记机关提交了相关材料申请办理房地产权籍过户登记手续，在王小甲协助下，崔某顺利完成变更登记手续，取得该房屋产权证。经查，房屋产权变更登记及房屋买卖协议中的签字均显示王小甲代王甲签。后王甲出差回来，向人民法院提出行政诉讼，要求撤销崔某的产权证。人民法院以办理变更登记时依据的材料存在虚假内容和原权利人未亲自到场为据，判决撤销崔某的所有权证。崔某不服，向人民法院提起诉讼，要求确认其为善意取得人，对诉争房屋享有所有权。［1］

二、分歧意见

第一种观点认为，崔某构成善意取得，房屋买卖合同无效。该观点认为，崔某购买该房屋时不知该房屋为王甲、王乙、王丙三人共有，且王小甲与王甲存在特殊关系，崔某有理由相信王小甲有代理权限，应当认定崔某主观善意，构成善意取得。但买卖合同有效与善意取得之间并不存在必然的逻辑关系，根据《合同法》第51条之规定，无权处分人处分他人财产，未经权利人追认，亦未取得处分权，买卖合同无效。因此应当认定崔某与王小甲之间的房屋买卖合同无效。

第二种观点认为，崔某构成善意取得，房屋买卖合同有效。根据《物权法》第106条之规定，崔某符合善意取得的构成要件，构成善意取得。同时，为了解释崔某对诉争标的房屋合法权利的来源，做好债法与物权法制度衔接，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，［2］应当认定崔某与王小甲之间的房屋买卖合同有效。

第三种观点认为，崔某不构成善意取得，房屋买卖合同无效。该案中，房屋实际产权人为王甲、王乙、王丙，房屋产权证登记权利人为王甲，买受人崔某基于王小甲与王甲的特殊关系信赖王小甲的代理行为，签订买卖合同。崔某信赖的内容是王小甲得到合法授权，而不是信赖产权登记簿记载的内容，崔某主观虽存善意，但不符合善意取得中善意标准，不构成善意取得。另，根据《合同法》第51条之规定，应当认定崔某与王小甲之间的房屋买卖合同无效。

第四种观点认为，崔某不构成善意取得，但房屋买卖合同有效。该观点认为，崔某是基于对王小甲代理权的信任与其签订买卖合同，而非基于房屋产权登记簿上的权利内容，不符合善意取得中善意的标准，不构成善意取得。但崔某有理由相信王小甲具有代理权限，构成表见代理，根据保护交易稳定原则及表见代理相关理论，应当认定崔某与王小甲之间的房屋买卖合同有效。

三、评析意见

笔者同意第四种观点，崔某不构成善意取得，房屋买卖合同有效。

（一）善意取得中无权处分的认定

《物权法》第106条对善意取得制度进行了规定，构成善意取得的首要前提就是无权处分。无权处分有广义和狭义之分，广义的无权处分包括无权代理和狭义的无权处分。需要特别强调的是，善意取得中的无权处分仅指狭义无权处分，［3］即当公示状态与实际权属不一致时，无权处分人以自己名义处分财产的情形，而不包括无权代理。

从制度价值追求而言，无权处分与善意取得的价值追求各有侧重。无权处分的规定主要见于《合同法》第51条，侧重保护权利人的利益，就不动产交易而言，更加注重静态安全；善意取得的规定主要见于《物权

法》第106条，侧重保护交易过程中的善意第三人，善意取得更加强调交易顺利安全进行，是一种动态安全。［4］正是由于无权处分和善意取得在制度价值追求和立法初衷上存在差异，加之善意取得属于物权领域，应更加谨慎严密，故决定了善意取得中“无权处分”的认定标准更加严格，只能是狭义无权处分，不包括无权代理的情形。

本案中，王小甲未取得父亲王甲的授权，却私自以父亲王甲的名义出售诉争房屋，并在房屋产权变更登记和房屋买卖协议中代王甲签字。上述事实应当认定王小甲是以父亲王甲的名义进行房屋买卖行为的，属于以他人名义进行物权处分，是一种无权代理行为，不属于善意取得中规定的狭义的无权处分，因此不符合善意取得的基本前提。

（二）善意取得中善意标准的认定

作为物权的取得方式之一，善意取得的核心在于对善意的认定，不动产善意取得更是如此。从整个民法体系来看，对善意的评判应属主观范畴，但可以通过客观化的标准衡量这一主观概念。具体到不动产善意取得，善意的认定标准应当是对于不动产登记簿上记载内容的充分信赖。［5］

不动产登记以国家公权机关信誉为担保，具有较高的公信力，本质上讲，善意第三人指的就是对以国家信誉为基础的不动产登记的高度信任和充分信赖。因此不动产登记簿上的权利记载应被推定为正确记载，第三人对于不动产登记簿上的善意信赖是一种推定善意，即如果原权利人主张第三人非善意，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原理，应提供证据证明第三人主观心态、动机非善意。根据上述原理，只要第三人交易时尽到一般注意义务，查看不动产产权登记簿记载的权利内容，确认出卖人和权利人一致，就应当认定为善意第三人。当然，司法实践千变万化，仅凭上述标准难以判断第三人是否为善意时，还应该充分考虑包括出卖人与买受人的关系、交易价格等在内的全案因素，综合评价。

本案中，买受人崔某查看了王小甲的身份证明、王甲的身份证明以及房产证上记载的权利人，但并未对出卖人王小甲和产权登记人王甲身份不一致提出质疑。崔某之所以与王小甲签订房屋买卖合同，是基于对王小甲身份的信赖，是对王小甲代理王甲办理房屋买卖的信赖。从本质上讲，崔某的这种信赖是对王小甲取得代理权的信赖，而不是对房产登记簿上记载的权利内容和真实房屋所属状态的信赖。基于此，崔某主观虽为善意，但不符合善意取得中善意之标准。

（三）善意取得与合同效力的逻辑关系

阐述善意取得和合同效力之间的逻辑关系，实际上是针对物权理论体系和债权理论体系的衔接配合问题，关系到是否承认物权行为的无因性等一系列理论。对于物权行为的立法模式，世界范围内主要分三种：以法国为代表的意思主义立法模式［6］、以德国为代表的物权形式主义立法模式和以瑞士为代表的债权形式主义立法模式。当前中国对物权行为采何种立法模式未明确表态，从立法理论和司法实践看更倾向于债权形式主义立法模式，同时完善第三人善意取得制度，侧重于对动态交易安全的保护。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，《物权法》已经明确将合同效力和物权变动区分开来，二者之间并无必然逻辑关系，合同有效物权不必然变动。［7］

需要明确的是，当前我们民法理论通说认为善意取得的前提是交易行为合法有效，一旦买卖合同被认定为无效，受让人亦不能取得标的物所有权。就本案而言，如果崔某的买受行为构成善意取得，则必然要求崔某与王小甲之间的买卖合同有效，这是物权变动有因原则的要求；如果认定崔某的行为不构成善意取得，则崔某与王小甲之间的买卖合同是否有效仍需进一步分析。从这一角度讲，观点二的部分论述还是准确的。

（四）善意取得司法适用的逻辑顺序

善意取得制度确立后争议不断，司法适用也不尽相同。笔者认为，善意取得的司法适用应遵循以下逻辑顺序：

1．判断出卖人的处分行为属于真正无权处分亦或是无权代理，判断标准为“以何人名义从事处分行为”。

2．在无权处分的情况下，无权处分行为并不影响双方当事人之间签订合同之效力。除无权处分外，合同效力还应当综合考虑是否存在违背公序良俗、恶意串通损害第三者利益等情形：

（1）当合同仅具备无权处分单一因素时，一般应认定合同有效。此时又区分为以下几种情形：①原权

利人不予追认且无权处分人未取得处分权时，（a）若第三人善意，已支付合理对价，且已办理房屋产权变更登记，则第三人构成善意取得，获得标的物所有权，原权利人可向无权处分人追偿；（b）若第三人善意，已支付合理对价，但尚未办理房屋产权变更登记，第三人不得主张依有效合同过户房屋产权。因原权利人对无权处分行为不予追认，此时合同已经丧失继续履行的事实基础，善意第三人只能向无权处分人主张违约责任，而不能要求继续履行合同；②原权利人对无权处分进行追认或无权处分人取得处分权的，此时无论第三人主观善恶，第三人均可依有效合同行为主张对标的物的所有权。

（2）若合同违反效力性、管理性强制性规定，［8］则合同无效，第三人不构成善意取得。

3.在无权代理的情况下，以被代理人对代理人的行为是否追认为标准，区分如下情形：

（1）被代理人对代理人的行为予以追认，此时合同有效，双方办理过户手续的，发生物权变动；未办理过户手续的，可依有效合同办理过户手续。

（2）被代理人对代理人的行为不予追认，此时合同无效，第三人亦不能构成善意取得，此时即使办理了产权变更登记，也不发生物权变动效力，第三人不能取得物权。

（3）有一种特殊情形需要注意，即“买受人有充分理由相信代理人有代理权”，此时构成表见代理，买卖合同有效：①若此时未办理房屋产权变更登记，且原权利人拒绝配合进行产权变更登记的，因丧失现实产权变更登记条件，构成履行不能，人民法院对第三人主张依有效合同进行产权变更登记的请求不予支持，第三人可向原权利人主张违约责任；②若已办理产权变更登记，原权利人可向人民法院提起行政诉讼，请求撤销第三人产权证。［9］第三人可向人民法院主张表见代理，向原权利人主张违约责任，原权利人承担违约责任后可向代理人追偿。

本案中，王小甲以父亲王甲的名义出售诉争房屋，且积极协助买受人崔某办理产权变更登记，综合全案考虑，崔某有充分的理由相信王小甲有代理权限，因此王小甲代父亲王甲出卖房屋构成表见代理，王小甲与崔某之间的房屋买卖合同有效。王小甲的行为构成表见代理，不属于狭义无权处分，且崔某是基于对王小甲代理关系之信赖而签订买卖合同，并非基于产权证上记载权利内容，不符合善意取得善意认定标准，故崔某不构成善意取得。崔某可另行向人民法院起诉，主张表见代理，向王甲主张违约责任，王甲赔偿后可依法向王小甲追偿。

注释：

［1］参见赵蕾：《“善意”，究竟谁说了算》，载《中国审判》2013年第6期。

［2］该条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

［3］无权代理与狭义无权处分重要区别之一在于，无权代理是无权处分人以他人名义处分财产，而狭义无权处分则是无权处分人以自己名义处分财产。参见吴望超：《论无权处分制度与善意取得制度的冲突与协调》，载《近日中国论坛》2013年第11期。

［4］参见吴望超：《论无权处分制度与善意取得制度的冲突与协调》，载《近代中国论坛》2013年第11期。

［5］参见刘贵祥：《论无权处分和善意取得的冲突与协调》，载《法学家》2011年第5期。

［6］在意思主义立法模式中，物权变动凭当事人之间的债权合意即可完成，物权变动是债权合意的直接后果；在物权形式主义立法模式中，物权行为独立于债权行为，物权行为的效力不受债权行为的影响，所有权的转移需债权行为、物权行为和交付三个程序；债权形式主义立法模式是上述二者的折中，承认债权意思是物权变动的依据，同时将登记或交付作为物权变动生效要件。

［7］合同是否有效，除涉及无权处分这一因素外，还涉及是否违背公序良俗、恶意串通损害他人利益等情形，需要综合考虑。

［8］违反效力性、强制性规定合同必然无效，违反管理性、强制性规定合同可能无效，二者存在区别。

［9］我国法律规定产权变更登记原权利人须在场，且提供身份证、产权证、户口本等；若原权利人委托他人办理的，应当持有经公证的授权委托书。表见代理过户过程中，往往存在材料虚假、原权利人不在场等情形，人民法院得判决撤销产权登记。